烟台芝罘万达广场“赎回”烟雾弹 王健林不变的减重决心

来源：观点地产网

观点网 自2023年年中以来，万达频频出售旗下万达广场项目，相关消息也总能引发市场的广泛关注。

12月3日，一则新动态再次激起热议，只因在出售80余座万达广场后，王健林罕见地对其中一个不起眼项目进行了“赎回”操作。而未等市场厘清背后意图，该项目又再次被转手“出售”。

据悉，此次事件中涉及到的烟台芝罘万达广场开业于2014年11月，是万达在山东布局的首批商业项目之一。项目持有方烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月，在2024年7月被万达出售予坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司和坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），并完成股权变更。

彼时，因万达整体资产处置动作密集，这笔交易也未被过多关注。直到近期，烟台芝罘万达广场先后两次发生工商变更。

烟雾弹中的好消息

企查查信息显示，12月2日，大连万达商业管理集团股份有限公司通过其全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司，重新实现对烟台芝罘万达广场有限公司的100%持股，原股东悉数退出，这一动作引起市场的种种猜测。

不过紧接着，工商信息再次发生变更。12月3日，上海万达锐驰入主仅一天便火速退出，取而代之的是苏州联商玖号商业管理有限公司，持股比例100%。

资料显示，苏州联商玖号商业管理有限公司由浙商金汇信托股份有限公司旗下丽水联睿荣通管理咨询合伙企业（有限合伙）和苏州新联管理咨询有限公司共同持股。

至此，经历一轮买与卖之后，项目仍未被留在大连万达商管手中，但伴随此番操作，大连万达商管甚至是烟台芝罘万达广场，与交易对手方的身份悄然发生改变。

“回购”似乎只是烟雾弹，万达又在酝酿怎样的下一步？

从市场反馈来看，对烟台芝罘万达广场的“回购”，显然提振了不少信心。

过去几年，大连万达商管始终笼罩在债务纠纷、流动性欠佳、资产处置等阴霾之下。仅就万达广场而言，据商业客不完全统计，在2023年被出售的万达广场项目就有近10个，包括在5月出售的上海松江项目、江门台山项目、西宁海湖项目，以及之后的湖州、太仓、广州萝岗、上海金山项目等。

2024年，万达再售出位于合肥、东莞等地的近30个项目，烟台芝罘万达广场也是在这一年的7月售出。

进入2025年，则不得不提今年上半年的一则消息。

彼时，国家市场监督管理总局显示，经公示，“太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）与高和丰德（北京）企业管理服务有限公司等经营者收购北京银河万达企业管理有限公司等48家公司股权案”获得无条件批准。

据悉，太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）（“太盟珠海”）、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司（“高和丰德”）、腾讯控股有限公司（“腾讯控股”）、北京市潘达商业管理有限公司（“京东潘达”）、阳光人寿保险股份有限公司（“阳光人寿”）直接或通过其各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购大连万达商业管理集团股份有限公司（“大连万达”）直接或间接持有的48家目标公司的100%股权。

目标公司主要业务为大型零售商业地产运营。交易前，大连万达直接或间接持有目标公司100%股权，单独控制目标公司。本次交易后，太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达与阳光人寿将共同控制合营企业，合营企业将持有目标公司100%股权。

涉及到的48家公司大致分布在北京、上海、广州、苏州、合肥、东莞、成都等11个城市。而算下来，2023年以来已售或已明确售出的万达广场已经约有90个。

不过值得注意的是，长期承压的大连万达商管或许能够暂时松口气。

DM查债通显示，大连万达商业管理集团股份有限公司目前仅有两笔流通中债券，均为离岸债券，当前存续规模7亿美元。两笔债券将分别于2026年1月12日、2026年2月13日到期。

此外，上述提到的基金是由太盟主导进行投资，太盟同时计划注资约50亿元认购基金次级份额，承担主要风险并获取超额收益；一些国有大行组成的银团将提供300亿元贷款授信，剩下的150亿元将通过夹层融资渠道募集，目的是吸引险资、产业基金等多元主体参与。

若最终成型，交易回笼的500亿元资金将显著缓解大连万达集团的流动性压力。

王健林的减重决心

作为此次事件的核心，烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月，四年后，烟台芝罘万达广场正式开业。

这是全国第103座万达广场，开业之初引入万达百货、万达影城、万达宝贝王等万达系品牌，以及大歌星KTV、大玩家、华润万家、屈臣氏、优衣库、UR、迪卡侬、哈根达斯、星巴克、必胜客等众多国内外一线品牌，能够满足周边地区消费者生活、娱乐、餐饮需求。

作为综合体项目，除了购物中心以外，项目还包括商业步行街、五星级酒店、高档商务写字楼、精装SOHO等多样业态。

而得益于进入时间较早以及综合体优势，据当地报道，芝罘万达广场占据烟台市芝罘区经济、文化和交通三大中心所在地，开业后使烟台的商业发展进入一个新的时代。可以说，在万达体系内，烟台芝罘万达广场的含金量并不低。

亦有报道指出，芝罘万达广场是当地毓璜顶商圈现金流最稳定的项目之一，金街铺位出租率常年接近100%，年化租金回报率在5%以上。在此基础上，项目未来发展有着更多想象空间。

据悉，坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司和坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）的背后是新华保险与中金资本。

二者联合，在大连万达商管的资产处置中扮演重要角色。除烟台芝罘万达广场外，双方还联合接手了北京万达总部、南京万达茂，以及赤峰、晋江、武威、淮北、安阳、四平、扬州等万达广场项目。

当然，除了新华保险与中金资本外，大连万达商管的交易对手还包括阳光人寿、大家保险等险资。

一方面，保险资金的天然属性决定其偏好优质不动产。参与出售交易的万达广场项目均为已建成的成熟商业综合体，能够贡献长期稳定的现金流，完美匹配险资久期需求。

另一方面，在2023年，有关部门曾发文“支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施REITs，依托其在基础设施项目储备和运营管理优势，促进形成存量资产和新增投资的良性循环。”

这也能解释险资接手万达广场项目的合理性和出发点。与此同时，新华保险并非直接参与项目交易，而是以中金资本为桥梁，实现风险隔离。

从万达的角度更不难理解。险资具有低成本的长钱，但在项目运营能力上却有欠缺，出售予险资能够最大可能保留运营管理权，在减重的同时继续收取运营管理费等收益。

烟台芝罘万达广场的“回购”事件是大连万达商管资产处置道路上的一个插曲，也是该公司减负进程中的偶发事件，最终并未改变将项目“脱手”的结果。

最终接手的苏州联商玖号商业管理有限公司成立于2025年8月22日，法定代表人牟舟。据商业客此前报道，牟舟为中联前源不动产基金管理有限公司投资部副总裁。

2023年12月，多个万达广场被出售，当时的接盘方苏州联商叁号、苏州联商伍号、苏州联商肆号、苏州联商贰号等均为中联基金下属公司。如今，苏州联商系的队伍显然也有所壮大。

从官网来看，中联基金与新华保险、中金资本等的最大不同应是在于，前者长期专注于以REITs为核心的创新不动产金融业务，且聚焦产业不动产、消费基础设施、租赁住房、新能源基础设施等领域。

相比之下，其实对于险资而言，“接盘”商业项目并非首选。相较于中联基金，险资更注重在“保本”的基础上获取长期稳定的现金流回报，后者则有望撬动更大的利益空间。两者的逻辑与目标不尽相同。

从时间跨度上，险资对于长周期的接受度和承受能力相对更高，中联基金在退出方面则有着更清晰明确的规划。更为重要的一点是，中联基金有望更彻底的为万达减负。

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