财经观察｜卖卖卖之后，万达首次赎回一座万达广场，意味着什么？

万达赎回一座万达广场，这也是在频繁的资产处置后，万达首次进行了核心资产回购。

这一 “出售” 与 “赎回” 并行的资产调整动作，成为地产行业下行周期中企业优化资产结构的典型案例，既反映了企业自身财务状况的变化，也折射出商业地产领域的资金运作逻辑。

时隔半年，烟台芝罘万达广场回归万达

近日，根据企查查APP显示，烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更。新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东。

公开资料显示，烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月，注册资本7.08亿元，核心业务为自有物业出租与经营。2024年7月，大连万达商业管理集团（以下简称“万达商管”）曾将该公司股权出售给上述两家机构，此次股权变更意味着项目控制权在不足半年后重回万达体系。

上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年，由万达商管100%持股，注册资本5000万元，此次股权收购构成万达体系内的资产回流。针对赎回的具体原因、交易对价等细节，万达集团相关人士回应称“没有可以回复的内容”。

超80座万达广场累计易主

此次赎回并非孤立事件，而是万达近年来密集资产调整的组成部分。梳理工商信息及公开交易记录，2023年至今，万达系已累计转让超80座万达广场：

2023年出售4座；

2024年出售26座；

2025年，由太盟、高和丰德、腾讯、京东潘达、阳光人寿等13家机构组成的联合体，收购了万达商管旗下48座万达广场项目公司100%股权，涉及全国39个城市，该交易于今年5月获国家市场监督管理总局批准。

在万达广场之外，万达今年还处置了多项非核心资产：以24.9亿元将万达酒店管理公司100%股权转让给同程旅行，以2.4亿元出售快钱金融30%股权给中国儒意，通过多元资产变现补充流动性。

从接盘方来看，险资长期是万达广场交易的重要参与方。阳光保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险、横琴人寿等机构累计接盘近20个万达广场项目；即便在2025年的48座广场大额交易中，阳光人寿等险资机构仍持续参与。值得注意的是，所有被出售的万达广场，日常经营均未脱离万达体系，仍由万达商管负责运营管理。

优质资产+财务修复双重驱动

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜在接受采访时表示，坤华系收购的13座万达广场大多附带“回购期权＋固定IRR（内部收益率）”条款，这为万达的赎回操作提供了合同基础，只要万达具备相应资金额度，理论上可启动回购。

从资产本身来看，烟台芝罘万达广场的经营数据是其成为首个赎回标的的关键因素。该项目位于毓璜顶核心商圈，金街铺位出租率常年接近100%，年化租金回报超5%，具备稳定的现金流贡献能力。

财务层面，经过2024年以来的密集资产出售，万达境内债已全部清零，仅剩余2026年2月到期的4亿美元海外债，短期刚性兑付压力显著缓解，为赎回优质资产提供了资金条件。此外，首单赎回的完成，也被视为向险资、信托等过往接盘方验证“回购承诺兑现能力”，有助于降低剩余项目的期权信用溢价，为未来资产证券化运作铺垫。

边卖边买，资产优化与债务压力并存

在赎回烟台芝罘万达广场的同时，万达的非核心资产出售并未停止。2024年10月以来，多项工商变更记录显示：广州增城万达广场有限公司、黄石万达广场投资有限公司先后完成股权变更，万达商管退出股东行列，分别由北京嘉君科技发展有限公司全资持股；数日前，大连万颛企业管理有限公司也发生股权调整，原股东万达商管退出，新增浙金信托旗下苏州联商柒号商业管理有限公司为全资股东。

这种“边卖边买”的模式，反映出万达当前现金储备并非十分宽裕，赎回操作将严格遵循“优质先回、亏损暂缓”的筛选逻辑，仅聚焦核心商圈、能稳定贡献高回报的“头部广场”，不会进行大规模全面回购。

能否为房企自救提供样本？

工商信息及企业信用平台数据显示，万达系仍面临一定的债务与风险压力。截至目前：

大连万达集团股份有限公司共有53条股权冻结信息，10条被执行人信息，涉及金额合计52.11亿元；

万达商管有56条股权冻结风险信息，4条被执行人信息，金额合计114.62万元；

万达地产集团有限公司共有407条被执行人信息，被执行总金额16.77亿元，股权冻结信息49条。

此外，截至2024年9月，万达商管一年内到期的短债超过439亿元，货币资金为151亿元，短期流动性仍存在一定缺口，这也是其持续处置非核心资产的重要原因。

在地产行业下行背景下，“带回购条款的资产出售”已成为不少企业的融资与过渡选择：运营商通过出售资产获得短期现金流以缓解债务压力，资方则通过固定IRR条款锁定投资回报。

万达此次“先通过资产出售止血→修复资产负债表→择时回购优质资产”的操作，为行业提供了一种可参考的运作路径。但这一路径的复制，需以企业切实降低有息负债、恢复自由现金流为前提，否则回购条款难以落地。

对于万达而言，此次赎回是其资产优化过程中的一个节点。未来，如何在“轻资产转型”战略与核心资产保留之间找到平衡，如何持续改善现金流、化解债务风险，仍将是其长期面临的课题。而这一过程，也将为商业地产行业的转型与调整提供更多观察样本。

大众·半岛新闻综合自万达官网、每日经济新闻、第一财经、证券时报、证券日报等

来源：大众·半岛新闻综合