山东邹平：20 万居间费为何只退 10 万？

2017年末，山东省邹平市的徐女士向中介公司支付了高达20万元的居间服务费，拟购买待开发房地产项目的指定房源。后来，鉴于项目进展缓慢等因素，她改变了置业计划。如今，当她向中介公司追讨这笔服务费用时，被认定其弃买行为构成违约，需扣除50%（10万元）作为违约金……

那么，为何居间服务费高达20万元？违约金又为何高达10万元？北极海新闻对此展开了调查。

推介未开发项目，提前收取居间服务费

为改善家庭居住环境，并让孩子在相对好一些的学区就读，徐女士在2017年12月29日与邹平商祺营销策划有限公司（以下简称“商祺公司”）签订了《居间服务协议书》，拟购买由山东创新置业有限公司（下称“创新公司”）开发的邹平状元府项目指定房源并享受团购优惠，但协议中未注明服务期限。

“原来的住房是80平的小户型，拟购买的是C7号楼137平户型，单价为6490元/平，总房款约89万元。”徐女士说，“为了筹集购房款，且相信了中介公司口头承诺两年内交房，我们卖掉了原住房，在外租房居住。”

图为《居间服务协议书》

同时，居间服务协议约定，居间服务费为20万元，成交后该笔费用可抵顶购房款，若违约则须扣除50%作为违约金。据徐女士回忆，“当时商祺公司将项目宣传得很好，意向购买者众多，大家都有盲从心理，根本没去想过会改变置业计划，而且也确实欠缺商品房买卖知识，也就没去考虑高额居间服务费的设置及违约条款。”

直到2019年末，本应交房的楼栋依然是平地一片，徐女士及其他拟购房者有些慌乱。

图为自然资源部官网公示的邹平状元府二期项目土地信息

经北极海新闻查询，徐女士拟购买的C7号楼房源属于邹平状元府二期项目，而自然资源部官网显示，该地块土地出让合同签订时间为2020年4月26日。但邹平市房产公共服务平台网站则显示，该地块发证日期为2018年11月30日，国有土地使用证编号为“2020-0003309”。

根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）要求，未取得《商品房预售许可证》的项目，开发企业不得进行预售，不得以任何形式向买受人收取或变相收取定金、意向金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

徐女士提出疑问，“创新公司在获取项目土地前即委托商祺公司居间推介，难道不是在违规开展展销活动吗？提前收取的居间服务费，虽然不是开发公司收取，但不是在变相收取预定款吗？”

项目进展缓慢，部分购房人解约退费

2020年起，众多购房者因为对项目开发信心不足，联合起来向相关部门反映情况，要求解除协议、退还费用。2020年9月25日，相关部门组织召开现场协调会，开发方创新公司现场作出承诺：因特殊原因有意愿退房的，可到销售中心预留个人信息，开发公司将根据实际情况协助办理。

图为C7号楼预售许可审批信息

邹平市房产公共服务平台网显示，C7号楼于2020年10月21日获得预售许可。商祺公司曾催促徐女士与创新公司签订商品房买卖合同，但此时她已经不再对该项目抱有信心，拒绝签约。2022年，徐女士在他处购置新房，彻底断绝了购买创新状元府项目房源的可能。

商祺公司与创新公司签订的补充协议显示，截至2023年9月8日，商祺公司居间推介邹平状元府项目房源共计941套，其中716套成交，73套通过法律程序解除合同退款，152套保留房源超过3个月但未签署合同。

图为部分购房人的居间服务费返还情况

山东某律师事务所向北极海新闻介绍说，该所近年代理的与商祺公司相关的中介合同纠纷案件有三十余件，法院裁判返还额度为10-18万元不等。

判决扣除10万元，开发商损失转嫁购房人？

徐女士多次与商祺公司协调退费，未果之后，于2025年6月20日向邹平市人民法院提起诉讼，请求返还20万元居间服务费。

在庭审中，商祺公司出示了向创新公司转账10万元违约金的凭证，并解释了违约费用的由来。2017年6月1日，商祺公司创新公司签订居间服务合同，负责居间推介拟开发的邹平状元府项目房源，商祺公司取居间推介成交房源总房款的3%作为服务费。在与商祺公司签订居间服务合同时，创新公司为推进销售速度、降低财务成本，在合同中明确了违约责任——特定房源预留期限超过3个月且客户弃买，因此影响创新公司自行销售的，商祺公司要按照每套房屋总价款的20%标准赔偿损失。2023年9月8日，双方签订补充协议，约定保留房源超过一年且客户弃买的，商祺公司的赔偿金额应不低于10万元。

10月19日，邹平市人民法院作出判决，商祺公司返还徐女士居间服务费 10万元。判决书称，综合考虑居间服务费数额、商祺公司赔偿创新公司违约金数额、《居间服务协议》中关于违约金条款的约定、房地产市场房价下跌等因素，兼顾涉案协议的履行情况、守约方的受损、违约方的获利以及当事人的过错程度等综合因素，酌情由确定徐女士承担违约金10万元。

徐女士对判决结果不服，她表示将继续通过司法途径维护自身权益。（记者 思远）

北极海新闻“拍案说法”律师观点：

辽宁青松律师事务所高级合伙人于晓荷律师认为，在项目尚未开发、未取得预售许可的情况下，中介公司接受开发公司委托开展营销活动，并提前向购房者收取大额居间服务费，有规避监管的嫌疑。同时，高达20万元的居间服务费标准，远超市场正常水平的总房款的1%-3%，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，确定居间报酬应按照公平合理原则，法院有权对明显过高的居间费予以调整。此外，中介公司向开发公司收取总房款的3%作为居间服务费，而再向购房人收取大额居间服务费且制定高比例违约条款实际上是在向购房人转嫁风险，按照法律规定，违约责任不应超过实际损失的30%，且要有证据证明实际损失。