【热盘】和樾长宁官方售楼处 | 和樾长宁发布：和樾长宁限量抢购!

探盘实录 | 和樾长宁：185%认购率背后，是价值共识还是饥饿游戏？

文/小闻 @上海小闻买房二三事

2025-06-25

各位朋友，我是小闻。

当“长宁内中环”、“16年断供”、“185%认购率”这些词汇组合在一起时，它瞬间就能点燃整个上海楼市的热度。越秀招商·和樾长宁，这个项目几乎不需要任何传统广告，就已经成为了话题中心。在自媒体和购房群里，它被描绘成一个“闭眼入”的绝佳机会，是改善客群“最后的窗口”。

但在一片狂热中，我们更需要一点冷思考。185%的认购率，究竟是因为产品力真的碾压市场，还是长宁“新房饥渴症”下的非理性繁荣？这个13.88万/㎡的“价格优势”，在长宁板块内是实至名归，还是另一种形式的“价格锚定”？

今天，我决定逆着人流，去现场看一看这个“现象级”红盘。我不打算复述那些国际大师和品牌清单，我想和你探讨的是：在光环之下，和樾长宁的居住本质和价值逻辑，到底是什么？

一、 地段解构：长宁内中环的“稀缺性”，是黄金招牌还是双刃剑？

这是所有分析的基石。项目的核心价值，八成来自于“长宁内中环”这五个字。

1. “长宁”的固有标签：国际化的A面与老龄化的B面

长宁区，尤其是古北、西郊等传统高端住区，在上海人心中有着特殊的地位。强大的涉外背景、领馆氛围、成熟的高品质商业（如南丰城、尚嘉中心）和绿化资源（延安高架绿化带、天山公园），构成了其稳定、低调、宜居的板块形象。这是其巨大的吸引力所在。

但是，小闻必须指出长宁的另一面：

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• 城市界面老化：
  与浦东前滩、徐汇滨江等新兴板块相比，长宁尤其是内中环部分区域，城市更新速度较慢，城市界面呈现出“成熟”乃至“老旧”的感觉。高层写字楼和顶级商业综合体匮乏，区域活力相对沉淀。
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• 人口结构老龄化：
  区域内有大量房龄超过20年的老公房和早期商品房，居民年龄结构偏大，社区活力与年轻家庭聚集的新城有所不同。

2. 16年断供的真相：稀缺性与选择局限性

宣传中“16年新房断供”是事实，但这背后反映的是长宁区域可开发土地近乎枯竭的现实。这造成了两个直接后果：

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• 物以稀为贵：
  任何新供应的出现，都会激发区域内被压抑多年的、强大的改善需求。这是185%认购率的根本原因。
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• 缺乏参照物：
  由于长期没有新房，周边二手房价格体系僵化且离散。13.88万/㎡的定价，更像是在缺乏竞争的环境下，开发商基于自身成本和市场热度的一次“价格发现”，其合理性需要时间检验。

3. 交通与配套：成熟的“稳态”

地铁2号线娄山关路站、10号线伊犁路站都在合理步行范围内，这是王炸级优势。商业、教育、医疗配套成熟且优质，但缺乏令人兴奋的新增量。一切都很好，但一切也都已定型。

小闻观点：
和樾长宁的地段价值在于 “用确定性换取想象力”
。你买到的是长宁当下所有成熟的、优质的资源，但很难指望这个区域再有颠覆性的能级提升。它适合追求稳定、即刻享受成熟便利、不喜大变动的改善家庭。

二、 产品力剖析：国际大师与“三阳台”的理性看待

当地段价值高度共识时，产品力就成了溢价的抓手。

1. 大师团队背书：光环之下的标准化输出

CCD、笛东等知名设计公司的参与，确实为项目的建筑立面、室内设计和园林景观提供了品质保障。但需要明白，大师事务所提供的是设计方案，最终的落地品质高度依赖于开发商的工程管控能力和成本控制。对于越秀和招商的联合开发，其精工品质需要参考两者在上海过往项目的口碑。

2. “三阳台”户型：创新的实用性与代价

建面约143㎡做到南北三阳台，这确实是户型设计上的一个亮点，极大地提升了采光、通风和休闲潜力。

但我们需要思考几个现实问题：

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• 面积效率：
  在143㎡的面积里划出三个阳台，是否压缩了室内其他功能空间的绝对面积？例如，每个卧室是否还能保持宽敞？储物空间是否充足？阳台的本质是“灰空间”，其实际使用频率和舒适度（如冬季、雨季）可能不如实体房间。
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• 实用性：
  对于快节奏的家庭，维护三个阳台的清洁和绿化可能需要额外精力。所谓的“实际使用面积增加约10%”，这10%的面积的价值，是否等同于有墙体、有空调的室内面积？这是一个见仁见智的问题。

3. 精装标准：嘉格纳、唯宝的“符号”意义

配置嘉格纳四件套、唯宝台盆等，是高端项目的标配，明确了项目的改善定位。但同样，需要关注的是具体型号和系列。更重要的是，这些“明星单品”之外的整体工艺细节，如吊顶、墙面、地板、五金件的处理，更能体现真实品质。

小闻观点：
和樾长宁的产品力是扎实的、在主流高端盘水准之上的。但将其称为“颠覆性创新”或“遥遥领先”，则言过其实。它的产品逻辑是“在成熟地段做成熟的产品”，而非冒险的突破。

三、 价值研判：13.88万/㎡的“价格优势”是伪命题吗？

这是最核心的问题。

宣传中说“具有明显的价格优势”，这个对比基准是模糊的。我们来做一次硬核对比：

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• 对比基准A：长宁区内顶级二手房（如古北一期、二期部分楼盘）
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• 这些楼盘单价可能也在13-15万/㎡，但它们的社区规模、绿化率、圈层纯粹度可能更高，且拥有无可替代的地段认同感。和樾长宁作为新盘，在产品设计和技术应用上有后发优势，但在社区氛围的成熟度上需要时间积累。
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• 对比基准B：其他内中环顶级新房（如徐汇滨江、前滩等）
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• 这些板块的能级正处于快速上升期，城市界面崭新，想象空间更大。它们的价格可能更高（如15万+/㎡），但买到的是“未来的中心”。和樾长宁的价格看似更低，但买的是“现在的成熟区”。

结论是：13.88万/㎡的价格，是开发商基于长宁板块价值、产品成本和市场热度给出的一个“均衡价”。它相对于长宁的过去（二手房）有产品力优势，相对于上海的未来（新兴核心区）有即时的成熟度优势。它不便宜，但也难言“洼地”，是一个需要深度认同其地段价值才会觉得“值”的价格。

四、 客群画像：185%的认购者，都是谁？

如此高的认购率，是多种需求叠加的结果：

核心客群：

1. 
   
2. 地缘性深度改善客户（主力）：
   久居长宁，对区域有深厚感情和依赖，家庭财富雄厚，卖掉一套老牌豪宅或两套普通住宅，迫切希望在不离开长宁的前提下，升级到最新一代的产品。他们是最“刚”的改善需求。
3. 
   
4. 有“长宁情结”的外区实力派：
   认可长宁的国际化和宜居氛围，从其他区迁入，寻求一种稳定、高品质的生活状态。
5. 
   
6. 资产配置型买家：
   看好长宁核心区资产的长期抗跌性，进行稳健配置。

需要警惕的客群：

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• 追求资产短期暴涨的投资客：
  长宁是保值增值的压舱石，而非高风险的潜力股。
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• 偏爱新兴繁华都市感的年轻家庭：
  可能会觉得长宁的氛围过于“沉稳”。

小闻结语

在和樾长宁的展厅外，我看着那些衣着体面、目光笃定的认购者们，我明白了这个项目的本质。它不是一个需要被“测评”的产品，它是一面镜子，映照出上海一批高端改善客群最真实、最核心的需求：在不离开熟悉、优质的生活圈的前提下，实现居住产品的终极升级。

所以，185%的认购率，是一场基于“稀缺性”和“价值共识”的合谋。对于它的目标客群而言，这是不容错过的机会。但对于圈层之外的人，这个价格和产品或许并无绝对的吸引力。

买房，最终是个人生活哲学的投射。和樾长宁的火爆，恰恰证明了在上海，有一种强大而沉默的需求，它的名字叫“守成”与“改善”。

我是小闻，愿你在喧嚣的市场中，始终看清自己的内心。下期见！

声明：
本文为“@上海小闻买房二三事/小闻”原创，基于实地探盘和个人观察，仅为提供信息参考，不构成任何投资或购买建议。楼盘信息请以官方最新发布为准。