陆家嘴，没落了？

最近有个关于上海的短视频特别火：

视频说的是上海中心这个632米的中国第一高楼——正经的金融公司不多，反而里面都是spa、医美、健身的店。

不得不说这个视频引起了很大的反响。

看这个点赞数据后台应该有上千万的播放量了，虽然博主的出发点未必是去黑上海，但是看评论区和弹幕的情况，舆论貌似被引导到了一个方向上：

上海最顶级的商务区陆家嘴，不行了——金融中心竟然没有几家金融公司。

这也和楼市这几年对于陆家嘴的担忧一模一样：

随着陆家嘴的老化、陆家嘴豪宅的老化，整个板块的楼市竞争力貌似也大不如前。

无论是陆家嘴的豪宅，还是浦东内环的众多中产社区，价格都是暴跌，走下了神坛。

陆家嘴，真的没落了吗？

首先要非常明确的说：

从商务区的发展视角来看——

陆家嘴，没有没落，也几乎不会没落。

既然诱因是这个关于上海中心没有金融企的视频而起，那么我们就从视频出发开始辟谣。

如果是理性的观众应该也发现了，这个视频其实有点断章取义了：

整个视频对于入驻企业的主要取景，就是上海中心办公大堂的一张指示牌——

在这张指示牌显示的可达楼层里面，只有摩根大通这么一个知名金融企业，其他的大多都是“服务行业”门店，包括餐厅、茶馆、牙科诊所。

但是事实，真的是上海中心只有这么一家知名公司吗？

答案肯定是否定的啊……如果只有这一家，天天在上海中心挤电梯的打工人上的是哪门子班？

合理的解释就是：

拍视频这个人，别的企业楼层他上不去，或者说刻意引导了大家以为这里只有摩根大通一家金融企业。

实际上上海中心的知名公司还是非常多的：

除了视频里显示的在42F-49F的摩根大通，还有19F的海富通基金、8F的中欧基金、14F的安险基金、11F的锦天城律所、26-28F的大地保险总部等等。

这些公司广泛分布在不同的楼层，早晚高峰上班时间，上海中心也是人挤人，从来不存在“人去楼空”的情况。

当然这些年也有企业外流——但也算是正常现象。

有的是自己搞了总部大楼之后离开了：

比如支付宝原来的上海总部就在上海中心里面，后来自己买了楼搬走了；

国华人寿总部原来也是在上海中心办公，现在建好了自己的大楼也搬走了。

有的是搬到了隔壁：

比如段和段律师事务所以前就在上海中心的58楼，现在就搬走了——

搬到了隔壁的环球金融中心11F。

客观来说，所谓的上海中心没有金融企业这件事，本质上，只是一个披着流量外衣的闹剧。

我又看了博主的其他视频，发现后面又吐槽了环球金融中心的企业只是换了个洋马夹（暗讽？）——

但是那些企业实际上都是知名金融企业的分支机构了，已经算是顶尖；

弹幕也有不少有识之士解释这些企业其实已经很顶级。

只能说无知者无畏，或许，黑上海是真的有流量。

至于视频里提到的中国第一高楼，竟然开了一堆跟金融没关系的服务业门店，这个其实就更加合理了——

一方面，上海中心又不是单独的某个企业的总部大楼，本就是开门做生意的。

别管这些spa店健身房们，是想服务楼内的金领、还是想用地标抬高身价——

人家愿意付全国第一梯队12块一平的高额租金进来租店面，那么存在即合理，这租金，野鸡品牌可付不起。

另一方面，高档餐厅、茶馆、健身、医美护理选择地标写字楼并不是上海的特例，而是全国乃至全球地标写字楼的宿命，任何地区都是如此。

高端商业综合体配高端服务业，非常正常——

哪天我们公司发展的更好了，没准也去上海中心租个办公室了。

而且实话实说，我们即便做一个极端假设：

假设上海中心里面真的全都是各种各样的服务业门店，几乎没有什么正经公司——

其实也完全不影响陆家嘴是全国第一CBD的底气和实力。

换句话说，陆家嘴的牛逼跟地标本身没关系。

陆家嘴的崛起，从根本上来说是国家意志的选择，是行政力量要求下诞生的金融行业聚集地。

所有的金融机构都得来这里设立总部（下图为陆家嘴众多总部），在这里建楼办公，这里才成为了金融中心。

这一点和后面建的大大小小的想要主打金融产业的CBD完全不同：

其他商务区想做金融，只能成为陆家嘴外溢，捡起来金融行业的边角料，而上海金融业的地基都在陆家嘴。

陆家嘴的根基从来不是三大座带来的地标文化，而是一幢幢归属于各大银行、证券、基金、保险的总部大楼。

而在陆家嘴那些招商型的大楼里面租办公楼的外资银行、金融衍生行业和上下游企业，或者大家吐槽的小贷公司，都只是依附于这个基石的附庸。

根基不动，陆家嘴的地位就稳如泰山。

而正因如此，很多金融相关企业，是离不开陆家嘴的：

如果你是一个金融行业的服务商，你自己的公司在陆家嘴，一天可以拜访五家金融企业；

你搬走了，你的竞争对手就开心了，因为你的效率和信息收集速度，必然会严重下降。

也正是因为这种超然地位和行业虹吸力，才让陆家嘴有了断崖领先的实力：

是全中国目前唯一一个产值5000亿以上GDP的CBD，领先第二名天河CBD的3000亿+和第三名的福田CBD2500亿+。

房子不会卖，价格不好谈

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这也就是为什么，我们经常说：

规划的地标，其实对板块价值无用。

因为地标可以扛起一个板块的天际线，但撑不起板块的产业底气。

上海现在很多新建的板块也在造摩天大楼，但是上海早都过了靠地标招商引资的时代，最核心的还是产业号召力。

地标，比不上一个又一个落定在那里的总部，更无法带来强大的产业凝聚力。

为什么买房不能单纯看规划，原因也在于此。

很多板块说要超越陆家嘴，其实都只是营销宣传上的说辞。

实际上根本难以望其项背。

而实际上，近几年关于陆家嘴板块的没落的说法，从来不止于产业侧：

商业没落：正大广场的空置率很高，泛陆家嘴地区的第一八佰伴已经完全没落。

学区下滑：曾经浦东最好的学区基本都分布在陆家嘴周围，如今浦东新三杰张集、建平地杰、前滩华二均和陆家嘴无关。

板块全面老化：无论是写字楼、商业、住宅都陷入了老龄化危机，板块看起来愈发陈旧；而板块周围也没有可以扩展开发的空间，增量有限。

最关键的其实是房价严重下滑，陆家嘴和泛陆家嘴概念的板块房价都发生了暴跌，如今已经有点掉队了。

曾经在上海楼市里，陆家嘴周边的房价都是上海楼市的第一梯队：

上海第一豪宅区陆家嘴，上海第一中产社区联洋。

最高峰时，即便不考虑有地标属性的汤臣一品和隔壁的中粮海景壹号，陆家嘴典型的次新豪宅滨江凯旋门和九庐单价均超过20万一平。

联洋等板块次新房的单价一度都要12-15万。

但是这几年，靠着陆家嘴名号崛起的楼盘，最近几年价格都跌了很多。

豪宅领域：

老牌豪宅世茂滨江和仁恒滨江，单价跌到8-9万，单价甚至和北蔡御桥的次新房一个水准；

次新豪宅滨江凯旋门、九庐中高区江景房源的单价跌到15万左右，单价真的比不过号称“下一个陆家嘴”的前滩了：

前滩晶耀名邸的改善大三房，近期的成交单价还有15万+；

前滩的无遮挡江景房，成交单价至今18w+。

中产社区领域：

浦东内环以联洋为首的中产板块们也都回归了9万上下的价格。

从这些楼市的视角来看，陆家嘴确实是没落了。

但是我们也注意到：

作为有强大产业号召力的陆家嘴，仍有非常多的买家关注陆家嘴的楼市。

陆家嘴的板块没落，到底是暂时的，还是长期的？

陆家嘴的豪宅，和陆家嘴周边的中产社区，到底还能买吗？

要搞懂陆家嘴还能不能买、值不值得买，关键在于弄清楚陆家嘴没落的原因，看这些诱因未来是否会让陆家嘴持续没落。

当然，这里我们要分为中产和豪宅两个视角，因为二者的逻辑大方向相似，但细节有些差异。

先说没落的共同原因，就是这轮城市大开发之后，上海有太多的新板块崛起，逐渐分流了属于陆家嘴的购买力。

不同之处，中产板块和豪宅板块的变化逻辑不同，最终楼市的终局也不同。

先说中产领域：

浦东内环以陆家嘴、联洋为首的众多中产社区房价暴跌的最核心原因在于：

浦东中产板块的C位中心，已经由陆家嘴转向了张江代表的浦东南部区域。

简单来说，浦东发展大势已定，而浦东的居民是没有地段忠诚度的，哪里房子新、有发展就买到哪里。

随着浦东的全面开发南移、前滩和张江的崛起，陆家嘴已经不再是浦东唯一的宇宙中心。

十五年前，浦东居民去市区逛街，大家只能去陆家嘴，正大广场风头正盛。

现在，各大板块都有商业中心，商业的繁华主要靠地缘居民支撑，这就直接让正大广场这个商务区里定位平民的商场走向没落，所以空置率才那么高。

而国金中心依然销售额两百亿，就是因为在顶奢商场领域，陆家嘴依然有号召力，国金依然是最头部。

而从买房的角度，如今即便是陆家嘴上班的人，也知道浦东向南发展，整个北浦东的中产都在向南转移——带动南浦东的商业、学区崛起。

未来，浦东中产社区的头把交椅将是南侧新开发的后滩、前滩、新杨思、北蔡等中产板块。

这些板块城市界面更新、房子大多都是升级后的新规范产品，配以学区和商业，就是下一个十年浦东中产的一梯队板块。

浦东内环的众多中产社区，地位全面下滑到了浦东的第二梯队。

而如果单从陆家嘴板块本身的中产购买力走向变化来说，中产社区的下滑，其实更加容易理解：

以前是金桥陆家嘴张江的产业居民都是去买浦东内环的联洋等板块。

如今的情况是：

杨浦滨江、西藏北路等板块进入主力开发期，正面分流了陆家嘴和浦东北部的改善购买力。

浦东中环上，前滩南、后滩、北蔡、新杨思、张家浜等板块的开发又逐渐吸收了浦东东部、南部来自前滩、张江等方向改善购买力。

这种情况下，浦东内环这些板块没落是必然的，因为楼市的排位赛已经全面输了，未来只能作为内环的商品房跟上大盘，很难像2021年那样全面领涨。

而豪宅视角来看，陆家嘴的豪宅我认为未来还能再次回暖。

陆家嘴的豪宅下跌甚至暴跌，其实和中产的原因很相似：

这几年新房豪宅大量供应，市区全面旧改，大幅度分流了所有二手板块的购买力，陆家嘴自然也备受冲击。

而像陆家嘴江景房去年底以来的大幅度补跌也是因为当下阶段，浦东主打江景概念的新房实在太多了：

保利世博、陆家嘴太古源、后滩的江景豪宅都在卖，市场分流极为严重。

但是这种分流对于陆家嘴的豪宅来说，是暂时的——

因为长周期来看，十几年，二十几年之后，随着这轮城市更新结束，所有的这些新房豪宅老化，陆家嘴的豪宅优势会重新显现。

原因在于两点：

1、这轮城市更新之后，陆家嘴的板块能级会进一步的提升。

这轮城市更新最重要的结果就是打造全国第一富人区，以黄浦的新天地为起点，一直到浦东的陆家嘴滨江结束上海正在全力打造全国第一富人区！

整片区域将会是全国未来均价最高、总价最高的豪宅区域，第一富人区。

这对于陆家嘴滨江来说，中黄浦的成熟反而是让陆家嘴滨江的区域能级更上一层楼——

第一富人区里唯一的一片一线江景房，且看的还是外滩这种真正意义上的核心江景，全市江景房里真正的一梯队景色。（董家渡大部分社区都是断江）。

上海城市开发越大，核心江段江景房就会愈发稀缺，一线江景地块实在太少了，看外滩的就更少了。

2、十几年、二十年后，所有这批新房全部变成老房子之后，陆家嘴的这些江景房在产品上依然具有竞争优势。

当大家都变成老房子之后，拼的是产品设计，拼的是更新的能力，以及物业的维护能力。

陆家嘴这些豪宅，大部分都是真豪宅——

产品设计的很豪气，汤臣一品、中财富海景等社区基本都是大户型为主，且这些社区会所、大堂、园林的配置都先相当高。

包括滨江凯旋门的品质是真的很强，和很多最新的新规豪宅相比并不逊色。

这点和早期以小户型为主的老静安、新天地和徐汇滨江大不相同，未来不太会直接因为产品不够档次严重下滑。

而陆家嘴这些豪宅的物业也可以说是上海最好的一批，确实小区保养的都不错。

汤臣一品就是个很典型的例子，外立面清晰之后，焕然一新。

从一线江景房这个领域来看，除了徐汇滨江的启元算是比较能打的，目前黄浦滨江、世博滨江等一种主打江景的小区，目前在品质上、维护上、江景稀缺性上都无法和陆家嘴滨江相比。

当然江景这东西本身就是豪宅领域才讲的东西，像北外滩的新外滩花苑这种伪豪宅不在讨论之列，那种房子只能谈错配。

不过，随着这轮豪宅大供应，上海楼市分化会越来越细致——

因为豪宅变多了，那么就是择优竞争，分化会越来越细，细节到户型、楼幢、楼层。

比如世茂滨江的低区，为什么单价现在就8万？

因为他在如今的豪宅格局中已经算尾部，甚至可以说阶层滑落了——

已经不是卖给富豪，而是卖给家庭人口多的中产家庭，那就是总价逻辑，最多就是中产家庭承担上限——2000多万的水平，那面积大的结果就是其单价比普通中产社区还要低。

未来这种趋势将会蔓延开来，陆家嘴很多户型差、楼层低的房子，可能和高区江景标准户型的房源，价差会进一步拉大。

这个趋势也会在全市蔓延，豪宅的大洗牌时代正式来临。

后续我们会继续推出专题文章分析，感兴趣的朋友可以保持关注。