房价下跌，银行稳如泰山，是风控能力太强，还是房价跌得不够狠？

房价下跌，为什么国内银行相安无事？反观海外，美国硅谷银行因为房地产关联资产暴跌，说垮就垮，日本当年房价崩的时候，一百多家银行排队破产，更别说2008年美国次贷危机了，像雷曼兄弟这样超大规模的银行，一夜之间从华尔街巨头变成“破产难民”。到底是我们的风险控制能力太强了，还是房价跌得还不够狠呢？

知名投行高盛刚出了一份报告，给国内银行吃了颗定心丸，报告原话是这么说的：就算中国房价再跌20%，银行系统也不会出任何系统性风险，该赚利息赚利息，该放贷款放贷款。数据不会骗人，从2021年房价开始下跌到现在，农行股价涨了22%，工行涨了18%，银行股成了机构抢着买的“核心资产”。这就奇了怪了，同样是房价下跌，为啥海外银行是“惊弓之鸟”，国内银行却能“稳坐钓鱼台”，连“坏账率飙升”的新闻都很少见。这背后的原因，至少有三方面：

首先，是最直接的原因，国内买房首付的安全垫比较高。首套房首付至少30%，一二线城市比如北京、上海，首套首付35%起，二套房直接干到70%以上，甚至有些热点学区房，首付要掏80%。就拿一套100万的房子来说吧，你至少得掏30万首付才能拿到贷款，银行只借你70万，就算将来这房子市场价格跌了30%，跌到了70万，跟你欠银行的钱刚好持平，银行把房子收回来拍卖，理论上它也不会亏本。更不用说很多房子是几年前买的，贷款已经还了一部分，欠银行的钱更少了，银行的安全垫就更厚了。国内的房贷政策里，还有个“强制平仓”的狠招。要是你的房子跌得太狠，银行会给你发“追加保证金”的通知，让你补钱，不然就把房子拍卖。

这跟2008年美国的次贷危机情况完全不同。危机爆发前，美国很多地方是零首付就能买房，银行的风险敞口是百分之百暴露的。房价稍微一跌，立马就成“负资产”，借款人弃房断供的动机非常强，风险一下子就全传导给银行了。

其次，国内的“债务追索机制”和海外也完全不一样，美国是“债务跟着房子走”，我们是“债务跟着人走”。啥意思？在国外，你买的房子跌了，大不了申请个人破产，房子给银行，债务也就一笔勾销，你该吃吃该喝喝，下次还能东山再起。当年美国次贷危机后，有个炒房客欠银行100万美元房贷，房子只值60万，他直接申请破产，银行拿了房子，他拍拍屁股走人，几年后又重新拿钱买了套新的。

日本也差不多，当年房价崩盘后，很多人申请“个人再生”政策，相当于个人破产，债务直接免除。有个日本企业家，欠银行2亿日元房贷，房子只值8000万，他申请破产后，只还了3000万就了事，剩下的债务全免了，几年后又开了家公司。

国内债务机制却完全不一样。就算你的房子跌成“负资产”，就算成了烂尾楼交不了房，你欠银行的钱，一分都不能少。去年郑州有个业主，买了套150万的期房，首付45万，贷款105万，现在房价跌到110万，他的首付不仅没了，还得每月还5000多的贷款。他去找银行理论，银行说“贷款合同是你签的，跟房子交没交没关系，你不还就是违约，我们要上征信、起诉你”。这样的案例太多了，而这种“债务锚定人”的机制，直接把风险从银行转移到了普通人身上。银行不管你的房子怎么样，只要你人还在，就必须还钱。

第三个原因，国内的银行，大多是“国有背景”，背后站着国家信用；而海外的银行，基本是“民营资本”，赚了钱是老板的，亏了钱只能自己扛。2008年雷曼兄弟破产，美国政府压根没出手救，因为它是民营银行，股东都是华尔街的资本家，政府觉得“银行对债务危机本身就富有责任啊，是你自己对房地产的风险评估不足，现在危机来了，就该你自己受着”；日本当年的住友银行，也是民营的，亏到不行的时候，政府只给了点低息贷款，最后还是没救回来。

相比之下，国内银行就幸运得多了。2019年包商银行出问题，坏账高达1500亿，最后国家成立了“蒙商银行”，接盘了包商银行的资产和负债，储户的钱一分没少，贷款的人照样要还钱。有国家信用背书，银行就算遇到风险，也能稳得住。

在这种情况下，国内银行的“风控体系”比海外严得多。美国银行当年为了赚钱，连流浪汉都敢放贷；国内银行要放一笔贷款，要查你的收入证明、银行流水、征信报告，甚至还要去你单位核实。

可能有人会说“银行体系很安全，对国家不是好事吗？”天下没有免费的午餐，银行的“稳如老狗”，代价是什么呢，可能是一代人甚至几代人的消费能力。

2024年上半年的数据显示，国内居民的“储蓄率”高达34%，比2021年涨了8个百分点；而“消费率”却跌到了38%，创了10年新低。为啥大家都不敢花钱了？还有个统计，国内有房贷的家庭，每月还贷金额占家庭收入的比例平均达到45%，超过60%的家庭“月月光”，除了还贷和基本生活，根本没钱买衣服、旅游、教育。

金融系统的稳定是经济发展的基础，但我们希望的是，风险不能只由普通人承担。别的不说，房地产开发商的资金本来就该由银行来监管，这笔钱被挪用的案例比比皆是，真正管好了的银行有多少呢？这些银行对现在的房地产市场，真的一点责任都没有吗？

好在，事情也在发生变化，2024年下半年，已有部分城市开始尝试新的贷款政策。西安已经出台政策，烂尾楼业主可以申请“房贷暂停还款”，直到房子交付；杭州对房价下跌超过20%的小区，给予房贷利率优惠10个基点。这些政策虽然力度不大，但至少是个好的开始，说明国家已经意识到问题了。

银行系统的稳定很重要，普通人的生活也同样重要。银行做好风控，政府完善政策，购房者理性买房，这样房地产市场才能健康发展，经济才能真正稳起来。