黄金地段变“鬼街”！越南河内胡志明市临街商铺现退租潮，房东降价20%仍难出手

年末购物旺季本应红火，但越南河内和胡志明市的临街商铺却接连挂出“招租”告示，部分房东甚至主动降价10%–20%。

河内（Hà Nội）还剑区（Hoàn Kiếm）附近的玉美（Ngọc Mỹ）经营一家女装店，位于怀街（Phố Huế）。她刚刚退掉了45平方米的铺面——月租5000万越南盾（约合人民币1.4万元），尽管房东已比去年降价5%。她坦言：“年底本该是销售高峰，但生意实在太冷清。退掉铺面能省下一大笔开支，我可以集中资金备货，转战线上卖年货。”

在河内核心商圈专做临街商铺租赁的中介俊芳（Tuấn Phương）感叹：“从未见过如今这么难租出去的情况。”他年初至今一直在推一套位于主干道、门面宽4–6米的商铺，至今无人问津。他还亲眼见证一个拥有近10家分店的服装连锁品牌，几乎全部关闭门店，仅保留一个仓库。

拥有近10年经验的俊芳判断，当前正是商铺租赁市场的“危机期”。过去房东“坐地起价、多人争抢”的局面一去不返。如今，不少业主为吸引租客，一季度租金直接下调高达20%。

类似情况在河内多条黄金商业街普遍存在，如怀街（Phố Huế）、巴征街（Bà Triệu）、行马街（Hàng Mã）、行邦街（Hàng Bông）、寺瀑街（Chùa Bộc）、范玉石街（Phạm Ngọc Thạch）等。许多临街铺面自去年起就空置至今，即便租金已降10%–15%，仍无人接手。加之还剑坊（Hoàn Kiếm）、阮攸坊（Cửa Nam）、巴亭区（Ba Đình）等中心区域加强人行道管理，对占道经营严格限制，使得那些面积小、无停车位的铺面更加举步维艰。

2025年11月，河内顺化街一栋挂着“出租”牌子的联排别墅平面图

在胡志明市（TP HCM），年底退租潮同样汹涌。二征夫人街（Hai Bà Trưng）、李自重街（Lý Tự Trọng）、东游街（Đông Du）、阮太平街（Nguyễn Thái Bình）、奠边府街（Điện Biên Phủ）等昔日繁华路段，挂出租牌的空铺明显增多。

国辉（Quốc Huy）经营一家泰式餐厅，刚退掉位于胡志明市第三郡原奠边府街（đường Điện Biên Phủ, quận 3 cũ, TP HCM）的90平方米铺面。他从去年初以每月4000万越南盾（约1.1万元人民币）租下此地，但长期亏损。“有些日子营业额只够付房租，还没算人工、水电。”他无奈表示，为求生存，只能搬至第十一郡一个小型市场内，新租金仅2200万越南盾，几乎减半。

同样，32岁的兰英（Lan Anh）也刚退掉位于第三郡原阮廷沼街（đường Nguyễn Đình Chiểu, quận 3 cũ）的两层临街咖啡馆。月租高达4000万越南盾，“几乎吃掉全部利润”，让她无法撑到年底。如今她搬到平泰巷（hẻm Bình Thới），租金便宜一半以上。

据越南媒体实地调查，在八月革命路（Cách Mạng Tháng Tám）不到1公里的路段，竟有6处空置铺面。一位业主透露，120平方米铺面月租2.6亿越南盾（约7.4万元），虽已较上月下调，但因要求签长期合同，租客望而却步。而在阮太平街（Nguyễn Thái Bình）500多米路段，已有三家餐饮品牌撤店退租。

就连郊区也难逃空置潮，阮文追街（Nguyễn Văn Trỗi）、三二街（3/2）、黄文树街（Hoàng Văn Thụ）、潘昔隆街（Phan Xích Long）等地，连曾作为银行、诊所或连锁咖啡品牌门店的优质铺面也纷纷关门，挂出租牌数月无人问津。

专家指出，临街商铺正经历深度调整，主因是面临购物中心与电商平台的双重夹击。越南房地产经纪人协会（VARS）常务副主席阮志成（Nguyễn Chí Thanh）表示，服装、配饰等传统品类正大规模“撤离”临街铺面。商家不再愿为黄金地段支付高昂租金，而是转向小巷租房，扩大仓储，并将营销重心转向线上。

阮志成解释：“巷内铺面虽缺乏品牌曝光度，但租金合理。商家转而依赖社交媒体和电商平台引流。”这一模式契合当前主流消费习惯。据电商数据平台Metric报告显示，2025年前三季度，Shopee、TikTok Shop、Lazada、Tiki四大平台总交易额（GMV）达305.9万亿越南盾（约116亿美元），同比增长34.35%。月均GMV近34万亿越南盾（约13亿美元）。

“经济承压下，民众收紧开支，推动线上购物兴起。曾经依赖临街铺面的服装、餐饮、咖啡等行业，如今大幅削减实体投入。”阮志成说。

Savills越南高级经理高氏秋香（Cao Thị Thu Hương）持相同观点。她指出，高租金与低回报的矛盾，正倒逼小微商户转型。“过去企业宁愿亏本也要租市中心铺面打广告，如今多媒体传播爆发，靠铺面‘刷存在感’已非必需。”

Savills观察到，许多F&B品牌正缩减连锁门店数量，转而聚焦旗舰店——既能强化品牌形象，又便于外卖运营。尤其快餐类品牌，更倾向选择带中央厨房、适合外送的场地，而非高价临街铺。

胡志明市和兴区苏贤成街一处贴满“出租”标志的店铺

高氏秋香强调：“黄金地段不再是决定性因素，成本控制、客户体验、运营灵活性和配套服务才是关键。”这一趋势推动品牌加速向购物中心转移——后者提供灵活租赁、营收分成等新模式。

专家普遍认为，房东预期与租户支付能力严重错配，导致大量高价铺面长期空置。虽有业主尝试首期租金折扣等灵活政策，但仅为权宜之计。

对此，高氏秋香建议：房东需降低租金预期、提供弹性合约；租户则应探索“线上+线下”融合模式，以维持利润与竞争力。“临街商铺市场正在经历一场‘自然筛选’——那些无法满足现代商业对成本、效率与体验要求的铺面，终将被商业供应链淘汰。”