商业不动产REITs开闸在即：潜在规模超8000亿元，如何把好资产 “入口关”？

界面新闻记者 | 韩理

公募REITs迎来扩容。

近日，中国证监会就《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》公开征求意见，标志着市场期盼已久的商业不动产公募REITs试点迈出了关键性的一步。

界面新闻了解到，为推动商业不动产REITs试点工作平稳有序落地，在中国证监会统筹指导下，上交所、深交所等单位已在紧锣密鼓开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等各项准备工作，目前正就完善配套业务规则履行相关程序，预计会在不久的将来与市场见面。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟在接受界面新闻采访时表示，商业不动产REITs试点的推出，其战略意义远超产品创新本身。首先，它旨在有效盘活我国巨量的存量商业不动产资产。经过数十年的高速发展，中国积累了规模庞大的商业综合体、写字楼、酒店、零售物业等资产。然而，在宏观经济转型和房地产行业深度调整的背景下，大量资产沉淀在房企资产负债表上，流动性不足，形成了沉重的债务负担。

平安基金在受访时也指出，通过公募REITs实现资产证券化，可有效释放资金流动性，促进商业不动产市场的良性循环。

其次，商业不动产REITs的引入，有助于为持有型不动产市场引入权益资本，降低系统性金融风险。朱元伟认为，商业地产过去过度依赖银行信贷，存在期限错配和高杠杆风险。REITs通过将沉淀的固定资产转化为可在公开市场交易的流动性股权份额，能够减少对银行债务的依赖，从而化解潜在的系统性风险。

平安基金亦从投资端看到其吸引力，认为商业不动产市场规模大、大宗交易活跃，为资产定价提供了参考，加之投资者对这类底层资产的认知度较高，有望带来良好的市场流动性。

根据中泰证券测算，商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元。

上交所相关人士表示，资本市场在商业不动产领域不断积累经验，据公开数据统计，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的CMBS（ 商业房地产抵押贷款支持证券 ）、类REITs及持有型不动产ABS产品（资产支持证券）发行规模近千亿元。

当前公募REITs品种中，已经有与商业不动产REITs类似的消费基础设施REITs在运作中，二者应该如何区别？

根据征求意见稿，商业不动产投资信托基金，是指通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。

此前发改委2024年下发的1014号文以及相关文件中所提到的消费基础设施REITs，主要指向商业零售类型的不动产和基础设施，例如购物中心、奥特莱斯、社区商业、专业卖场等。

但是根据发改委2025年12月1日刚刚发布的991号文，消费基础设施的范围在原文件的基础上，有所增加。

文件提到：包括百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类消费品市场项目，保障基本民生的社区商业项目，体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目。与上述消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50%。四星级及以上酒店项目。

朱元伟表示，这是一个目前还缺乏清晰界定的问题。“如果根据相关定义来理解，商业不动产更为广义，而消费基础设施则是狭义的商业不动产。”

在他看来，这也是商业不动产REITs试点的核心考量之一。“基础设施公募REITs是中国市场的创新之一，服务于基础设施资产的盘活，并有效带动增量投资。在过去五年的市场实践中，基础设施REITs起到了一定的积极效果，但是客观上也存在一定的问题。比如，目前规则比较侧重基础设施，所以商业办公楼和酒店等市场中规模庞大的商业不动产资产迟迟无法充分纳入发行准入范围，这也导致大量商业不动产无法得到快速有效的盘活。”

不过也有投资人士指出，在当前经济相对疲弱的大环境下，投资者普遍更喜欢面向C端客户的资产类别，比如消费、保障性租赁住房、市政与公用事业等，因为这些资产更贴近刚需，而且现金流来源更加分散，在低于经济周期的过程中可以展现出更强的韧性。相比之下，办公楼、酒店和部分购物中心业态，依然处于承压状态。“因此政策的放开，只是提供了证券化的机会，是否可以得到投资者的认可，还需要看资产的质量、实际表现和资产管理能力。”

朱元伟也强调了对商业不动产REITs在试点推进时要注意对资产和基金管理人责任的把控。“首先是要把好资产入口关，优先支持权属清晰、运营成熟、已产生持续稳定现金流的优质项目先行试点。其次，需要明确并压实基金管理人的主动管理责任，引导其从单纯的金融产品管理人向专业的资产运营者转变，同时也需要加强中介机构的尽职履责要求。”