租金一落再落，住房租赁市场将何去何从

大家应该都听过一句调侃的话语“引导、促进、鼓励的，往往是最不赚钱的...”，人往高处走，水往低处流，市场的自然流向，也肯定是往最赚钱的方向走。

近几年来，住房租赁市各项层出不穷肯定会加速行业的发展和成长，但从另外一个方向来说，也正是因为市场的热度不高，投资的动力不足，才需要这样的加持。

拿数据来说，2025年单月全国50个城市住宅平均租金为35元/平方米/月，同比下跌3.44%，影像这一数据变化的原因肯定是多重而又复杂的，但可以明确的是：住房租赁市场租金进入了下行通道，租金水平已回落至2019年同期。在保租房竞争加剧与租金持续承压的背景下，住房租赁企业如何破局、如何成为坚持到最后的胜利者，肯定是目前住房租赁企业高层一直在思考和关注的问题。

面对保租房入市的压力，错位竞争或 许是个方向

随着各地保租房建设持续推进，其以“不高于同地段同品质市场租金90%”的价格优势入市，对住房租赁的租金与出租率均形成明显挤压。以上海为例，截至2025年3月，全市已累计建设筹措保租房56.1万套（间），供应36.1万套（间）。保租房租金普遍约为市场价的七折，这种结构性供给增加直接拉低了区域整体租金水平。是导致上海租金连续下跌的重要因素，目前累计降幅超过5%。

与保租房硬碰硬明显不是智慧的选择，保租房在价格上有明显优势，我们需要摆脱同质化竞争的思路，转向产品与服务创新，实现差异化发展。比如：

1. 转变用户群体，聚焦高端市场

高端住房租赁主要面向对居住品质有更高要求、支付意愿强的客群。比如北京、上海等地的高端服务式公寓日均租金坪效可达8.8元/平方米以上，约为普通白领公寓的两倍。近年来，头部企业已积极布局该赛道，如万科“富瑞斯”、招商蛇口“壹棠”加速拓展，华发、浦发、贝壳等也相继推出中高端产品线。

2. 打造主题公寓，专注个性化需求

相比侧重基础居住功能的保租房，主题式公寓可通过特色设计与场景营造吸引特定群体，如Z世代、宠物主、电竞爱好者等，形成客群互补。例如，旭辉瓴寓与B站合作推出动漫主题公寓，万科泊寓与李宁联名打造运动主题社区，均通过IP化运营提升品牌吸引力。

设置灵活租期，提升竞争的维度

保租房租期通常以年为单位，灵活性较弱。普通的住房租赁企业收到的约束较小，可以根据自身灵活的特性，依托“长短租结合”模式打开新局面。

比如：短租补充长租：面向企业客户、差旅人群及在租住户短期需求，提供日租、周租等灵活选项，降低空置率。

动态调整策略：在旅游旺季提高短租比例以获取更高收益，淡季则回归长租为主，稳定出租率。但是需注意的是，短租模式对运营能力要求较高，企业需合理控制短租比例与服务成本，可从月租、周租逐步试点，谨慎推进日租业务。

打造‘精而美’，以“软实力”构建竞争护城河

运营的核心不是为了销售，而是为了留住客户并实现裂变。住房租赁产品不是标准化产品，所以对于租客来说，即使相对于保租房来说，你的产品有几百元的价差，也可通过其它方面弥补这个劣势。这就是运营的核心，凭借精细化服务、社群运营提升竞争力，增强客户黏性，构建自身的竞争护城河。可以改善的方面有以下三点：

1. 增值服务，比如为租户提供生活零售、保洁、餐饮等便利服务；

2. 社群运营，针对不同客群策划特色活动，如面向青年的City Walk与电竞赛、面向家庭的亲子手作、面向新市民的技能培训与联谊等，促进租客互动与社区融合。

3. 降低运营成本，比如可借助小水滴智慧租赁系统与智能硬件提升管理效率，降低管理成本和降低出错，引入AI产品，降低人工成本，比如机器人配送服务、无人售卖机等。

需要明白，现在的住房租赁市场比拼的不是谁的规模最大，而是谁能留到最后。当前住房租赁市场正经历结构性的调整期，住房租赁企业唯有跳出低价竞争的逻辑，通过产品分层、租期灵活化、服务精细化等方式，在细分市场中建立核心优势，方能在保租房供给扩容的背景下，走出一条可持续的发展之路。