跌幅超60%！从299万跌到109万，广州一次新花园小区跌近10000大关

从299万跌到109万，黄埔区的次新花园小区万科里享家，最新成交单价快跌破一万大关了，跌幅超过了60%。

万科里享家位于广州黄埔区永和片区，是一个楼龄不到10年次新小区，小区花园等内部设施不错，缺点就是没有地铁，去市区的话交通不太方便。

2021年楼市高峰期的时候，万科里享家一套94平方的3房2卫，成交价也达到了299万，单价3.1万/平米。但是到了今年，小区同样的户型，9月的最新成交价已经跌到了109万，单价降到了1.1万/平米。

如果前几年买入这套房子，现在房价就跌掉了190万，再加上利息和税费大约60万，一套房子就亏掉了250万。对于广州的普通工薪阶层来说，也许要工作20年才能攒够250万的，结果买一套房子几年就跌没了，买房真的要三思而后行。

针对此事，有网友分析，永和那边很偏僻，离市区挺远的，当时花3万买那里的。我觉得要不就是头脑发热，要不就是钱从天上掉下来的，根本就不值那个价。现在1万一平方，其实还是有泡沫成分在里面，说句得罪人的话，我觉得6000才符合它的市场价格。

有网友评论，假如你高位买的房子可以住，上班方便，孩子读书方便，房价暴跌也就是心理难受一点。有的人是在21年爆炒行情下恐慌买的，上班远，学区烂，现在自己又不能住，还得去租房子住，颠沛流离，想死的心都有了。

• 当然不只是这个小区，我们来看看广州黄埔二手房房价趋势。先来看看黄埔区域楼盘的大概情况。

从上表来看，黄埔楼市整体跌幅显著，多数小区房价“腰斩”。可以说，绝大多数二手小区房价较2022年高峰出现大幅下跌，跌幅普遍在40%-50%区间，部分小区如金碧世纪花园（-53.28%）、万科金色梦想（-53.70%）、万科尚城御府（-50.41%）等跌幅甚至超过50%，呈现“腰斩”级下跌。黄埔楼市能否恢复，那就是仁者见仁，智者见智。

• 我们再来看看广州的整体楼市波动情况。一年半，广州的二手房均价从2万8跌到了2万1。整整跌了23%！

以为这就完了？最骚的操作是，成交量居然没崩。这似乎有些怪。其实想想，一点都不怪。之前吹上天的那些网红盘，水分终于被挤干了。然后政策一松，以前上不了台面的老破小、远郊盘都涌进来了，哗啦一下就把那个虚胖的均价给拽了下来。

那到底谁在接盘？还用问吗？就是这些以前踮着脚都够不着的人啊。房价下来了，咬咬牙，月供看着不那么吓人了，终于敢上车了。

还有一波，是“卖一买一”的改善型消费者。把手里的“老破小”出了，赶紧去够一个带电梯、环境好点的次新房。如此一番操作，楼市这不就流转起来了么。

所以，房价这不叫崩，这叫“价值回归”。甚至可以说，这叫“健康”。房子嘛，终于慢慢开始像个给人住的“家”，而不是一张会无限升值的股票了。

对真正想安家的人来说，这水不是浑了，是清了。不得不说，商品房本身就是商品，涨跌都是市场供需关系所致。房子是用来住的，不是用来炒的。

而上述这些楼盘价格状况，符合市场经济规律，也是当前部分楼盘的真实写照。价格波动起伏，都是市场需求变化决定的。哪怕是腰斩，这可能也有一些特殊原因引发。

另外，根据业内统计机构的数据显示，11月前半月（截至15日）广州商品住宅成交均价29488元/㎡，首次跌破3万元大关，创今年来的新低

究其原因在于11月前半月（截至15日）从化区新房累计网签807套，环比10月前半月（截至15日）增长976%，进而影响全市成交均价结构性回落。

另外，天河区在保利玥玺湾集中网签的带动下，11月前半月（截至15日）商品住宅成交均价100083元/㎡，环比10月前半月（截至15日）上涨63%，这也是2021年至今天河区商品住宅成交均价首破10万+/㎡的月度。

荔湾区环比增幅13%，11月前半月（截至15日）成交均价61964元/㎡，主要得益于广州保利翡丽甲第的集中网签。

海珠区11月前半月（截至15日）成交均价环比上月持平，越秀区回落6%。

• 值得一提的是，房地产市场这几年虽然整体不景，但顶豪物业最近两年却持续火爆。

比如广州的鹏瑞1号去年出现了备案单价超50万元/㎡的单位；保利玥玺湾开盘当天就卖了100多亿元；全市千万级以上豪宅从2021年开始成交量每年近100%的增幅。

据媒体报道，11月7日晚，保利发展旗下位于广州市天河区的保利·玥玺湾项目开盘，销售金额超过100亿元，成为今年全国首个单日销售额破百亿的楼盘。该楼盘房源成交均价17万元/平方米，最高成交单价超30万元/平方米。去年9月29日，项目地块启动限时竞拍，起拍价将近88.15亿元，经过5个小时、148轮竞价，由保利发展报价117.55亿元竞得。

这说明什么？说明中端消费降级，往低端方向滑落；但高净值群体却面临资产荒，没有好的投资标的；没有安全的投资渠道，于是大量流向高端物业市场。一则可以提高生活品质，也算是赚钱后给自己的奖励；二则也是相对稳定的资产配置，不仅相对抗跌，再不济也可以留给子女。

按照目前趋势，豪宅市场很可能会单独发展，成为房地产市场中一个相对独立的板块，也就是针对的客群相对独立，都是高净值家庭，行情也相对独立，受一般性的房地产大行情影响较小，更多随高净值群体投资观念的变化而变化。所以未来分析豪宅物业，不能笼统按大势行情进行一般性的判断。

总之，如今的楼市状况对于普通人来说，如果是刚需购房者是个机会，但是购房前需要盘点家庭经济状况，特别是贷款买房者，毕竟还款是一个长期工程。

对此，你怎么看呢？