说它前所未有，确实也不为过

每一个惨烈的市场，都会有一些幸存者和幸运者

我们总是习惯认为那些个案是得天独厚，那些项目是天时地利

但归根到底，我们沿着洞察去找寻线索，最后总能看到人的力量

一股不屈不服的力量

也是唯一可以创造奇迹带来改变的力量

这股力量的存在，才是每个单盘最迷人浪漫的地方

我跟过一个盘：南通招商紫园

前前后后跟了两年

这是我对一个单盘极少投入的时间周期

前几天开盘了

总价1000万的房子，在南通这个城市，去化了90%，主力户型220平米全部售罄

可以说这是非常非常非常了不得的成绩

更重要的是，这个项目的出身背景

实拍图

当这个项目还是一块地的时候

在他眼前，是刚刚取得巨大成功的而且一模一样土地属性的项目：和园

但是紫园在一开始就做了一件巨有魄力的事：放弃复制和园的标准

也因为一开始如此这样的叙事故事

才决定了如今我们看到这样的成绩才会有特别的感慨

招商这个品牌在南通深耕五六年时间，硬生生在这么惨烈的市场杀出当地第一口碑房企，业内客户无不称道

这中艰难、故事、感慨我想无数不被外人所道

这也是为什么关于这个项目我要看这么久，紫园项目成功的背后

我看到的

是以人为意志，在一块土地上持续创造的过程

赋予了一个单盘逆天改命奠定历史的机会

也因为如此

我才会称之为前所未有

01

不复制过去的成功经验，你说这件事对不对

如果煽情一点来说，可以把这个解读为不想循规蹈矩

但是今天其实我特别不想廉价的感慨

我想站在从业者的角度理性和各位看待这个话题

于一个二三线城市楼市的难，核心问题在于

单位城市的客户容量池少

复制看上去最容易成功，但本质上也隐藏着巨大的风险

另一个很重要的一点，也是操盘手给我的反馈，伴随着市场的推移，市场和客户总是在期待更好的产品

用过去的产品不能满足现在的需求

时间周期越久，期待值越高

而招商团队令人尊重的点就在于

没有躲避，敢于做创新去直面用户的需求

效果图

在1.0容积率的基础上，选择洋房叠加别墅的混搭做法

这种做法在很多主流业内的认知是

把别墅做出溢价

把洋房做出现金流

但是这个项目，我看到的是

在整体高低配的同时，洋房的内部发生了两个变化

这个变化用我自己的话术叫：双向变化叠加落地系统性创新

实拍图

内部在室内阳台采用奇偶交错的方式，在每套户内创造出6.5米挑高的巨厅空间

方厅结合挑高再结合大面块的落地玻璃，从而营造出独特的室内感受

更为重要的是

这个项目的外部，再叠加了四代宅政策

所以奇偶交错的不仅仅是客厅区域

还有外部的阳台区域

户型示意图

换句话来说，单套的室内有两块区域呈现出超高挑高的竖向格局

并且在整个规划上始终在阳台和客厅区域紧密结合在一起

这本质上不是格局尺度有多大

而是对于用户心理上的视野刺激有多大

效果图

洋房较高的建筑楼高结合外部的紫琅湖的湖景资源，再加上室内的垂直挑高

这种体感不是传统的别墅或者大平层能够创造的

整个户型以

“3大露台花园＋约6.5米挑高墅厅＋超40米南向面宽＋约70㎡阔景客厅＋总统级主卧套房＋一层一户独立梯厅”等

构筑起城市塔尖人物的超级生活场

这是这一次紫园开盘创造热销的关键

真实为用户创造无与伦比的居住体验为第一原则

而这个过程在最后的营销端产生了巨大的反响

紫园能够用这样的建筑形态实现了别墅的总价区间

并且越是高区的房源越是先被认购

效果图

某种程度上招商紫园创造了一种独特的生活状态

一种一些客群日常想过，隐约存在的居住体验，但是一直没找到具象标的

直到紫园的出现

02

当然故事在这个维度可能可以戛然而止

但是却没有

整个团队对于这么一个项目还有一个主基调：小盘大作

虽然整体套数并不多，但是很多的营销策略都采用大盘的思维在贯彻

每一种产品、每一栋、每一套，都尽可能丰富产品类型，从而匹配更加精准的用户需求

哪怕是洋房类产品，除了奇偶交错之外

示意图

依然在空间上做着尽可能多的细分

高层划分出顶楼复式和两套合一套的一层一户产品

单体不标准，持续差异化

核心是在一个小盘中做出生态

在保持整体圈层和规格统一的前提下，做出差异性，满足不同的用户需求

这种策略在紫园项目被充分践行

整个洋房毛坯交付的同时，招商再给到个性化的装修方案

招商作为行业内的龙头品牌，具备极强的供应链整合能力以及集采能力

这种原本集团内部的能力如今反哺给C端用户，从而让每个家庭个体可以更好的在洋房内实现自己所期待的居住状态

所以在紫园内部

你可以窥视到招商对于产品输出和个性化选择有着非常微妙的边界管理

首先在形态上始终保持着每套户型都能有大横厅、全景仓、竖厅等这些标准元素

但是不同用户对于不同视野又有不同选择

与此同时整体产品的面积区间有着更多选择，而在室内装修又可以做到完全的个性化

这就是紫园的规划逻辑，个性元素给到用户充分选择，在宜居尺度上招商又在创造自己的价值观

多做一寸就过分

少做一寸就不够

一切都是刚刚好

小盘大作对招商而言被当成最好的行动指南

同样这也导致这一次整体的去化非常的均衡，所有产品都得到市场的全面性的认可

03

诚然一切如此，但是当下所有的描述都还是基于末端呈现

各位可曾知道紫园为什么在社区内规划这么一个非标产品

这里有一个关键的要素：动机

动机决定行为指南

而紫园之所以在一开始就如此，实现如此巨大的跨越和改变

背后是来自和园上叠用户的一句牢骚：

实拍图

“这么好的湖景，只在楼顶露台才能完整看到。”

对于无数住别墅的客户而言，追求私域空间的极致，某种程度上就需要放弃对于外部环境的要求

这是用户心中的取舍

但另一侧，如果这可以均衡，用户的需求就会爆发的非常彻底

这也是为什么和园的临湖别墅可以卖出天价，背后正是受众对于私域和资源体感的双重获得之后的客观价值呈现

这就是市场的现实和残酷

而这个洞察被招商敏锐察觉之后

于是在紫园项目内开始沿袭如上所说的关于空中别墅的产品疯狂研发阶段

实拍图

目的就是用设计语言将内景和外景在每一户的场域空间得到充分融合

这是紫园产品创新的动机

更是价值观

为什么说这个动机非常重要

因为这个细节会驱动项目的每一个环节的优化做系统性的提升

所以我们看到整个项目除了单体空间之外，其他领域的所有环节都做的异常出彩

因为洋房提升了用地强度，所以社区有了一个恢弘门头的同时

也在社区内创造了全功能会所体系

会所和架空层，围绕着全龄+主题的模式打造出一个高规格的配套服务区域

与此同时

也因为洋房的用地强度提升，这一次的别墅尺度感也更好，建筑与建筑之间的栋距也更为舒适，让整体排布更为舒朗

另外好房子也为紫园埋下了最为坚实的底层架构

4大系统14项革新，完成了南通一个典范好房子样本

也让整个社区的完整骨架可以更好的历久弥新，穿越周期

效果图

更难能可贵的

围绕着和园和紫园这两个项目的诚意和态度，招商的服务标准开始辐射到板块内，为城市和区域提供运营类服务

为什么我们可以对招商在南通的服务标准、城市运营、好房子的架构可以多一点信心

除了品牌沉淀背后

更重要的，就是这个初心

今天为什么要费这么多笔墨去描述这个产品的起承转合，本质上就是为了表达，当项目的规划初心向善，那么整个项目就有了集中趋势利好发展的理由

房地产开发自始至终都是一个系统化工程，而一开始的源头就决定了末端的所有呈现

我特别喜欢影视飓风的口号：无限进步

对于房地产行业当下的我们来说也是如此

只有持续性创新，才能够拥有持续性机会

04

写到这里，我突然想到操盘手和我闲聊时候风轻云淡的一句话：紫园的最终结果，是预期和现实的高度吻合

什么是预期，就是规划产品的初心

什么是现实，用户用脚投票叫做现实

紫园的成功，是一场团队的胜利

一个团队为城市为用户孜孜不倦投入打造产品之后最终呈现的结果胜利

这个单盘已经给行业一个方向

市场机会不会掉在你手里，但是你伸手摘星，就永远有机会

这就是当下行业最精彩的地方

一岁一枯荣

所有的枯萎和繁荣，都在岁月周期中循环反复

唯有品牌，才会此时永恒

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6326篇原创文章

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