如果四大家族齐出手，能否解决香港住房问题？没想象中那么简单

如果四大家族一起出手，能不能解决香港住房问题？这事真的没有想象中那么简单。如果不是这场大火，你可能想象不到香港住房问题这么严重。

我再给大家一些数据，香港人均居住面积是16平方米，东京都有19，纽约是23，北京更是有25。容积率香港是8-15，北京则是只有2.8。香港住宅用地占比只有7%，也是远远低于其他世界大城市。公屋轮候时间北京是3年左右，东京是2年，巴黎是4年，香港是超过了5年。

香港房价收入比14.4，连续15年排名世界第一，第二名是悉尼是13.8。这就意味着一个香港普通人需要14.4年不吃不喝才可以买上一套房子。

关键香港房子不仅仅贵，而且配套之差更是让人无法想象。因为整个城市开发都集中在港九一带，于是香港的楼都建都非常高，而且密集程度非常高。在香港你可以看到马桶在厨房里面的房子，你可以看到只够放下一张床的房子，没有阳台的房子那就更不稀奇了。另外香港的屋村一层就有二三十户，这都是其他城市很难想象的。

可是哪怕这样的房子，也得拼尽香港人的一生才买得起。有人就说了，香港四大家族这么有钱，他们囤了这么多地，拿一些钱出来，再拿几块地出来盖一些房子，不就解决了香港的住房问题么？

我们先不说四大家族愿不愿意，我们假设他们都愿意。那真的能解决住房问题么？目前香港的住房问题，实际上是一个经济系统的问题，而不单单是民生的问题。

现在人均居住面积不够，另外还有几十万的人没房住。如果大量增加房屋的供应，以香港今时今日的财富，自然是可以解决的。1997年董建华成为第一届香港特首之后，他就想这么干。10年内连续每年兴建8.5万套公屋，让香港70%的人都有自己的房子。

这个计划确实非常好。可是他却打破了香港经济的平衡。香港财政收入是严重依赖于土地财政的。从港英时代开始，土拍收入长期就是香港政府的核心收入，到了回归之后依然长期如此。哪怕到疫情的时候，土拍收入依然占了香港政府收入的2成以上。

你可别小看2成收入，政府收入可不像公司收入一样，可以突然内暴涨。如果卖地收入突然没有了，政府就会陷入赤字。长期的赤字就会导致政府只能偷偷印钱来解决，最终就会出现恶性通胀。

如果突然大量增加房子的供应，那香港以后的住宅用地还卖给谁呢？还有什么房地产公司愿意买呢？因为大家都有房子了，房子的价格也就卖不上去了，甚至都没人买了。所以一旦短期内，快速解决住房问题，那政府的财政收入就会出问题。

当年董建华的时候就遇到了这个问题，八万五计划出台，又碰上了亚洲金融风暴，香港楼市暴跌7成。2002年董建华不得不停止土地拍卖来维持香港房价，结果又导致政府严重赤字。

最终计划也不得不流产。同时房子短期供应如果大幅度增加，不仅会影响政府财政收入，更会影响整个金融系统的安全问题。到今年6月，香港银行贷款总额是10万亿左右，其中3万亿左右是房地产贷款。如果房地产崩盘了，那抵押在银行的房子就全部成为了负资产。如果大量断供，银行立刻就会崩盘。如果银行倒下了，整个社会立刻就会出现危机。

2003年的时候，香港就有十几万的负资产人群，到时候就是因为房价大跌导致的。另外如果房子供应突然大幅度增加，房价大跌，香港中产多年努力打拼的财富也会一夜付之东流，他们也不会答应。

所以从种种条件来说，现在香港是很难解决房地产这个问题。这就好像美国很难解决高额医疗费用这个问题一样。

每一个城市的管理，都是处于一种微妙的平衡中，一旦这种平衡被打破，立刻就会有系统性的问题。所以哪怕四大家族愿意出手，实际上也解决了香港的问题。香港房地产这个问题要解决，只能是用时间换空间。

第一，香港必须进行经济转型，降低对房地产产业的依赖，政府增加其他方面的收入，逐年放弃土地财政的思维。

第二，逐步适量增加房子的供应，开发新界北部，打造新的城市中心，形成跟深圳的链接。

第三，打击囤地、炒卖等等行为，让房子回归居住属性，而不是投资属性。

目前看来，要彻底解决，可不是十年八年，起码香港经济要转型，就非一朝一夕的事情。