瓴寓国际轻资产变局：十年探路，“以退定投”

21世纪经济报道记者唐韶葵

在“房住不炒”“租购并举”的政策导向下，租赁住房已成为保障新青年安居、构建房地产发展新模式的核心载体。

作为租赁住房领域先行企业，瓴寓国际发展超过十年，已实现有项目跑通“投融建管退”全周期闭环，实现12个项目的退出的同时，近期更以南京青晏阁作为3.0产品革新与数字化赋能的样本，探索出兼顾民生属性与市场效益的发展路径。

但长租行业供需错配、抗风险能力弱等痛点亟待破解。瓴寓国际CEO张爱华指出，当前市场的核心瓶颈是“不缺钱，缺符合回报要求的优质资产”。随着行业立法完善与公募REITs落地，金融资本入场与行业规范化两大条件已具备，中国租赁住房市场将迎来资产供给与交易的爆发期。

（瓴寓国际CEO张爱华，图片来源：受访者提供）

基于瓴寓国际已完成的租赁住房项目退出案例数据，张爱华透露，公司旗下租赁住房凭借8%～12%的平均IRR、约4.5%的低Cap Rate（资本化率），兼具低风险、稳定回报与复利增长特性。

在保租房领域，瓴寓国际探索的“国企+民企”合作模式初现成效。尽管保租房租金受限，但民水民电、税收优惠及92%～93%的高出租率，使其实际收益颇具竞争力，该模式也实现了国企资源资金优势与民企产品运营灵活性的互补共赢。

资本运作层面，瓴寓构建了覆盖开发型基金、Pre-REITs基金、稳定型基金的全周期资本合作体系，从首单住房租赁持有型不动产ABS，到与中信金石、险资联合设立Pre-REITs基金，再到南京青晏阁的国企民企合作模式，多元范本为行业提供参考。其核心竞争力在于“以退定投”战略与全链条资管能力——每个项目先明确退出路径、投资人要求与Cap Rate标准，再反向推导投资、产品与运营策略。

张爱华介绍，截至目前，瓴寓国际已累计完成12个项目的全流程退出，从上海浦江华侨城柚米社区（行业首个“投融建管退”闭环项目），到南京青晏阁（国企民企合作标杆），再到中信金石Pre-REITs基金孵化的松江项目，均实现了预期收益与资产增值。

这一成果的背后，是对三个关键阶段的精准把控：投资阶段以数据驱动决策，通过自研FALCON系统完成客户描摹、市场研判与智能定价；开发建设阶段建立质量管控模型，聚焦漏水、噪音等核心痛点，平衡质量、工期与成本；运营阶段以“双脑驱动”实现智能营销与高效管理，通过七层漏斗机制保障执行效果。“租赁行业对价格高度敏感，项目单房租金波动100元，对应资产端价值差异可达2500万元，精细化操盘是生存关键。”张爱华强调。

从最初想做轻资产资管人，到因行业不成熟被迫躬身入局，瓴寓国际最终走出“资管+开发建设+运营服务”的全链条之路。其打造的高性价比租住解决方案，通过优化户型细节、开放共享空间、推出社区虚拟货币，以1.2-1.3倍的坪效定价换取高出租率与客户黏性；运营端则实现共享空间15分钟快速换场、系统联动及社群自驱生长，构建起独特的护城河。

据张爱华介绍，支撑瓴寓国际全链条能力的底层逻辑，是深耕近八年的大数据与数字技术。公司技术团队占总部人员的1/3，自研系统通过爬虫采集项目全周期租金数据，构建五六十个分析因子，并将产品拆解为700多个可量化维度，实现租金精准测算，将决策准确率提升至95%以上，破解了传统调研定性判断的局限性，在微利赛道中实现稳定盈利。

据介绍，依托大数据分析135种生活场景，瓴寓国际优化户型设计，南京青晏阁推出40平方米高性价比户型、60平方米LDK洄游动线户型、80平方米河景尊享等户型，均实现空间利用率与居住舒适度的平衡。与此同时，社区配套智能无接触门禁、电动烘干毛巾架等设施，设立“租委会”与18个青年社团，打造有温度的熟人社区。

开业一年多的上海松江西部科技园柚米社区凭借“产品+服务+社交”的精细化服务，实现行业平均1.3倍的坪效。

（上海松江西部科技园柚米社区样板房之一，唐韶葵/摄影）

谈及竞争，张爱华表示瓴寓国际已构建起独特的护城河：“行业内很难找到第二家像我们这样，打通‘投融建管退’全链条，且自主掌握产品研发、建设、运营能力的企业。”她透露，瓴寓正通过托管模式输出产品与运营能力，与新华、中信、GIC等资管机构形成“朋友圈”生态，“我们不是与同行竞争，而是携手把优质资产供给做起来，满足资本与市场的需求”。

与此同时，张爱华不忘呼吁进一步优化行业政策环境：“当前REITs市场投资人热情高涨，但符合要求的资产不足，背后是政策灵活性不够、限制较多。”她建议，应简化政策流程，鼓励更多多元主体参与，让市场通过交易筛选优质资产，“资本是用脚投票的，只要政策鼓励、市场活跃，自然能拉动新一轮投资，让租赁住房真正成为房地产新模式的重要支撑”。

张爱华强调，租赁住房行业从来不是“短平快”的生意。一款产品的打磨至少需要三年，从拿地、开发、建设到运营，形成有烟火气的成熟社区，往往要耗费四五年时间。以松江项目为例，历经数年建设与运营才逐步成型。这意味着，入局者必须耐住性子，摒弃“两个月出结果、三个月见成效”的浮躁心态。一旦坚持下来，长持模式便能带来稳定收益，构筑起难以逾越的护城河，实现资产价值的持续增长。

因此，她认为，在租赁住房赛道，市场份额的扩张绝非易事，真正的破局需要长期主义的深耕与硬核的技术支撑。瓴寓国际对此深有体会——从2018年起搭建科研系统，历时近八年沉淀上百亿条数据，才得以实现对客户需求的精准洞察，这背后是行业鲜少有人愿意投入的时间成本。

在国内，瓴寓国际甚至难以找到对标对象，只能将目光投向深耕二三十年的海外企业——专注租赁住房的美国EQR，以8万多套房源撑起300多亿美元市值；黑石则凭借成熟的资管模式领跑行业。反观亚洲市场，类似大众建通的企业多以分散式租赁为主，依托建筑代建业务延伸出租赁服务，与瓴寓国际的集中式租赁住房模式截然不同。

张爱华表示，瓴寓国际从创立之初就想走轻资产路线，做像EQR一样的资管人，专注“募投管退”。但现实是，国内租赁住房行业尚不成熟，难以找到匹配需求的供应商。从客户研究、产品打造到建设落地，每一个环节都无法依赖外力，只能躬身入局。这也解释了为何诸多企业涉足租赁住房却难以实现盈利——回报的70%由产品本身决定，普通供应商打造的产品，坪效与回报率均达不到要求。

瓴寓国际的破局之道，在于打造“产品+服务”的高性价比解决方案，实现1.3倍的坪效超越。以小户型产品为例，通过优化卫生间、起居空间等细节，提升居住舒适度；同时推出社区虚拟货币，免费开放共享包房、健身房、图书馆等空间，满足租客社交、休闲需求。即便具备定价1.5倍坪效的实力，瓴寓国际仍选择将价格控制在1.2-1.3倍，以高性价比换取高出租率与客户黏性。

（南京青晏阁社区配套之一，唐韶葵/摄影）

运营环节同样需要自建能力。传统运营模式无法满足瓴寓国际的精细化要求——15分钟内完成共享空间换场、与系统实时联动、推动社群自驱生长，这些都是市场上的运营商难以实现的。

面对短期租金下行压力，张爱华认为波动源于集中供应，2027年后市场将趋稳，核心应对策略是凭借产品与运营优势“跑赢市场”。

相比“资管+开发建设+运营服务”的全链条之路，瓴寓国际更希望成为一家租赁住房一站式综合服务商，也注定踏上了最艰辛的赛道。

从数据驱动的精准决策到全链条的资管能力，从产品革新到生态构建，瓴寓国际的实践印证了租赁住房行业的本质：这不是一场速胜战，而是一场以时间为友、以技术为刃的持久战。从长期主义视角来看，推动租赁住房行业从“重资产持有”向“轻资产运营+资管输出”转型，也是长租公寓行业正在实践的方向。

正如张爱华所言：“租赁住房不是简单的‘租房生意’，而是承载人才安居、城市发展的民生工程，只有坚守品质与专业，才能在长期发展中实现社会价值与商业价值的统一。”