北京房产律师建议：买房前务必查验“抵押权人是否同意销售”

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2021年9月6日，陈明（化名）与甲房地产开发公司（化名）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于某区的一号房屋（建筑面积144.13平方米，用途为住宅）。合同明确载明：该房屋及所占土地已由甲公司抵押给乙信托公司（化名），但乙公司已出具《同意销售声明》，同意包括一号房屋在内的全部楼栋对外销售。

合同签订后，陈明依约支付全部购房款共计712万余元，并于2021年10月13日接收房屋，缴纳契税及专项维修资金。但甲公司迟迟未办理房屋首次登记，亦未协助陈明办理产权转移登记。

经查，乙信托公司已于2021年将对甲公司的债权（含抵押权）转让给丙资产管理公司（化名），但因丙公司不具备抵押权人登记资质，不动产登记簿上仍显示乙公司为名义抵押权人。两公司均主张其对一号房屋享有合法抵押权，且陈明未能充分证明“已支付全部价款”，故不同意涤除抵押。

陈明遂诉至法院，请求：

1. 判令相关方办理一号房屋及其对应土地使用权的抵押注销手续；

2. 判令甲公司协助将一号房屋登记至其名下。

甲公司当庭表示同意原告诉请；乙、丙公司则以“非合同相对方”“原告举证不足”“抵押设立在先”等理由抗辩。

裁判结果

法院经审理认定：

陈明已履行全部付款义务，且房屋已实际交付；

抵押权人乙公司事先出具《同意销售声明》，视为放弃对已售房屋的物上追及权；

债权虽已转让，丙公司为实际抵押权人，但仍应配合办理抵押注销；

房屋买卖合同合法有效，陈明作为商品房消费者，依法享有优先保护权益。

判决如下：

一、甲公司于判决生效之日起七日内协助陈明办理一号房屋的产权转移登记；

二、甲公司、乙公司、丙公司共同协助陈明办理一号房屋及对应土地使用权的抵押权注销登记。

法院说理

1. 抵押权人同意销售，即丧失对已售房屋的追及效力

根据原《物权法》第191条（现《民法典》第406条精神延续），抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人不得就该财产行使优先受偿权，其权利仅及于转让价款。本案中，乙公司明确同意销售全部房屋，即视为接受以售房款清偿债务，不得再就已售房屋主张抵押权。

2. 债权转让不影响抵押权从属性，但不阻却涤除义务

虽然乙公司将债权及抵押权转让给丙公司，丙公司成为实际权利人，但因房屋已合法出售并交付，抵押权的物上效力已消灭。无论登记与否，实际抵押权人均有义务配合办理注销手续。

3. 商品房消费者已付全款并收房，应优先保护生存权

陈明购房用于居住，已支付全部价款并实际占有，符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的适用条件。其权利优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权。

4. 付款事实已形成完整证据链，举证责任已完成

原告提交了定金、首付款、代付声明、贷款发放凭证及全额购房发票，甲公司亦确认收到全部款项，足以证明付款义务已履行。不能仅因未提供全部银行流水即否定付款事实。

5. 房地一体原则要求同步涤除土地抵押

房屋与所占土地不可分割，房屋抵押权涤除后，对应的土地使用权抵押亦应一并注销，以保障买受人完整物权。

律师提示

1. “同意销售”是购房者对抗抵押权的关键

若开发商取得抵押权人书面同意销售文件（如本案中的盖章声明），即使房屋设有抵押，买卖合同仍有效，购房者可主张涤除抵押。

2. 付款凭证务必完整保留

包括转账记录、代付人声明、贷款放款通知、全额发票等。单一发票虽非绝对证明，但结合其他证据可形成高度盖然性。

3. 抵押权人不能“只认登记、不顾实质”

即便不动产登记簿未变更抵押权人，实际权利人（如受让债权的资管公司）仍负有配合注销义务，不得以“无登记资质”推诿。

4. 消费者优先权有条件限制

必须同时满足：①以居住为目的；②已支付全部价款（或按合同约定支付）；③房屋已建成并交付（或具备交付条件）。投资性购房不适用。

5. 及时主张权利，避免项目烂尾风险扩大

一旦开发商逾期交房或拖延办证，应尽快通过诉讼固定权利，防止抵押权人申请执行或项目被整体处置。