北京房产律师实务：父母房子被兄弟悄悄过户，如何维权？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

赵国栋（化名）与妻子李秀兰（化名）共有一套位于北京市大兴区的房产（下称“一号房屋”）。二人育有四名子女：长子赵建国、长女赵红梅、次子赵建军、三子赵卫东。赵红梅为精神一级残疾，长期无劳动能力。

2006年，赵国栋在公证处立下遗嘱，明确表示：一号房屋中属于其个人份额，在其去世后由三子赵卫东继承。

2015年，因赵国栋患老年痴呆，长子赵建国向法院申请宣告其为无民事行为能力人。2016年6月，法院作出A号判决，宣告赵国栋为无民事行为能力人，并指定赵建国为其监护人。

2016年9月7日，赵建国以赵国栋法定代理人身份，与弟弟赵建军及其妻子刘芳（化名）签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋以61万元价格出售，并于同年9月18日完成过户。但赵建军夫妇从未支付购房款。

2016年10月及2017年1月，赵国栋、李秀兰相继去世。此后，赵卫东发现房屋已被过户，遂起诉至法院，请求确认该买卖合同无效。

被告方辩称：出售房屋是为了给残疾姐姐赵红梅提供稳定住所（房屋由其居住至今），符合被监护人赵国栋的最佳利益，且遗嘱未为赵红梅保留必要份额，本身效力存疑。

裁判结果

法院经审理认为：

一号房屋系赵国栋与李秀兰的夫妻共同财产；

赵建国作为监护人，在未征得共有人李秀兰同意的情况下，擅自处分房产；

买受人赵建军夫妇未支付任何对价，未产生实际收益；

交易明显损害赵国栋、李秀兰及其继承人的合法权益。

判决：2016年9月7日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

法院说理

监护人不得随意处分被监护人财产

根据《民法通则》及《民法典》相关规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分其财产。本案中，房屋出售后未收取任何房款，未增加被监护人财产，反而导致其丧失重要资产，不符合“维护利益”原则。

夫妻共有财产处分需共有人同意

一号房屋为赵国栋与李秀兰共同共有。赵建国仅作为赵国栋的监护人，无权代表李秀兰处分其份额。未经李秀兰同意的交易，侵害了其作为共有人的合法权益。

“零对价”交易难言善意，构成恶意串通

买受人系赵建国亲弟弟及弟媳，明知房屋属父母共有，且未支付分文购房款，无法证明交易真实性和合理性。结合亲属关系与无偿过户事实，足以认定双方存在恶意串通、损害他人权益的情形。

保障残疾人权益不能成为违法处分借口

虽然赵红梅确需照顾，但可通过其他合法方式（如遗嘱保留份额、家庭协议、政府救助等）解决居住问题。以“为姐姐好”为由擅自转移父母房产，既违反法律规定，也破坏家庭公平。

律师提示

监护人不是“财产支配人”，而是“权益守护人”

监护职责的核心是保护被监护人利益，而非代其“处置家产”。任何处分行为必须有正当理由、合理对价，并优先考虑被监护人福祉。

夫妻共有房，一方失能≠另一方可单方卖房

即使一方被宣告无民事行为能力，其配偶仍对共有房产享有独立权利。监护人无权绕过配偶直接处分整套房屋。

亲属间“零元过户”极易被认定为恶意串通

尤其在涉及继承、拆迁、养老等敏感场景下，无偿或明显低价转让房产，若无充分证据证明合理性，法院通常推定存在规避法律、损害他人权益的意图。

遗嘱未保留必留份，不影响合同效力审查

即便遗嘱存在瑕疵（如未为缺乏劳动能力继承人保留份额），也不能成为擅自处分夫妻共有财产的合法理由。二者属不同法律关系，不可混为一谈。

维权要及时，但合同无效不受诉讼时效限制

确认合同无效属于形成权，不适用三年诉讼时效。只要能证明存在法定无效情形（如恶意串通、无权处分），即使多年后仍可主张。