北京房产律师：分家单没老婆签字就无效？法院这样判！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

李女士（化名）与丈夫王强（化名）于1992年结婚。王强有两位哥哥——王明、王亮（均为化名），三人系亲兄弟。
上世纪80年代，父母在村中购得两处相邻宅院：前院（后称“一号房屋”）和后院（后称“二号房屋”）。1993年，当地进行宅基地确权登记时，“二号房屋”所在宅基地被登记在王强名下。

李女士称：早在1991年，父母就已口头分家，王强分得“二号房屋”，大哥分得村西一套房，二哥分得“一号房屋”。此后大家按此居住，相安无事。

然而，2003年，在母亲主持下，三兄弟又签署了一份《分家单》，内容为：

村西房屋归大哥；

“一号房屋”（前院）归王强；

“二号房屋”（后院）归二哥王明。

该分家单由母亲作为主持人，两位族亲见证，三兄弟签字，但李女士未签字，也未到场。此后，王明一家长期居住在“二号房屋”，并对原有老房多次翻建、重建。

2024年，李女士提起诉讼，主张：

2003年《分家单》未经其同意，处分了夫妻共同财产，应属无效；

要求将“二号房屋”恢复原状；

返还登记在王强名下的集体土地使用证。

王强当庭表示支持妻子诉求。但两位哥哥坚决反对，指出：

1991年并无正式分家；

2003年分家是全家共识，李女士知情且从未异议；

王强夫妇曾依据该分家单，将“一号房屋”出售给大哥；

多份生效判决已确认分家单有效，“二号房屋”归王明所有。

裁判结果

法院经审理认为：

“二号房屋”原系父母出资购买，非李女士与王强婚后共同财产；

李女士婚前该房屋已存在，其从未取得所有权；

2003年《分家单》系家庭内部对父母财产的分配，不构成无权处分；

分家单符合农村习俗，已实际履行二十余年，且有多份生效判决确认其效力。

最终判决：驳回李女士的全部诉讼请求。

法院说理

分家行为≠普通合同
农村分家是家庭内部对父母财产、赡养等事项的整体安排，具有复合性，不适用一般合同无效规则。只要不违反法律强制性规定或公序良俗，应尊重其效力。

配偶未签字不影响分家效力
在传统农村习俗中，兄弟分家通常由男性子嗣参与签字，配偶虽未署名，但若长期知情且未提出异议，视为默认接受。

李女士对房屋无权利基础
涉案房屋系王强婚前由父母购置，即便登记在其名下，也不当然转化为夫妻共同财产。李女士从未出资、建房或居住，无权主张物权。

既判力与诚信原则
王强此前在多起诉讼中明确承认分家事实，并据此出售“一号房屋”。现又否认分家效力，违背诚实信用原则，法院不予支持。

律师提示

宅基地登记≠房屋所有权
农村宅基地使用权登记在某人名下，不代表地上房屋归其个人所有。房屋权属需结合出资、建造、分家等综合判断。

“分家单”虽无配偶签字，也可能有效
尤其在2000年代以前的农村，分家多依习俗进行。若配偶长期知情、未异议，且家庭已按协议履行多年，法院通常认可其效力。

不要轻信“名字在红本上就是你的”
很多村民误以为宅基地证写谁名，房子就是谁的。实际上，父母建房、子女分家、兄弟互换等情况极为常见，需结合历史事实认定权属。

重大财产处分，务必保留证据
若对分家有异议，应在当时提出；若多年后反悔，又无新证据，很难推翻已履行多年的家庭协议。

重复起诉难获支持
本案涉及的房屋权属问题，已多份生效判决中确认。再以相同理由起诉，可能构成“一事不再理”。

北京房产律师提醒：农村房产纠纷，表面是“一张纸”，背后是几十年的家庭关系与生活事实。处理此类案件，法律要讲，人情也要懂，但最重要的是——尊重历史，尊重履行，尊重诚信。