年轻人留城难？上海保障房开窍了！地铁旁建房，上班不挤还少遭罪

文 |

哈喽，大家好，小林哥这篇经济评论分析房产抉择，房子曾是财富的象征，如今却成了沉重的包袱，1.2亿套空置房无声宣告黄金时代终结，但一线城市改善型住宅和合理租售比的资产仍暗藏机会，是时候抛弃'老破小'，才能拥抱品质与价值，让房产回归居住本质。

算清收益账：房产早已不是稳赚的生意

说起来房产投资，很多人都模糊着一笔账，买套5年限售的新房，从头到尾要花多少钱，连利息算进去又得多少，这些问题没几个人能立刻说清，就拿1000万的房子举例，想保本卖出，到底得标多少价？

有人随口说13%或者15%的溢价就行，这真就是瞎猜，参考前几年大家都能拿到的3.5%房贷利率，五年算下来，保本线实际得摸到19.5%，这话啥意思？要是把这笔钱存银行买理财，哪怕选最稳妥的产品，五年也能稳稳拿到近20%的收益。

2024年链家发布的上海二手房报告里就提过，过去五年买入的房源，解禁后能达到20%收益的连三成也不到，不少2019年在嘉定买入的次新房，如今挂牌价和当初入手价几乎没差，算上利息反而亏了不少。

现在的房子，金融属性正在一点点褪掉，要是把它当成能生钱的资产，收益真没眼看，全国平均租售比就2.0左右，上海更惨，徐汇的新房租售比才1.2，和余额宝收益差不多。

对比之下，红利股就香多了，2024年A股红利指数平均股息率有4.5%，港股扣完税也能有5%以上，这么一对比，房子作为投资品的性价比确实低得可怜。

别拿上海房子和日本一户建、纽约公寓比，那些地方持有成本高得吓人，但就算刨去这些，上海的租售比也还是垫底，就说迪拜，2023年因为世博会带动，当地房产租售比冲到9%，人口涌入推高租金，房源又跟不上，自然收益就上去了。

换个思路活：租房也能住出高品质生活

上海现在的租房市场，藏着不少划算的门道，2023年上海住建委的数据显示，高端住宅租赁市场空置率有8.3%，不少开发商为了盘活资产，租金定价都很克制，这就给租客留了套利空间。

有位购房者就试过这种办法，自己在普陀有套1000万的房子，租出去每月能收1.5万，租售比刚好1.8，他转头在徐汇滨江租了套2000万的新房，每月租金才2.1万，租售比1.4，这么一倒腾，用更少的钱住上了更好的房子。

这种操作不算特例，2024年《解放日报》就报道过，上海中环内不少次新房小区，业主因急需资金周转，租金报价比周边小区低10%-15%，只要多跑多看，总能找到这种高性价比的房源。

租房最大的顾虑就是搬家麻烦，其实成本没想象中高，日式搬家服务在上海很成熟，一套三居室搬完也就8000到1万，闲鱼上找个保洁阿姨收尾，两百块就能搞定，算下来一年搬家一次，额外支出也就一万出头。

租房的好处还不止这些，能换着地段住，体验不同的生活配套，住过陆家嘴的业主说，之前住宝山，周末想逛商场得开车半小时；现在租在浦东，下楼就是商圈，生活便利度完全不是一个级别。

反观买房的人，很多都太草率了，2024年某房产中介的统计显示，上海购房者中，有62%的人看房时间不超过一周，38%的人只看了三五套就定了，有对小夫妻，在售楼处被销售说动，当场交了定金，事后才发现小区离地铁站要走20分钟。

买房子比买任何东西都该花心思，选餐厅还会翻一百条点评，花几百万买房子却只看三天，这种心态很容易踩坑，多跑几个小区，体验不同的物业和户型，才能找到真正适合自己的房子。

选对户型：140平或许是中产的黄金面积

三口之家带老人，到底多大的房子住着舒服？2024年上海某知名房企的调研数据给出了答案，140到160平的户型满意度最高，达到了82%，这个面积段，刚好能做出四个房间，完全够用。

孩子有独立卧室，夫妻俩有主卧，老人来带娃也有地方住，再留一间当书房，日常活动互不干扰，客餐厅也能做得宽敞，面宽能到4米以上，不像百平米小三房，客厅才3米多宽，显得特别压抑。

太大的房子反而不实用，有业主住过200平的大户型，光打扫卫生就得请两个保洁，每个月维护成本比房贷还高，不少房间常年空着，纯属浪费，普通家庭根本用不上这么大的空间。

市场早就给出了信号，2024年上半年，上海120到150平的新房成交占比提升到35%，反观100平左右的小三房，成交占比下降到18%，就像松江某新盘，135平的四房开盘就售罄，而105平的三房还剩不少房源。

这和之前的“7090政策”有关，过去十年上海建了大量百平米小三房，光一个临港新区就供应了3000多套，但这类房子有个通病，次卧才7平米，书房只有5平米，带连廊的房间更是没法住人，只能堆杂物。

上海的房产结构其实很特殊，全市850万套房子里，有两三百万套是1998年前的老公房，真正外立面干净、人车分流的次新房，也就四五十万套，能住上百平米小三房的，已经算是中高收入人群了。

现在开发商也在调整方向，2024年南京、长沙等城市放宽户型限制后，不少上海房企也跟着优化产品，把130到140平的改善型户型作为主力，这类房子既能满足居住需求，总价又在中产承受范围内，自然卖得好。

房产最终的本质是用来住的，无论是租房还是买房，无论是选大户型还是小户型，核心都该是让生活更舒适。

随着市场越来越理性，人们会更清楚自己真正需要什么，在上海这样的城市，找到适合自己的居住方式，比盲目跟风买房更重要。