【上海楼市月报】11月冲刺全年业绩的关键节点，市场表现平淡

*监测周期2025年11月1日-30日

本月观点：

本月数据快报：

购房环境分析

政策与热点

新房来访指数

从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。11月，活跃楼盘来访量降至108.22，上海全市新房来访指数环比下跌7.48%，同比下跌13.83%。分区域来看，本月主城区来访指数环比下跌5.87%，同比下跌25.05%。五大新城则环比下跌1.32%，同比下跌25.76%。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

11月，上海商品住宅新增供应32.22万平米，环比下跌26.56%，同比下跌54.23%。商品住宅成交35.36万平米，环比下跌22.43%，同比下跌55.84%。成交均价77651元/平米，环比下跌17.47%，同比下跌0.58%。认购方面，本月共31个项目结束认购，有9个项目认购率超过100%，其中位于浦东的澐启滨江认购率达224%，位于浦东的汤臣君品瑄廷认购率达153%。开盘方面，本月共计29个项目开盘，其中位于闵行的尚园，浦东的澐启滨江，嘉定的招商林屿湖畔开盘售罄。

商品住宅-成交排名

11月，位于黄浦人民广场板块的金陵华庭项目为商品住宅成交销冠。成交37套，成交面积1.39万平米，成交均价203773元/平米。项目本月推出40套372-737平米大面积商品住宅，认购60+，认购率达150%，开盘去化95%。

公寓市场

11月，上海公寓市场供应量26.08万平米，环比下跌31.01%，同比下跌62.04%。成交量30.75万平米，环比下跌24.41%，同比下跌57.81%。成交均价80202元/平米，环比下跌17.48%，同比上涨1.11%。

公寓市场-成交排名

11月，位于黄浦区人民广场板块的金陵华庭项目为公寓成交销冠。成交37套，成交面积1.39万平米，成交均价203773元/平米。项目年内累计上市318套271-865平米超大户型公寓，三次开盘两次当天售罄。

别墅市场

11月，上海别墅市场供应面积6.14万平米，环比上涨1.17%，同比上涨261.93%。成交面积4.62万平米，环比下跌6.10%，同比下跌36.00%。均价60658元/平米，环比下跌11.35%，同比下跌7.80%。

别墅市场-成交排名

11月，别墅市场销售冠军为位于闵行区江川路板块的滨江雅著，本月成交78套，成交量0.82万平米，成交均价47176元/平米。项目地块2022年由商业用地转为宅地产权，推出224套别墅房源，累计去化近四成。

商品住宅存量

11月，上海商品住宅存量778.5万平米，去化周期再度回升至18.3个月，是本年首次升值18个月以上。最近一次去化周期在18个月以上的是2024年3月，达到18.8个月。本月市场低迷是造成存量回升的主要原因，供求环比，同比均下跌，成交量仅高于2月春节期间，为年度第二低。历来年末是房企冲击全年销售额的关键节点，以目前的势头来看，这一目标达成的可能性进一步降低。

上海各环线商品住宅存量

11月，上海商品住宅内环内存量占比9.31%，与上月持平。内中环存量占比7.19%，上升0.59个百分点。中外环占比11.21%，下降0.10个百分点。外郊环占比41.36%，下降0.42个百分点。郊环外占比30.93%，下降0.07个百分点。存量主要集中在外环外，占总量72.29%，较上月有所下降。

市场结构性成交分析

成交区域结构

11月，成交区域结构中，宝山区、闵行区、浦东新区成交量继续位于榜单前三。其中，宝山区成交主力为大场南板块的中环麓岛项目，成交量0.88万平米；闵行区成交主力为江川路板块的滨江雅著项目，成交量0.95万平米；浦东新区成交主力为唐镇板块的保利天奕项目，成交量0.65万平米。

成交板块结构

11月，南桥新城板块为成交榜首，其次为人民广场板块、滴水湖板块。其中，南桥新城板块成交主力为贝涟C1项目，成交0.85万平米，均价为44038元/平方米；人民广场板块成交主力为金陵华庭项目，成交1.39万平米，均价为203773元/平方米；滴水湖板块的成交主力为港城滴水湖馨苑项目，成交0.28万平米，均价33771元/平方米。

成交环线结构

11月，外郊环为成交主力环线，占总量的48.37%，环比上升6.26个百分点，涨幅最大。另外内环内区域占总量8.97%，较上月下降1.61个百分点；内中环区域占比下降3.52个百分点，占总量的6.21%；中外环成交占比17.16%，下降6.43个百分点，降幅最大；郊环外成交占比19.29%，上升5.30个百分点。

成交环线结构-项目排名

11月，主力成交环线外郊环Top3项目中，江川路板块的滨江雅著为销量冠军。内环内销冠是人民广场板块的金陵华庭，内中环成交首位是三林板块的翡云悦府，中外环销冠是大场南板块的中环麓岛，郊环外成交居首的是青浦新城板块的保利建发印象青城。

成交总价结构

11月，上海500万元以下总价项目为成交主力，占总量35.25%，占比上升10.50个百分点，升幅最大；500-800万元总价段占比30.18%，上升5.13个百分比；800-1200万元占比14.15%，下降7.76个百分比，降幅最大；1200-1500万元总价段占比下降5.93个百分比，占总量的6.31%；1500万元以上总价段占比下降1.94个百分点，占总量的14.11% 。

成交总价结构-项目排名

11月，总价500万元以下项目中，江川路板块的滨江雅著项目销量最高；总价500-800万元项目中，大场南板块的中环麓岛项目销量居首；总价800-1200万元的项目中，销冠是唐镇板块的保利天奕；总价1200-1500万元项目中，长桥板块的招商海上清和玺项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，人民广场板块的金陵华庭。

成交均价结构

11月，上海5万元以下均价段项目为成交主力，占总量的44.18%，上升14.82个百分点，升幅最大；5-8万元均价段占总量的31.35%，下降2.04个百分点；8-10万元占比下降3.95个百分点，为6.31%；10-15万元本月占总量的12.45%，下降7.84个百分点，降幅最大；15万元以上占比5.71%，下降1.00个百分点。

成交均价结构-项目排名

11月，均价5万元以下项目中，位于江川路板块的滨江雅著在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于大场南板块的中环麓岛销量领先；均价8-10万元项目中，位于唐镇板块的保利天奕销量居首；均价10-15万元以上的项目中，销冠来自长桥板块的招商海上清和玺；15万元以上项目中，人民广场板块的金陵华庭成交量最高。

成交户型结构

11月，从成交户型上来看，成交主力面积段是90-120平米占成交总量的51.17%，占比上升3.95个百分点，升幅最大；90平米以下占总量的9.11%，较上月上升了1.16个百分点；120-140平米占总量的19.04%，占比下降2.31个百分点；140-200平米占总量的15.28%，占比上升0.38个百分点；200平米以上占总量的5.39%，较上月下降3.18个百分点，降幅最大。

成交户型结构-项目排名

11月，90平米以下户型中销量最高的是，位于柘林板块的中国中铁世纪尚城，90-120平米户型销量最高，其中位于江川路板块的滨江雅著为本月销冠；120-140平米户型中销冠是，位于洞泾板块的保利西郊和煦领墅；140-200平米户型中，销量居首的是位于老西门板块的绿城黄浦ONE；200平米以上户型中，位于人民广场板块的金陵华庭项目销量最高。

豪宅均价成交结构

11月，全市成交商品住宅2820套，均价10万元/平米以上豪宅成交512套，占成交总量的18.16% ，较上月减少402套。其中，10-12万均价成交152套，占豪宅总量29.69%；12-15万元均价成交199套，占比38.87%；15-20万元均价成交129套，占比25.20%；20-25万元均价成交31套，占豪宅总量6.05%，25万元以上均价成交1套，占豪宅总量0.20%。

豪宅总价成交结构

11月，全市成交商品住宅2820套，总价在1000万元以上豪宅成交733套，占成交总量的25.99% ，较上月减少478套。其中，1000-1200万元总价成交157套，占豪宅21.42%；1200-15000万元总价成交178套，占比24.28%；1500-2000万元总价成交161套，占比21.96%；2000-2500万元总价成交62套，占比8.46%；2500-3000万元总价成交55套，占比7.50%；3000万元总价以上占比达到成交120套，占比16.37%。

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