南京燕子矶“巨无霸”爆改规划，上秦淮首个低密四代宅来了！

168㎡一层一户、带空中墅厅，江宁上秦淮迎来首个低密四代宅；

拿地超2年，燕子矶纯新三代宅爆改四代宅，将由象屿地产代建；

江浦10号线地铁口，将迎来7层低密四代宅……

最近，南京楼市一批纯新盘规划设计方案公示，上秦淮的绿洲G51、燕子矶的象屿G43等，获得市场和买房人的高度关注。跟着锐评君，了解更多详情。

江宁上秦淮G51地块

上秦淮G51地块，规划方案出炉的同时，案名敲定为绿洲云台璟园，主力户型99-168㎡！

项目位于双龙大道以西、融智路以南，用地面积48415.23平方米，容积率1.2，建筑高度限制在35米内。

今年7月底，绿洲地产以5.81亿总价拿下上秦淮G51地块，当时就宣布将为板块带来首个低密四代宅。

根据规划，项目地上建筑面积约5.9万方，将打造17栋9-10层住宅。从效果图来看，为带有大面积落地窗+错层露台的四代宅设计。

从南立面效果图来看，部分楼栋一层为架空层，未来以泛会所的形式延伸业主们的公共生活空间。

锐评君向开发商核实后，拿到了更多关于上秦淮G51的产品信息：

① 案名已定为绿洲云台璟园，预计明年3月公开（具体以最终官宣为准）；

② 主力户型有4种，分别为99、110、120、168㎡，得房率约110%。其中，168㎡大户型只有50套，为一层一户、带空中墅厅等的颠覆性设计。

锐评君点评：

绿洲云台璟园将以破局者的身份，激活上秦淮楼市。

一方面，上秦淮的板块底盘很扎实。

汇聚砂之船、地铁3号线、南京上秦淮假日酒店、紫金山科技城、南京未来科技城、风迅科技创业大厦等配套和产业，上秦淮本就不同于很多PPT里的新城。

南京官方甚至基于坚实的产业，将上秦淮更名为南京紫金山科技城。

这两年，江宁妇幼保健院、未来科技城初级中学、地铁3号线三期等进阶配套稳步推进，上秦淮的宜居指数将更高，板块价值底盘也随之被夯实。

图片来源于江宁发布

另一方面，匹配板块价值，上秦淮人居需要注入新鲜血液。

尽管低密度地块迅速在全南京复制，可上秦淮的卖地节奏相对“佛系”。

绿洲地产拿地之前，板块仍以翠屏诚园、云台天境、紫京四季等三代住区为主。

作为得房率超高的四代宅，绿洲云台璟园不仅刷新板块人居产品力，还将直接吸纳可观的地缘置换需求。

注意，此前上秦淮的产品主要聚焦刚需和首改。精准研判行业形势、板块需求，绿洲云台璟园的主力户型以99-120㎡为主，不会偏离现有住区面积段太多，但高达110%的得房率，将为地缘买家带来更舒适、体面、奢阔的居住体验。

168㎡进阶改善户型，则以一层一户、空中墅厅等创新设计，带领上秦淮新盘步入next level。不光能满足片区内的改善需求，还能吸纳九龙湖等周边片区的高端购买力。

燕子矶G43地块

拿地超2年，最近，燕子矶G43地块由三代宅爆改为四代宅。

地块南临栖霞大道、西至燕春路、北至宜春街、东至燕园西路，周边有保利国贸璟上、万科燕语光年等住区，也有城北万象汇、地铁1/7号线晓庄站等配套。

早在2023年8月，用地面积超7.1万方的“巨无霸”地块燕子矶G43，被南京滨诚整治开发有限公司以31.8亿元拿下，地价18527元/㎡。

2024年1月，G43地块初版规划设计方案公示。

地块容积率2.4，建筑高度≤100米，规划建设14栋19-32层住宅，部分楼栋首层架空，并有下沉庭院、室外泳池等。从当时的效果图来看，G43是传统的三代宅。

设计方案公布后，G43一度陷入沉寂，直到今年下半年才传来新动态。

9月中旬，G43地块委托项目开发管理服务中标候选人公示，象屿地产中标。

随后，象屿地产迅速发布G43地块招聘海报。

10月，G43地块监理招标公告在市交易中心公示，意味着项目已经启动前期准备工作。

11月底，G43地块最新版规划设计方案公示，容积率、建筑高度等指标不变，但爆改为四代宅，地上建筑面积约17.7万方，规划建设18栋15-33层住宅，部分楼栋一层架空。

效果图放大，中心景观有下沉庭院、户外泳池等，局部加以风雨连廊串联。

15层住宅和33层住宅南立面效果图如下，均为大面积玻璃+错层露台的四代宅设计，颜值较初版规划有了跃级提升。

锐评君点评：

虽然拿地时间较早，2字头容积率也不占低密优势，但从寻求代建、爆改四代宅等动作来看，燕子矶G43紧紧跟随市场潮流。

目前，燕子矶的龙湖亚伦北城央璟颂、保利国贸璟上二期都是四代宅，央璟颂的低密洋房更为稀缺。接下来，板块内还有容积率低至1.2的G94地块出让。

象屿G43为巨无霸体量，且主打小高层和高层产品，在当下的内卷市场环境下，或将面临不小的考验。

江浦G88地块

江浦G88地块，西至江淼路、北至文德西路，北侧不远为地铁10号线文德路站。周边，有金盛田锦上、新理想佳园等住区。

去年12月底，江浦G88地块被南京宁浦房地产开发有限责任公司以2.19亿总价拿下，地价9632元/㎡。

地块容积率1.25，建筑高度≤60米，地上建筑面积约2.32万方。根据规划，将建设6栋7-17层住宅。

建筑南向外立面效果图，为带有错层露台的四代宅设计，大面积通透玻璃以及顶部塔冠设计，很是亮眼。

G88规划设计方案显示，项目的建设单位为南京浦鸿房地产开发有限公司。

天眼查显示，该公司的股东为南京宁浦房地产开发有限责任公司、南京赣鸿建设有限责任公司，持股比例分别为60%、40%。

南京宁浦是当时的拿地方，而南京赣鸿由江西省建工集团有限责任公司100%控股。后续G88是由这两家国企自己联合开发，还是寻找有经验的代建房企？不妨拭目以待。

锐评君点评：

今年是江北楼市大年，仅江北核心区就有锦绣金陵、锦绣江序、映象星潮、江海和鸣、七里江澜府、金陵江月等全新四代宅摩拳擦掌。

相较而言，G88位于老江浦，地段、城市界面不占据明显优势；且从目前的信息来看，不像扎堆的江核新盘有杭州滨江、万科、绿城管理等知名代建房企的加持赋能。在这样的市场环境和内卷格局下，G88要好好考量破局之道。