基准地价最高暴涨8倍！越南胡志明市新规震动楼市，普通居民“转地建房”梦碎？

在越南胡志明市（TP HCM）即将于2026年实施的新土地价格表草案中，原平阳省（Bình Dương cũ）区域的普通居民在申请将农用地转为住宅用地时将承受最大压力，而企业受影响则相对较小。

目前，胡志明市自然资源与环境厅（Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM）正在就新土地价格表草案公开征求意见，拟自2026年初起施行。根据草案，原胡志明市核心区域（即合并前的市区）地价系数最高上调1.56倍；原平阳省（Bình Dương cũ）区域地价最高可涨至现行标准的8倍；原巴地—头顿省（Bà Rịa - Vũng Tàu cũ）区域则最高上调3.78倍。

该部门指出，共有12类群体可能受到影响。其中，在原平阳省区域拥有土地、希望办理“农转居”手续的普通家庭所受冲击最为显著。尽管如此，主管部门认为整体影响有限，因新地价仍基本贴近市场实际成交水平。

在原胡志明市辖区（如茹县/Nhà Bè、古芝县/Củ Chi、旭门县/Hóc Môn、平政县/Bình Chánh），住宅用地价格基本维持不变，农用地价格则建议上调50%–70%，以实现税费负担的合理化。同样，原巴地—头顿省所属各社坊（xã, phường）受冲击也不大，因最高涨幅仅约3.78倍。

此外，被安排安置房的家庭及通过非拍卖方式获得土地的群体也将受到影响——因新地价表将以市场价为基础计算土地使用费，导致需补缴的差额大幅上升。

不过，按年缴纳租金的土地承租户、缴纳土地管理费的用户，以及贫困户、优抚对象等群体受影响较小，因相关土地使用费减免政策仍将延续。

2025年11月胡志明市东部房地产照片

相反，房地产企业被评估为“基本不受影响”，因其商业项目土地使用费仍按“剩余法”（phương pháp thặng dư）独立核算，不依赖政府公布的基准地价。

制造业、商贸及服务业企业短期内亦无重大成本压力，因土地年税、非农业用地使用税等费率将保持稳定至明年年底，此后仅会间接受到轻微传导影响。

新地价表将作为计算土地使用费、土地租金、土地使用税、土地转让所得税及相关行政收费的依据，并直接影响国有住房交易及土地使用权拍卖起拍价。

胡志明市自然资源与环境厅强调，新地价更贴近市场真实水平，有助于消除长期存在的“双轨制”（即官方价与市场价严重背离），并特别对原平阳省区域的工业用地和原巴地—头顿省区域的旅游用地给予优惠——其价格仅为同区商业服务用地的30%–70%，以鼓励投资。

然而，业内专家认为实际影响可能远超预期。房地产专家黎国坚（Lê Quốc Kiên）指出，新地价虽提升了征地补偿的公平性，但对希望合法“农转居”的农户而言，税负压力剧增。

他举例：在芹蒢县（Cần Giờ），一块230平方米的土地，过去住宅用地基准价为每平方米100万越南盾，农用地为19.2万越南盾，转换税费约1.85亿越南盾（约合人民币5.2万元）。而按新地价，需缴纳的税费将飙升至225亿越南盾（约63.6万元人民币），暴涨12倍！

“这种压力将使许多家庭无力完成合法转换，可能导致土地长期闲置，或被迫违规建房。”黎国坚警告，“合法住宅用地供应减少，将进一步推高房价，市场将被投资者主导，真正刚需购房者更加难以入市。”

越南房地产市场研究与评估院（VARS IRE）也持类似观点，认为新地价将同步抬高征地补偿成本和土地使用费，增加开发商前期投入。“大型房企尚可周转，但中小开发商可能因资金链紧张而推迟甚至取消项目，”该院分析称，“这将导致未来住房供应进一步向高端倾斜，中端刚需产品持续萎缩。”

此外，专家提醒，土地市场遵循“水涨船高”逻辑。一旦基准地价上调，所有涉及土地确权、过户、补偿的流程都将面临税费重算。尤其在地价调整幅度远超历史水平的区域，极易引发群众投诉与产权纠纷。