香港大火，“吹哨”内地高层住宅老化危机

内地的居民小区需要大修，在未来不长的时间内，一定会集中出现。但不是每座城市都拿得出大笔维修费用，主要费用还是要居民自己想办法。

撰文丨任大刚

2025年12月1日下午，香港特区政府举行新闻发布会，介绍大埔宏福苑火灾搜救安置等最新进展。警方表示，火灾已造成151人遇难，另有30多人失联。

我所居住的小区，当年就是香港人设计的。看到宏福苑悲剧，哀伤之余，时不时就会联想到我们小区的“香港特色”。

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我们小区几幢楼，不像香港的宏福苑那样密集排列，楼间距比较大，这可能是因为开发之初土地出让价格还没有涨上去，属于外销房，是所谓“高端住宅”的缘故。

房屋朝向跟香港房屋一样，不太注意正南正北，而是有的朝东南，有的朝西南，忽视了两地在纬度和气候上的巨大差异。我甚至怀疑当初开发商就是把在香港的房屋图纸直接拿到内地来用也未可知。

内地开发商很快发现住户很注意阳光和朝向，逐渐改为板式房型，实现了正南正北，南北通透，一直沿用至今。

正因为它不注重房屋采光和光照，所以在房型摆布上，自由发挥，做出了个“X”造型，一层六套房子向各个方向伸展出去，尽量各自独立，尽量不与隔壁邻居共用墙面。

这样设计的好处是，邻里之间干扰减少，万一遇到火灾之类，可以暂避到对角线的房屋去。

但坏处也很明显，主要是有的房型不方正，有的房间呈不规则几何图形。共用墙面少，不利于防寒保暖，烈日严寒之下，多要独家应对，不能共御炎热或抱团取暖。

此外，公摊面积太大，吃掉住户不少使用面积，两梯六户的公摊面积，可以摆好几桌麻将了。在房屋买卖中，这成为买家的最大槽点。

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香港房地产业送到内地来的，不仅仅是房型图纸，还有一整套的房地产业运作模式。

1994年分税制改革后，地方政府面临“事权大，财权小”的问题，城市建设最大头的开支——居民房屋建设，没什么资金来源。政府或工作单位要给居民提供住房，当时能想到的办法，一个是新加坡的组屋制度，但组屋制度的问题，还是绕到政府或工作单位没有财力的老问题上。另一个就是中国香港模式，也就是后来大家都异常熟悉的房地产开发模式。

当地方政府在香港模式中发现了土地出让金可以大大缓解“事权大，财权小”的诀窍后，香港模式就在全国推开了。

翻看改革开放历史，可见上世纪70年代末，上海人的人均住房面积不到5个平方，政府和工作单位费尽心力，到20世纪90年代末上海启动房地产业启动前夕，也就10个平方左右，其他城市也宽敞不到哪里去，而当时，香港的人均住房面积，还不到8个平方。

都是差生，却是一个基础成绩更差的学生在教一个成绩还稍许好那么一丁点的学生。这就是历史的吊诡之处。

客观而言，在经济高速增长时期，香港模式为迅速解决内地人民的住房困难，助力经济高速增长，立下了汗马功劳。

但是这种模式也存在诸多问题。

首先是住房逐渐越出其功能限定，具有越来越多的金融属性。在现代经济生活中，某些商品具有金融属性并不奇怪。在其他投资渠道少的情况下，住房作为商品，似乎更实在，更有信用价值。

既然有金融属性，就不可避免地参与市场炒作。在托底保障并不完善的情况下，不少经济条件较差的居民，本为了解决住房的功能需求，却也被迫卷入这场金融游戏。

与此相关的是，由于房地产业发展迅速，也带动与此相关的银行、股市、建材、家装、家具、家电等40多个行业迅速发展，堪称“一业兴，百业兴”。但它的反面就是“一业衰，百业衰”，爬得多高，跌得多重。

房地产业的起落，香港地区有过多次上演。房价增长时期，一些香港人以全部身家投入其中，赚得盆满钵满，房价下跌，也有人倾家荡产。

其次，在直观层面，如果排除掉香港的山地因素，中国内地大中城市景观，几乎就是香港的复刻版。

比如除了少部分别墅区，居民区基本都是高层建筑，这背后遵循同一套逻辑，即开发商需要在有限的土地资源上，实现利益最大化，于是不约而同，向空中发展。

如果你在新世纪初前往香港旅游，它那鳞次栉比的城市景观会惊掉你的下巴，但过了10年再去香港，你不会再对香港的城市景观感到惊讶，因为你的城市就是大大小小的香港。

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既然从内在机理和外观上，内地城市和香港之间有如此高的相似度，一定程度上简直是互为镜像，那么完全有理由说，香港城市建设的长处，也是内地城市的长处，而两地城市建设存在的问题，对面城市很可能一样不缺，可能还不只是照单全收。

面对宏福苑火灾，内地城市一样需要从中认真吸取教训。

不像农房、别墅和多层等小型建筑，高层建筑多是大型建筑，在整修时，不仅工程浩大，而且危险点很多，不仅火灾隐患很多，而且涉及高空作业，动辄二三十层以上，稍有不慎，操作不规范，极易发生人身安全事故。

此外，内地城市基本上是十几年间集中兴建起来的，相应地，建筑老化问题也会在十几年中集中爆发，建筑整修也集中在十几年中，到时候会面临城市集中整修，出现层出不穷的问题。

以我所居住的小区为例，3年前有过一次大的整修，包括楼顶防水，墙面喷涂，消防设施整修，地面重新铺装，地下管网重新铺设，工程历时一年有余，预算总花费近3500万元，全部由城市改造专项资金支付，居民并未花一分钱。

这是个个案，但是却很有解剖意义。

第一，不要指望土地租期到了的时候，楼宇才需要大修。

香港的宏福苑建成于1983年，到今年42年，外墙瓷砖出现裂缝、混凝土剥落，楼梯扶手斑驳，电梯等公共设施需频繁维修，还有部分居民反映房屋存在渗水、隔音不佳、消防系统存在老化或维护不足等问题。

我居住的小区建成于1997年，曾获得过建筑界的最高奖“鲁班奖”，按理说建筑质量没有任何问题，但不到30年就到了需要大修的地步。那些偷工减料建造的高层住宅质量如何，可想而知。

第二，维修费用从何而来？

香港法律规定，楼龄达30年或以上的私人楼宇，业主需承担公用部分的维修责任。宏福苑业主立案法团（类似业主委员会）通过业主大会决议，制定了总额3.3亿港元的维修方案，要求8座共1984户业主分6期缴纳16万至18万港元的维修费。

内地的新居民小区都有维修基金，是居民购买新房时一并缴纳，不缴纳就买不了房子；卖了房子，维修基金不能带走；买了二手房，自动继承小区维修基金。

有的小区有公用房出租，广告位出租，有停车费收入，可以继续填充维修基金，有的甚至有业主分红。但大量的小区，除了停车费，实际上没有其他收益，小修小补已经使维修基金日益减少。到需要大修的时候，估计早就没有钱了。

仍以我居住的小区为例，大修前有过一次全小区电梯大修，已经把维修基金花到只有100万元，按规定已经不能再动用。按香港的办法，要大修，就只能是居民集资。

在产权意识不强的内地，集资大修居民小区这种事，基本搞不成。我小区在大修过程中，打算趁便给各幢楼新造一段坡道，便于腿脚不便的人士进出，况且也不需要居民掏钱。但也有一幢楼的修造动议未获楼内居民一致同意，最终没有修成。

不花钱的事都有搞不成的，况且还要花钱办事？一定要搞，定会有人使出一哭二闹三上吊的本领，把事情搅黄。

资金来源问题，连作为世界金融中心的香港都缩手无策，而只能采用最传统的“集资”，我们有没有新办法？

第三、安全问题如何保障？

内地的居民小区需要大修，在未来不长的时间内，一定会集中出现。但不是每座城市都拿得出大笔维修费用，主要费用还是要居民自己想办法。

而维修费用捉襟见肘的一个后果是，负责维修的工程公司利润微薄，客观上导致安全与质量保障任务更加艰巨。此番香港宏福苑火灾，已经爆出使用不合格产品的问题。

我们以何种信心保证，在今后大修工程的各个环节上，不犯类似错误？

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