25231元/㎡抢滩白鹅潭！太古里旁靓地落子珠江实业

广州土拍的“年终冲刺”，拉开序幕！

就在刚刚，珠江实业以133081.71万元的底价，毫无悬念地将荔湾区坑口AF0211011地块收入囊中，折合楼面价约25231元/㎡。

虽是底价成交，但这一楼面价已明显高于周边（建鑫·如意芳华楼面价2.2万/㎡，国贸石围塘地块楼面价2.15万/㎡），而支撑起这份“溢价底气”的，正是“白鹅潭核心+太古里旁”这两大金字招牌。

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这宗地块的核心竞争力，就体现在“学铁商”全配齐的优势上。

它前身为花城玻璃厂，地处白鹅潭商务区核心范围，紧邻大冲口涌与芳村大道东，地理位置得天独厚。

交通上，从地块步行5分钟即可抵达地铁11号线大冲口站，坐一站地铁就能直达明年开业的白鹅潭万象城。

商业上，过条马路就是本月底即将开业的聚龙湾太古里。

作为能提升区域能级的重磅商业体，太古里绝非普通商场可比，据传目前已有15家餐饮、服饰、珠宝品牌确定入驻。

△太古里效果图（图源：广州荔湾发布）

学校方面，地块直线1公里内有芳村小学以及规划36班初中，教育配套也算齐全。

比商业扎堆更难得的，是它出众的居住舒适度。

地块南侧紧邻大片绿地与荔湾儿童公园，北侧依傍河涌，规划中还将打造4公里长的生态共享绿链及三条生态绿脉。

更值得一提的是，地块容积率仅3.5，在容积率常破5.0的荔湾老城区里十分少见，能有效避免拥挤压抑的居住体验，改善属性尤为突出。

不过客观来看，地块属于坑口旧改范围。

尽管旧改能彻底焕新周边城市界面，未来片区还将释放多宗宅地实现连片开发，板块价值无疑会持续攀升。

但短期内施工可能带来的噪音、交通拥堵等问题仍需正视，这对房企的产品定位与营销能力都是不小的考验。

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白鹅潭近期的楼市表现，恰恰印证了这宗地块的价值底气。

10月底开盘的保利翡丽甲第，作为主打高端改善的项目，网签量很快突破100套。

而此前拿地价2.15万/㎡的国贸石围塘地块，计划打造建面73-106㎡的小户型产品。

这一高端一刚需的产品布局，清晰地说明白鹅潭当前楼市供需两旺，购房者愿意为优质地段与完善配套买单。

对比之下，坑口地块的竞争力优势很明显：它离太古里这个核心商业体更近，容积率更低，改善属性也更强，刚好补上了区域内中端改善市场的缺口。

△坑口片区现状航拍图（图源：广州荔湾发布）

加之周边未来会释放更多宅地，连片开发后，坑口片区的城市界面和配套都会更成熟，后期项目的溢价空间也更大。

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值得关注的是，坑口地块的出让只是广州年末土拍大戏的开端。

接下来，广州还有19宗宅地陆续出让，总起拍价超240亿元，年末冲量的力度显而易见。

后天，海珠区南泰路AH0124032地块就要接棒开拍，预计会更加热闹。

该地块名义楼面价1.92万/㎡，但叠加配建成本后实际成本可达3.15万/㎡，目前越秀、保利、华润等头部房企都在摩拳擦掌。

这些地块的成交结果，不仅决定着房企的布局方向，更会影响未来一年广州改善型住宅的市场走向。这场年末土拍大戏，值得持续关注。