杭州放宽存量商品房收储条件 各地期待收储资金来源稳定长期化

中房报记者 向军 北京报道

时隔近6个月，杭州市存量商品房收储转为保障房再迎新动作。

11月11日晚，杭州安居集团发布《关于持续推进收购存量商品房用作保障性住房工作的通告》，收购房源用于配售型保障住房和保障性租赁住房，征集范围包括杭州市上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘8个城区，优先考虑中心城区已建成存量商品房（含自持商品住房）项目。

这意味着，杭州新一轮存量商品房收储计划已正式启动，也将新增一批配售型保障住房或保障性租赁住房。

放宽条件扩大收储

杭州首轮存量商品房收储计划始于去年。去年10月，杭州市安居集团有限公司拟面向部分城区公开征集已建成存量商品房。

今年5月20日，杭州市安居集团完成万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记，成为杭州市本级首轮收储中唯一被收购的项目。

相比第一轮收储，第二轮收储取消了收购价格的上限要求。在第一轮收储中，还有一些基本条件符合被收购要求的项目，但是最终未能入围，很关键的原因是收购价格分歧较大。有的开发商虽然收购意愿较为强烈，但是收购价格低于预期，最终没有成功。

虽然杭州市安居集团和万科方面并未公布具体的收购价格，但第一轮收储公告约定了收购价格上限——“以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”。按照这一要求测算下来，收购价格不到同地段商品房价格的50%。但是同行普遍认为，这次收购成功不仅让万科能够迅速将手中资产变现，有效补充现金流，也为在杭州拥有自持资产的其他房企提供了一种可行的资产处理思路。

刚刚发布的第二轮收储公告已经取消了收购价格的上限要求，仅保留了“由（收购）实施主体结合政策规定、房源品质、同地段租金收入等因素，并结合各项经营成本费用，综合考虑确定收购价格”这一描要求。

公告发布后，有开发企业人士乐观预计收购价格或许会略有提高，被收购项目数量也有望增加。对此，杭州市安居集团方面并未明确回应。

收储资金需稳定长期化

今年11月份以来，全国多个城市密集推出新一轮存量商品房收储计划。

除了杭州，广州也再次发布房源征集通告，进一步加大收购存量商品房用作保障性住房的力度，明确收购房源建筑面积原则上在90平方米以下且优先选取整栋或独立单元未售楼栋项目。青岛市则表示，将继续深化和完善存量商品房收购用作保障性住房的创新模式，坚持“以需定购”原则，持续优化政策体系，扩大收购范围和规模，强化项目后续管理与服务，探索建立房地产发展新模式。

收购存量商品房是化解房地产库存、完善住房保障体系的关键举措。去年5月召开的全国切实做好保交房工作视频会议首次系统提出收购存量商品房用作保障性住房。同年10月，财政部表示，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。

在中央政策的引导下，一些地方开始试点收购存量商品房用作保障性住房。这些试点城市在收购对象、收购价格、资金来源等方面进行了积极探索，积累了一定的经验。据不完全统计，超过60个城市表态支持国有企业收购存量房用作保障房，其中超32个城市发布征集公告。

目前，一些地方在收购存量商品房和去库存方面取得了初步成效。根据广西壮族自治区住房和城乡建设厅公布的数据，截至今年6月底，广西全区收购存量商品房2万套，拉动全区商品房销售面积增速9.35个百分点。收购的存量商品房主要用于保障性住房、城中村改造安置房等，让中低收入群体尽早入住的同时，也促进了房地产市场交易的活跃和预期的稳定。

根据国家统计局数据，商品房去库存持续推进，10月末全国商品房待售面积7.56亿平方米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续八个月减少。但是去库存的形势和任务依然严峻。

相较于前期试点，新一轮收购存量商品房在机制、规模等方面有所改进。广州将收购从“一次性任务”转为长期制度，常态化征集房源，持续优化保障性住房供给；杭州新一轮存量商品房收储覆盖8个城区，房源征集规模更大；青岛扩大收购范围和规模，强化项目后续管理与服务。

对于地方政府十分关心的收储资金支持问题，有分析人士称，尽管财政部提出用专项债券收储存量商品房，但专项债券额度有限，且需优先用于存量土地，导致收购存量商品房资金不足，地方政府的财政压力又较大，如何确保长期、稳定的资金来源，是这项政策能否持续推进的关键。