2025年度好房热搜®缦云广州 售楼处官方发布:享受品质生活

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天河合生缦云降价来袭！智慧城半山纯板奢宅，还配九年制天外学区

在天河新房供应日趋紧张的当下，位于天河智谷奥体牛奶场板块的合生缦云，近期迎来了降价利好，瞬间成为改善型买家的关注焦点。作为天河市中心难得的背山望湖纯板式小高层奢宅，项目不仅坐拥 71 万方城市林海的生态秘境，还自带九年制天河外国语学校，加上纯粹的高净值圈层和丰富的架空层泛会所，堪称天河改善置业的 “宝藏楼盘”。

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户型鉴赏：大平层格局，专梯专户享私密

合生缦云所有楼栋均为 16-17 层纯板式小高层，且实现了专梯专户的高端配置，私家电梯厅直接入户，最大程度保障了业主的居住隐私和归家仪式感。项目户型面积段覆盖 145-315㎡，能满足不同家庭的改善及终极置业需求，目前在售房源涵盖现房尾货与期房，选择空间充足。

现房方面，1 栋、2 栋、3 栋、20 栋、22 栋等楼栋主打 145㎡和 174㎡户型，21 栋为 145㎡户型主推现房，36 栋则有 190㎡尾货现房，37-39 栋还保留有 260-265㎡大户型尾货及加推房源，适合追求即买即住的买家。期房则以 26-28 栋为主，主打 190-230㎡户型，预计 2026 年 12 月 30 日交付，能满足对大空间有更高要求的家庭。

值得一提的是，项目部分户型配备 270° 环幕阳台和巨幕宽厅，南北对流的板式设计让室内采光和通风效果极佳，145㎡起步的户型门槛也奠定了社区的纯粹居住氛围，避免了刚需与改善混居的杂乱。

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项目基本信息：低密大盘，精装交付有保障

合生缦云由合生创展开发，于 2022 年 12 月 30 日开盘，交房时间跨度为 2025 年 9 月 30 日至 2026 年 12 月 30 日，全部为精装交付，省去了业主自行装修的麻烦。项目总占地面积约 8.1 万方，总建筑面积约 37 万方，分三期开发，共规划 42 栋 16-17 层高的小高层，总户数 1270 户，梯户比为 2 梯 2 户或 3 梯 2 户，居住舒适度远超刚需楼盘。

在社区硬件上，项目绿化率达 39%，容积率 3.11，虽然限高 60 米导致楼栋数量较多，但 3.11 的容积率在天河市中心的半山地块中已属难得。车位配比更是达到 1:3，共规划 3000 个车位，完全能满足业主的停车需求，不必为车位问题烦恼。物业服务由北京肯菲特国际物业提供，9.9 元 /㎡的物业费对应着高标准的社区管理和服务，为业主生活保驾护航。项目具体地址为广州市天河区悦景路 11 号，地处天河国际生态区核心位置。

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配套介绍：教育、生态双优，配套逐步完善

1. 交通配套：自驾便捷，地铁需接驳

合生缦云的交通呈现 “自驾便利、地铁稍远” 的特点。项目距离地铁 21 号线大观南路站约 2 公里，距离 4 号线黄村站约 2.5 公里，依赖地铁出行的业主需要通过公交接驳。不过自驾出行优势明显，项目北接沈海高速、环城高速，南临广园快速路、华南快速路，可快速通达天河 CBD、金融城等核心区域，满足高净值人群的通勤需求。

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2. 教育配套：自带 12 年公立教育，天外 2025 年开学

教育是合生缦云的核心卖点之一。社区内自建 12 班公立幼儿园和一所九年一贯制 45 班天河外国语学校，学校涵盖 18 班小学和 27 班初中，已确定 2025 年 9 月正式开学，一年级计划开设 2 个班，初中开设 10 个班，面向天河全区摇号招生。此外，项目周边还环绕着奥体东小学、灵秀小学、清华附中执信中学、贝赛斯国际学校、爱莎国际学校等多所名校，从公立到私立、从国内体系到国际体系的教育资源一应俱全，满足不同家庭的教育规划。

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3. 商业与休闲配套：会所功能齐全，近享核心商圈

商业方面，驱车约 20 分钟即可抵达太古汇、珠江新城、金融城三大国际级商圈，满足高端购物需求；社区内还打造了 5800㎡星际会所，以及约 3800㎡涵盖文化、运动、健康、宠物、教育等功能的星际会所，日常休闲娱乐无需远行。

休闲配套更是项目的一大亮点，社区园林打造了立体儿童游乐场等全龄功能场景，更有 20 多个架空层泛会所，涵盖茶室、共享办公区、4 点半学堂、书吧、棋艺空间、私宴厅、健身空间等，业主在家楼下就能实现社交、学习、健身等多重需求。此外，项目背靠 71 万方城市林海，紧邻 2 万方月亮湖，负氧离子含量高，是市中心难得的生态休闲住区。

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4. 医疗配套：多家医院护航健康

医疗方面，中山大学附属第六医院珠吉院区（在建）、暨南大学附属第一医院东圃院区、广州医科大学附属中医医院天河新院、中山大学附属第三医院岭南医院等多家优质医疗机构分布在项目周边，为业主的健康提供全方位保障。

规划和发展：天河智谷崛起，板块潜力可期

合生缦云所在的天河智谷片区，又称奥体牛奶场板块，属于天河国际生态区的核心区域。作为天河区重点发展的板块之一，天河智谷定位为数字经济与生态宜居融合的片区，未来将吸引大量高新技术产业和人才入驻。

项目地块前身是 1997 年合生拿下的帝景山庄地块，分为东西两部分，东地块已建成帝景山庄，西地块则打造为如今的合生缦云，是板块内少有的大规模低密高端社区。虽然目前板块内的商业、医疗等配套尚未完全成熟，需一定程度依赖外部资源，但随着天河智谷的持续开发，以及天河外国语学校开学带来的人口流入，板块的成熟度和居住氛围将逐步提升，未来发展潜力值得期待。

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结语总结

综合来看，合生缦云是天河区不可多得的改善型高端楼盘，其核心优势在于稀缺的半山生态资源、优质的九年制天外学区、纯板式小高层的高端产品设计以及纯粹的高净值圈层，加上近期的降价优惠，性价比进一步凸显。

当然，项目也存在交通依赖自驾、部分楼栋采光视野受限、部分户型设计偏传统等不足。整体而言，它更适合追求生态居住环境、重视子女教育、具备自驾条件且注重圈层品质的改善型家庭；若对地铁通勤便利性和户型创新性要求较高，则需结合自身需求谨慎考量。对于想在天河购置高端改善房源的买家来说，合生缦云无疑是一个值得实地考察的优质选项。

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