降息恶果来了！澳洲购房者被坑了！不到100万能在悉尼买别墅，居然是真的！

01

降息反噬：澳洲购房者贷款额涨5.5万，实际购买力却缩水

年内三次降息令澳大利亚潜在购房者贷款额度显著提升，但最新分析揭示，新增的借贷能力已被飙升的房价完全吞噬。Cotality咨询公司研究发现，当前普通家庭可贷款金额较抵押贷款利率峰值时期高出5.5万澳元，但同期住宅中位价已暴涨6万澳元，意味着借贷能力增长已被高企的房价侵蚀殆尽。

研究机构数据显示，11月首府城市住宅价值涨幅1%略低于10月的1.1%，但住房需求持续超越供给的态势未改。”人们正背负更大债务，却获得更低性价比，”坎斯塔（Canstar）数据洞察总监莎莉·廷德尔（Sally Tindall）直言，”他们实际少买了价值5000澳元的住房——这无疑是性价比的倒退，因为获得更少住房的同时承担了更多债务。”

澳大利亚储备银行年内三度降息，将现金利率从峰值4.35%降至当前3.6%，此举不仅提升买家贷款额度、推高拍卖支出，更吸引更多潜在买家入场，共同助推房价攀升。今春联邦政府5%首付计划的扩容也为买家提供了额外支撑。

与此同时，市场待售房源持续紧缺，多年建设不足的滞后效应正逐步显现。廷德尔指出，每次降息都让买家发现能从银行贷得更多，这可能在拍卖中推高房价，因为所有竞标者的预算都同步提升。”你的最大购房预算看似增加了，但实际增幅已落后于房价涨幅，”她强调道，”那5.5万澳元并非白得，仍是必须偿还银行的债务。”

她补充说，此前关于利率可能进一步下行的预期也刺激了买家热情，这种预期非但未提高住房可负担性，反而为房市火上浇油。不过她表示将密切关注消费者信心变化，上周意外强劲的通胀数据已促使部分经济学家警告本轮降息周期或已结束，下次利率变动甚至可能上调。

阿特利尔财富（Atelier Wealth）董事总经理亚伦·克里斯蒂-戴维（Aaron Christie-David）指出，房市增速已超越潜在买家的储蓄能力。他特别提到，升级置业者往往需支付高于中位价购买优质房产，在降息周期中其购买力相对可选住房实则下降。”这并不能保证买到更好的房子。通常结果是背负更沉重贷款、更高月供、更高购房款及更多印花税，”克里斯蒂-戴维分析道，”即便贷款额度增加，对他们也毫无助益。”

他表示，上涨市中的首购族可能陷入竞标战，被迫支付轻微溢价或”新手税”；相较之下，投资者或能从低利率环境中获益——他们不与升级置业者直接竞争，可能胜过首购族，且还款压力减轻。

数字抵押贷款经纪商芬斯波（Finspo）首席执行官安格斯·吉尔菲兰（Angus Gilfillan）观察到，今年买家决策速度普遍快于去年，但购房难度并未降低。”房市竞争依然激烈。尽管购买力提升、贷款额度增加，即便有[5%首付计划]等政策扩容，也不意味着所有客户购房变得更轻松，”吉尔菲兰坦言，”在墨尔本、悉尼等高房价城市，购房仍是巨大挑战。”

他注意到去年许多客户获得预批后观望期长达6至9个月，如今则缩短至3个月左右，认为低首付计划可能促使买家提前入市。但市场表现分化明显：能享受低首付政策、收入良好或双收入的首购族，过去半年购房能力确实增强；但升级置业者数量不及往年，更多业主正考虑翻新现有住房。”今年第三次降息后客户情绪曾非常高涨，”吉尔菲兰描述道，”但现在人们意识到这可能是本轮周期最佳时刻，促使他们重新审视预算：’我能负担多少？月供会是多少？’”

02

不到$100万在悉尼买独立屋，这5个区值得一看

在悉尼，95万澳元的预算想买一套独立屋，看似希望渺茫，但在城市边缘区，这一目标仍有可能实现。

Domain分析显示，目前悉尼有31个区的独立屋中位价低于95万澳元，且这些区均距 离CBD至少28公里。

我们根据各区的受欢迎程度和公共交通便利性，筛选出排名前五的区域，供购房者加入看房清单。

*Macquarie Fields：95万澳元可入手联排别墅*

中介Syed Amin表示，Macquarie Fields完全符合“低价+近城”标准。这里距离市中 心东南方向28公里，独立屋中位价为83.75万澳元。

但如今想在该区找到100万澳元以下的独立屋，难度已越来越大。

他指出，虽然以中位价能买到独立屋，但“必须是非常老旧的房子，接近需要推倒重建的程度，而且得花大价钱翻新”。

若预算为95万澳元，更现实的选择是联排别墅（townhouse）、别墅（villa）或双层公寓（duplex），“这个预算能买到状况不错、带2-3个卧室的房源”。

Amin补充称，受“5%首付计划”扩容影响，95万澳元能买到的房产正变得越来越少。

“我认为房价不会下跌，只会持续上涨。”

*Campbelltown：95万澳元可购3-4卧旧宅*

中介Zac Cronin介绍，Campbelltown位于Macquarie Fields更南侧，在该区域95万 澳元以下能买到占地500-700平方米、带3-4个卧室的老旧独立屋。

Domain数据显示，该区独立屋中位价为92万澳元。

Cronin表示，这个价位的低价房源“整体状况都不错”，厨房和浴室大多经过翻新或升级。

“如果房价低于90万澳元，那大概率还是原始装修状态。”

*Penrith：独立屋难寻，联排别墅成主流*

Penrith位于悉尼西部，距离市中心46公里，一直是刚需购房者眼中的“平价天堂”。

该区域独立屋中位价为91.5万澳元，但中介Peter Diamantidis表示，95万澳元预算如今已很难买到独立屋。

他解释道，6个月前这个预算还能轻松入手独立屋，但随着市场升温，现在更可能买到联排别墅、双层公寓或别墅。

“80万澳元或以下能买到3卧联排别墅，条件相当不错，首次购房者很青睐这类房源，成交速度非常快。”

他补充，“也可能买到老旧的双层公寓或别墅，但想找独立屋真的很难。” 不过Diamantidis强调，“难”不代表“不可能”。

他同样认为，“5%首付计划”极大地推动了该区域的房价上涨。

*Richmond：550㎡地块3卧住宅仍可入手*

Richmond位于Penrith北侧，独立屋中位价为88.5万澳元，95万澳元预算在这里仍能买到独立屋。

中介Hayley White表示，这个价位能买到占地约550平方米、带3个卧室的房源。

“Francis Street周边有不少这类房源，Dight Street、Pitt Street和Station Street也有零星分布。”

White指出，95万澳元左右的房源大多建于1950至1980年代，“要么是原始装修状 态，要么经过部分翻新，比如更新了厨房、浴室，或重新刷了漆、换了地毯”。

房型方面，“有加州风格平房，有小型纤维板住宅（比如Francis Street那一带的房源），也有一些较新的房子，大多是纤维板材质，少数是砖墙结构”。

她提到，Richmond的房地产市场“涨幅相当大”，95万澳元及以下的房源数量已开始减少。

“目前‘首次购房者补贴’对市场影响很大，吸引了大量这个预算的首次购房者。由于竞争激烈，房价不断上涨，而现金更充裕的买家会以高于95万澳元的价格拿下房源，进一步减少了低价房源的竞争空间。”

*Rooty Hill：95万澳元以联排别墅为主*

Rooty Hill位于悉尼西部，距离市中心32公里，独立屋中位价为90万澳元。

中介Andrew Chrysanthou表示，若按中位价购房，大概率只能买到破旧的独立屋； 95万澳元预算更适合入手联排别墅或别墅。

“这个预算能买到的要么是单层别墅，要么是4卧2卫的联排别墅。价格区间在65 万-95万澳元之间，具体取决于房龄和房屋状况。”

Chrysanthou提到，Rooty Hill过去很受首次购房者欢迎，但“5%首付计划”进一步推高了该区域的房价。

03

悉尼墨市房价涨幅略放缓 利率前景改变购房者决策

全国房价持续攀升，不过悉尼和墨尔本房地产市场表现逊于中等规模首府城市，房价增长速度略有放缓。

Cotality的月度房屋价值指数显示，11月全国房价上涨1%，连续第三个月涨幅达或超1%。不过，与10月1.1%的涨幅相比，11月涨幅略降，部分原因是大型首府城市房价增长势头减弱。

该房地产研究公司发现，悉尼上月房价涨0.5%，墨尔本微涨0.3%，其他首府城市房价涨幅则至少1%。

Cotality（前身为CoreLogic）研究总监劳利斯称，中等规模首府城市优势明显，以柏斯为例，房源挂牌量比平均水平低40%以上。悉尼房源供应短缺相对需求没那么严重，挂牌量仅比五年平均水平低2.2%，其他首府城市平均挂牌量比平均水平低16%。劳利斯表示，悉尼市场降温或反映「购房负担能力受限，对房价增长形成天花板效应」。

Cotality说，9月从一系列指标看，澳洲住房负担能力都处于历史最差水平，多数首府城市购房者需存钱超十年才能攒够20%购房首付。

劳利斯说，购房负担能力和偿债能力指标紧张已产生连锁反应，房价增长向市场较低价格区间倾斜。

与此同时，REA集团的PropTrack报告显示，2025财年，中等收入家庭在全国仅能负担得起15%的已售房屋。

该机构称，虽住房负担能力指数因收入提高和抵押贷款利率降低有所改善，但仍接近历史最低，低收入家庭仅能负担得起3%的已售房屋。

2025年，澳洲储备银行三次下调现金利率，且市场普遍预期降息持续，提振了房地产市场信心，但近期数据显示通胀控制或不如预期，降低了市场对进一步降息的预期，部分经济学家甚至预测加息。

Cotality研究主管欧文称，考虑利率前景变化，11月房屋价值增长放缓并不意外，2025年降息维持了市场增长势头，现在前景变化正改变购房者决策，自9月中旬峰值以来，拍卖清盘率呈下降趋势，11月中旬已跌至十年平均水平以下。

影响新一年房地产市场的另一个因素是近期公布的贷款限额。

澳洲审慎监管局（APRA）将高负债收入比（DTI）贷款限制在银行新增贷款的20%以内，针对负债收入比超过6的贷款。

不过，劳利斯认为这些措施对房价影响有限，新信贷政策明年2月实施，也仅影响借贷边缘部分。

04

澳房价低于$50万城区公布，最便宜仅$10万

澳洲房价持续上涨，住房可负担性持续恶化，全澳房价低于50万澳元的城区数量已大幅减少。

据REA集团最新发布的《市场趋势报告》显示，截至11月，全澳仅剩501个城区的中 位房价在50万澳元以下，相比2020年的1753个和2022年的658个大幅缩水。

考虑到全澳共有6689个住宅城区，这意味着目前仅有不到8%的城区仍属于“相对可负担”的范围。

报告指出，全澳房价在11月再创历史新高，PropTrack房价指数显示月涨幅为 0.5%，较去年同期上涨8.7%，平均涨幅约为77,900澳元。

REA集团高级经济学家Eleanor Creagh表示，尽管上涨速度略有放缓，但房价整体仍保持稳健增长。

她指出，今年以来的多次降息提振了借贷能力和购房信心，加之人口增长、投资者活跃度提升以及“首置房担保计划”的扩容，均为市场注入了强劲需求。

而市场上新 房源供应仍然紧张，进一步推高房价。

在各大首府城市中，阿德莱德在11月录得全澳最高的月度房价涨幅，达0.9%；珀斯紧随其后，上涨0.89%。 布里斯班上涨0.64%，堪培拉上涨0.56%，达尔文上涨0.25%，霍巴特上涨0.16%。

墨尔本和悉尼的涨幅相对放缓，分别为0.2%和0.4%。

此前10月，墨尔本新上市房源激增29.5%，悉尼也增长了20.1%，被认为是两地涨幅放缓的原因之一。

除北领地外，所有地区性市场在11月均实现上涨，全澳地区性房价整体上涨0.6%，超过首府城市的0.48%。

尽管如此，50万澳元以下的城区正快速“消失”，仅在新州就从一年前的近200个下降至109个，其中最便宜的是Brewarrina，平均房价仅为104,000澳元。

维州目前有95个城区房价低于50万澳元，但大墨尔本地区已无一个符合条件。

最便 宜的城区为西北部的Jeparit，房价为158,000澳元。

昆州目前仍有118个城区中位房价低于或等于50万澳元，区间从Dirranbandi的 67,500澳元到Goondiwindi、Sun Valley、Innisfail Estate、Oakey、Cullinane 和Maryborough等地的500,000澳元不等。

但在布里斯班，仅剩三个城区符合条件，且全在岛屿上，包括Russell Island （445,000澳元）、Lamb Island（457,500澳元）和Macleay Island（495,000澳元）。

南澳目前仅剩65个符合条件的城区，价格最低的是Andamooka（65,000澳元），最高的是Barossa-Yorke-Mid North地区的Hamley Bridge（500,000澳元）。

西澳也仅剩54个城区符合条件，最便宜的是Outback South地区的Norseman （105,000澳元），Toodyay和Harvey则为500,000澳元。

北领地目前还有20个城区房价低于50万澳元，最便宜的是Dundee（250,000澳 元）；达尔文市区则仅剩如Lee Point、Berrimah、Berry Springs、Moulden、 Acacia Hills、Gray、Virginia和Woodroffe等地。

塔州仍有39个城区符合条件，与其他州不同的是，霍巴特地区仍存在一些入门级选择，包括Gagebrook（380,250澳元）、Herdsmans Cove（385,000澳元）、 Bridgewater（425,000澳元）、Risdon Vale（470,000澳元）、New Norfolk （470,000澳元）、Primorose Sands（480,500澳元）和Chigwell（500,000澳元）。

部分低价区房价在过去一年内大幅上涨，西澳的Norseman在12个月内房价上涨达 121%，为全国最高。 此外还有Millchester（昆州）、Wilmington（南澳）、Springsure（昆州）、 Merredin（西澳）、Tarpeena（南澳）和Riverton（南澳）等七个城区房价涨幅超过50%。

新州中北海岸的South Kempsey在过去三个月内房价上涨91.1%，达到440,000澳元。

尽管房价上涨速度有所放缓，PropTrack年度住房可负担性报告显示，住房可负担性仍接近历史最差水平。

专家预计，到2026年这一情况可能进一步恶化。 澳洲地产买家代理协会（REBAA）主席Melinda Jennison指出，首次购房者在布里斯班、珀斯和达尔文等房价快速上涨、租金居高不下的城市压力尤为明显，最大挑 战仍在于在维持日常生活开销的同时存够首付。

她表示，虽然像“首置房担保计划”这类政策帮助一些人突破首付门槛，但贷款服务能力审查的严格性仍然阻碍了许多人进入市场，尤其是那些没有家庭支持或收入不稳定的买家。

她说：“即使看似可以负担得起还款，购房对许多人来说仍像是触不可及的梦想。”

Canstar第九次发布的《消费者脉动报告》也显示，住房成本连续第四年成为澳人最关注的财务问题。

该报告基于2000多名澳人的调查结果指出，住房成本的担忧程度如今是五年前的两倍，预计将在2026年继续成为澳人最大的财务负担。

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