北京房产律师警示：开发商内部安排不能对抗善意购房人

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2019年，陈先生（化名）有意购买位于北京某高端住宅项目的一号房屋。经现场看房后，与W公司（化名）达成购房意向。因该项目系甲公司受W公司委托定向开发，W公司称“手续尚在完善”，但为锁定房源，陈先生同意先行付款。

2019年6月25日，陈先生向W公司支付4797万余元；

2020年11月24日，再付120万元，总计支付房款及车位款4917万余元，已全部付清。

2019年12月17日，甲公司向陈先生交付一号房屋，陈先生入住至今。

2022年1月4日，陈先生与W公司补签《商品房买卖协议》，明确：

一号房屋总价4863万余元，另购两个车位54万元；

双方确认房屋已完成精装修，具备交付条件；

约定后续将与甲公司签署《北京市商品房现房买卖合同》并办理网签。

然而，双方始终未能完成网签和过户。原因在于：一号房屋早在2016年即登记在甲公司名下，并设有多项抵押，抵押权人为乙银行。虽乙银行曾于2020年10月向房管局出具《同意抵押房屋办理现房销售备案的声明》，明确包含一号房屋，但因甲公司未就该套房屋单独取得“同意销售函”，导致无法网签。

2022年，乙银行申请强制执行，法院查封包括一号房屋在内的整栋楼。陈先生提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉。二审法院最终判决：不得执行一号房屋，确认其作为商品房消费者的物权期待权优先于抵押权。

此后，陈先生起诉甲公司、W公司及乙银行，请求：

1. 办理一号房屋过户；

2. 乙银行注销抵押登记；

3. 赔偿保全保险费39343元。

裁判结果

法院判决：

1. 乙银行于15日内注销一号房屋上的全部抵押登记；

2. 甲公司与W公司于抵押注销后15日内共同协助将一号房屋过户至陈先生名下；

3. 甲公司与W公司支付陈先生保全保险费39343元。

法院说理

法院从四个维度支持原告诉求：

1. 买卖合同合法有效

虽未签订网签合同，但《商品房买卖协议》+付款凭证+交房行为，已构成完整房屋买卖法律关系。W公司作为委托方、甲公司作为开发方，均应承担合同义务。

2. 原告系适格商品房消费者

陈先生名下无其他住房，购房用于居住，且已付全款、实际占有，符合《执行异议复议规定》第29条保护要件，享有物权期待权，可排除抵押权执行。

3. 银行同意销售即放弃物上追及权

乙银行出具《同意销售声明》，表明其认可在抵押状态下销售房屋。一旦房屋售出、价款实现，抵押权效力仅及于售房款，不得再追及房屋本身。故其拒绝注销抵押无法律依据。

4. 过户障碍已消除

执行异议之诉终审判决已排除查封障碍；原告具备购房资格；房款已付清；房屋已交付多年。开发商以“内部流程”为由拖延过户，构成违约。

5. 保全保险费属合理维权成本

因被告拒不履约导致诉讼，原告为财产保全支出的保险费，应由违约方承担。

律师提示

1. “全款+入住”是维权有效证据：即使未网签、未过户，只要付款凭证齐全、长期实际占有，法院通常认定买卖关系成立。

2. 银行“同意销售”等于放行：抵押权人出具同意销售文件后，不得再以抵押为由阻碍过户，其权利仅限于售房款。

3. 关联公司代收房款有效：在定向开发、委托销售模式中，购房款支付给委托方（非开发商）不影响合同效力。

4. 执行异议之诉是关键突破口：若房屋被查封，务必在15日内提起执行异议，再提起执行异议之诉，这是确权前置程序。

5. 维权成本可追偿：因对方违约导致的保全担保费、律师费等合理支出，可依法要求赔偿。

北京房产律师建议：

购买抵押房或定向开发房时，务必：

要求开发商或委托方提供银行同意销售的书面文件；

保留全部付款凭证、交房验收记录、物业缴费单据；

若长期无法过户，切勿等待，应在交房满一年后及时起诉主张过户。

本案证明：法律保护真实购房者，哪怕流程有瑕疵，只要实质履行到位，权利终将实现。