房价如果从下降的幅度本身而言，已经在慢慢靠近底部

房价如果从下降的幅度本身而言，已经在慢慢靠近底部。当所有人都认为房地产市场还会往下跌的时候，其实这正是房地产市场见底的一个标志。

全球的房地产泡沫一旦破灭，下跌的幅度究竟有多大，这可以成为判断中国房地产何时见底的一个参考标志。我们看看其他国家每一次房地产泡沫下跌后的跌幅，对我们而言，可以作为一个参考值，进而判断我们的市场究竟何时能够见底。

谈到房地产泡沫，大家谈得最多的还是日本。但我认为，观察全球的房地产泡沫会发现，日本仅仅是一个特例，而且是非常特殊的特例。这种特殊性体现在哪里？

第一个是它的下降幅度，可谓前所未有。日本房地产泡沫破灭后，房价在五年内下滑的幅度超过60%~70%。在这么短的时间里，房价一下子跌去70%，可以说在全球房地产泡沫历史上，以前从来没有出现过，甚至有些地方房价下跌幅度超过80%。这是一个特例，为什么这么说？因为以前我们基本上没有见过这样的情况。

美国的房地产泡沫，我们以最近的一次为例，就是2008年。2008年美国房地产泡沫破灭后，总体下降幅度没有超过40%。2008年被视为过去60多年以来最严重的一场金融危机，引发危机的主要原因就是美国房地产市场出了问题。

美国的次贷危机最终引发了金融危机，而次贷危机爆发的根本原因，就在于房地产过热。当时美国放松了房贷条件，把很多房贷贷给了“三无人员”——没有工资、没有工作、没有收入的人，最终引发了泡沫的破灭。不过，其总体下跌幅度在40%以内，当然有些地方下跌幅度超过了50%。

如果把历史再往前推，美国进入城市化以后，也曾出现过一次泡沫，就是在1929年大萧条之前，1928年的时候，美国房地产市场出现了一次暴跌，当时房价下跌的幅度接近80%，这也是一个特例。

再看其他情况，比如东南亚危机的时候，我们看到房价下跌的幅度基本在50%左右。那么，我们假定全球房地产泡沫下降的合理幅度如果是50%的话，我们现在来看，到今年年底，全国房价下降的实际幅度应该在40%左右，很多地方已经超过了50%，有些地方甚至超过了60%，甚至70%的也有。

这意味着什么？就是我们一直讲的，房价如果从下降的幅度本身而言，基本上已经差不多了。当然，有些地方可能还会补跌，但总体的下降幅度已经在慢慢靠近底部。

所以大家现在都在问中国房地产究竟什么时候见底。从目前整个情况来看。

第一个标志是从2025年下半年开始，我们看到房价下降的速度明显在加快，这也能看作是房地产市场要见底的一个标志。

第二点，在房地产的风险处置领域，我们看到以万科为标志，到2025年年底的时候，它的债务问题受到市场高度关注。为什么？

因为过去它的大股东不断支持它，而现在大股东不再支持，如果它还不了钱怎么办？万科的债务怎么重组？万科是选择破产还是其他方式？所以大家说万科是一个标杆，这家企业一旦出问题，意味着整个市场进入到一个新的周期。

第三点，其实我们现在讲的是预期。过去我们常说，市场见底的一个标志是什么？就是大家都绝望了，当所有人都认为房地产市场还会往下跌的时候，其实正是房地产市场见底的一个标志。

所以，从其他国家的情况，以及我们目前整个房地产市场的情况来看，我们认为明年房地产市场见底仍然是有可能的。当然，最终结果如何，取决于政策。每个国家房地产下降的幅度之所以不一样，跟政策有很大的关系，也就是说，用什么样的政策去对冲这件事，对市场而言都是非常重要的。