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在社区营造上，嘉棠璟樾以百分百的诚意

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✅✅为人们带来一场前所未有的居住盛宴

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嘉棠璟樾

一、交通配套

1、公路交通

嘉棠璟樾位于西三环和西四环之间，因此周边是井字形主干道，项目距离西侧的西四环路主路沿着靛厂路走形距离1km左右（自驾3分钟可直达西四环路）。

距离东侧的三环路主路的沿着靛厂路和莲宝路走行距离2.2km左右（自驾5分钟可达西三环）。

距离北侧的莲石路的走行距离是1.7km（先走靛厂路，然后转至万丰路，虽然有铁路桥需要穿越，但是好在这条路不是特别堵车）。

距离南侧的京港澳高速路走行距离是2km左右（沿着靛厂路，转至万丰路。7分钟能驶入京港澳高速）。

①、至丽泽商务区

平峰期从项目至丽泽商务区的走行时间是14分钟左右。关键是早晚高峰这条路线也是基本不堵车（早晚高峰20分钟也能达到）。

②、至中关村

平峰期从项目至中关村的走行时间是22分钟左右。早晚高峰这条路线还是比较堵车的，特别是早高峰从南向北西三环和西四环还是非常堵车的（早晚高峰50分钟差不多能到达）。

③、至金融街

平峰期从项目至金融街的走行时间是20分钟左右。早晚高峰这条路线在上二环的地方比较堵车的（早晚高峰40分钟差不多能到达）。

2、轨道交通

目前项目距离地铁站点相对都比较远，距离1号线五棵松站的走行距离是3.1km。距离10号线和16号线六里桥乘站的走行距离是2.8km。记录1号线万寿路站走行距离2.9km。因此目前这里不能算地铁房，反而是距离地铁的各个站点都比较远（电驴可达的节奏）。

但是未来的地铁11号线二期的青塔站的走行距离1.1km（距离一般小于1km以下，算是相对比较适的距离，超过1km小于1.5km算是地铁房，但是走行还是稍微远了一点，大于1.5km就不能算地铁房了）。基本步行13分钟可达未来的地铁站。

11号线二期什么时候开通才是大家最为关注的，之前已经详细写文章分析过了。这里就不再重复。最近是新闻是：2025年7月29日，北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）公示了北京地铁11号线二期工程的第二次环评。

【北京地铁11号线】二期环评来了，距离开通还远吗？对沿线板块影响几何？ #D5000

接下来就是安排土建招标了。什么时候土建开始正式施工，意味着五年左右开通（一般市区地下段工期5年左右）。最快2030年开通，慢则2031年。

总之：公路交通还是非常方便的。这里由于地处西三环与西四环之间，南有高速，北有莲石路。虽然北侧有车辆段和铁路的阻隔，但是由于地处市区，东西都有高价立交桥（西侧是四环岳各庄桥，东侧是万丰路）影响相对小了好多。因此从小区出发很快就能上三环或者四环（板块内部的靛厂路，岳各庄路等道路基本不存在堵车情况）。

目前板块不能算地铁房，距离最近的地铁六里桥站2.8km，但是完成了二次环评的11号线二期在项目的东侧1.1km处是青塔站（预计2030年开通）。这个楼盘大概2028年底交房。

3、与熙华台相比

熙华台在西四环外的青塔区域，不堵车的情况下，自驾前往四环和莲石路还是非常方便的。但是早晚高峰期岳各庄周边就非常堵车了。这一点嘉棠璟樾就比熙华台优一点（熙华台优势是距离莲石路还是非常近，以至于噪音大的受不了）。

轨道交通方面这两个盘目前相差不是很大，距离地铁站堵远远超1.5km。熙华台距离五棵松站2.2km（看似比嘉棠璟樾距离地铁站近，但是超过了1.5km出行感受就相差不是很大了）。

未来11号线二期开通，嘉棠璟樾反而比熙华台距离青塔站更近（熙华台距离青塔站走行距离1.3km，嘉棠璟樾只有1.1km--2030年后都属于地铁房）

二、学校

1、嘉棠璟樾

小区周边近距离有：丰台区靛厂小学、北京教育学院丰台分院实验小学，岳各庄小学。北京教育学院附属丰台实验学校东校区，十一中堂实验学校（这里包含了初中和高中，2025年9月已招收首届学生，初中部已开学，与十一总校实行联合培养。78%教师拥有清华、北大等名校硕博学位，特级教师占比15%，实施双导师制学业指导，位列丰台区第一梯队）。北京第十中学（新疆校区）。

南侧岳各庄批发市场周边已经拆除，用于建设北京十一学校高中校区（目前属于招标在建状态）。预计2-3年完工开学。

买这里的好多业主是享受着北侧的海淀五棵松板块五一小学，北京市十一学校、翠微板块和万寿路板块的学区。买这里作为品质改善（基本是实现了住在丰台品质小区，学在海淀的模式，关键是距离不远，哟个电驴最好，要不然早晚还是有点堵车）。

总之：在岳各庄板块属于有学上，名字看着不错，教学质量还在加强，但是真不能算学区房。但是好在紧邻海淀，享受海淀上学（万寿路、翠微板块、五棵松板块），丰台品质居住（前提是在海淀先把学籍落下，需要买两套房）。

2、与熙华台比较

熙华台周边也是高度成熟的青塔区域，属于有学上，但是不能算学区，好在紧邻海淀，距离五一小学，海淀六小强的十一学校很近（比嘉棠璟樾更近一些，这也是这个盘买的不错的重要原因）。

结论：这两个盘的学区逻辑是一样的，熙华台距离五棵松学区近，而嘉棠璟樾覆盖海淀的学区更广一些。

三、产业--产业就是带来购买力

1、嘉棠璟樾

嘉棠璟樾所在的岳各庄板块基本是西南侧的医院+东南侧的公园+南侧的批发市场（未来批发商疏解后，接着卖地建设住宅）。板块周边的产业聚集区主要是东侧二环内的金融街（这里是紧邻月坛和展览路周边的各大部委区域，全国80%的资金都要经过这里流出），沿着西四环和西三环一路北向的中关村（虽然海淀的发展一路向北，但是这里依然是老大--更是科技创新的象征），东南侧隔着六里桥板块的丽泽商务区（承接金融街的产业外溢，其次丰台的产业也半强制的高度聚集这里）。

还有就是分布在五棵松周边的301医院、302医院、武警总医院带来的购买力。其次是航天二院的工程师们也是努力攒钱想着改善一下居住条件。

总之：虽然嘉棠璟樾周边没有产业，但是凭借优越的环线位置，距离各大产业区域距离也比较适中。最关键是北侧的军工、医疗相关产业带来的购买力和紧邻海淀的改善客群（五棵松、万寿路、翠微板块太缺少品质新盘了，都是老破小和高塔楼聚集）。这些客群基本是用完了学区，卖了老房子做一个置换，稍微垫垫脚就能够得上四代宅的嘉棠璟樾。

2、与熙华台比较

熙华台的产业利好，购买逻辑与嘉棠璟樾相类似。都是依靠便捷交通前往周边的产业区。但是在承接海底的外溢改善客群方面，明显嘉棠璟樾覆盖的面更大一些（熙华台是五棵松，嘉棠璟樾是五棵松，万寿路和翠微片区），其次是环线位置更优一些（丰台六里桥的改善客群也是可以考虑的）。

结论：嘉棠璟樾稍微比熙华台优那么一丢丢。

四、生活配套

1、商业

嘉棠璟樾最大的亮点是小区北侧紧邻的就是8万平的千禧商业街（步行5分钟可达），基本的日常逛街这里就能满足。小区的北侧正对面是一个可以举办各种宴会的酒店（经常有在这里举办喜事的），这种地方沾沾喜气运气也不会差。

其次是西北侧3.7km处是位于五棵松的万达广场和华熙LIVE（这个基本海淀的南部区域最大的商圈，也是这个楼盘售卖点之一--意味着逛街人群就是购买的客群）。

其实位于六里桥的和谐广场距离项目最近，走行距离1.7km。还有就是东北测的翠微百货。南侧走行距离1.2km就是岳各庄批发市场（蔬菜，水果、各种肉类不仅新鲜，价格还实惠）。

沿着万丰路一直往南是丰台的餐饮一条街（各种高中低档的餐厅应有尽有）。

总之：这里周边的商业配套高度完善，低、中、高档覆盖完善，搭配也比较合理（坐在家里点外卖，还是可以很快送上门的）。有个电驴就可以解决前往周边商圈不好停车的烦恼了（2KM范围内拥有五棵松商圈、万寿路商圈、公主坟商圈、六里桥商圈四大商圈）。

①、与熙华台相比

熙华台近距离的南侧是翠微百货，东北侧是五棵松商圈，因此这两个盘相比熙华台距离大商圈更近一些。嘉棠璟樾的花样跟更多一些。因此两盘相比各有利弊，在商业方面属于势均力敌。

2、医疗

①、便捷医疗

嘉棠璟樾距离大型解放军302医院（三甲医院）的距离比区社区医院都近（目前全称是解放军总医院第五医学中心，主要擅长在传染病和肝病领域）。从项目走行至医院的距离是700米（典型的家门口医院），步行很快就可达。

其次距离解放军总医院301医院的走行距离是2.6km，距离武警总医院（解放军总医院第三医学中心）的走行距离是3km左右。

②、隐忧

由于302医院距离嘉棠璟樾直线距离仅仅780米，也带来了一部分人的隐忧担心，特别是看到特色专长--传染病三个字，脸色立马就变了，特别是经常在足球公园，万丰公园穿病号服。

我建议是：“忽略”，特别在乎的慎重买入。

理由：经历了三年疫情的我们，已经对病毒传染病有了相当的经验，都是近距离传播，接触传播，空气传播也是同一空间。因此这个中间还隔了绣园三期，靛厂路26号院，靛厂锦园，以及足球公园。因此这些担心稍微多余了一点（假如心里还是有些不放心，那就等等嘉棠璟樾东侧的地块，这个距离医院更远了一些）。每个人还是根据自己的需求下单。

结论：近距离的302医院算是医疗方面的最大加分项（前往301和武警总医院三甲医院也非常方便--这些都是全国顶尖医疗配套）。

③、与熙华台相比

熙华台距离301医院的走行距离是1.9km，距离北侧的武警总医院的走行距离1.9km。这个距离相对还是比较适中。不用担心距离医院太近感染的隐忧。结论：这两个盘距离优质医疗资源都比较方便，嘉棠璟樾距离医院就更近了。

3、公园

嘉棠璟樾的西南侧400米就是足球公园。大家忌讳周边是医院，可以前往东南侧的300米的万丰公园（2023年完成升级，新增了自然游戏区、青少年拓展区、麒麟湖区等六大景区，适合全年龄段游客‌）。

想去逛逛大型的公园，就沿着京港澳高速前往园博园也是非常方便的。

总之：家门口近距离就有两个特色的大型公园。这个小区反而更适合养老居住。

①、与熙华台相比

熙华台周边近距离还是缺少公园资源。污染源和噪声源还不少。相对嘉棠璟樾比熙华台更适合养老居住。

五、综合对比

嘉棠璟樾无论是目前的交通便捷度方面（西四环约900米、3分钟可直达西四环路，5分钟可达西三环，7分钟能驶入京港澳高速），未来的轨道交通11号线，还是周边的噪音源、以及周边的城市界面，都优于青塔的熙华台。

其次在产业和学区方面这两个基本打个平手，都是要承接隔壁海淀的外溢购买力（熙华台紧邻海淀五棵松，而嘉棠璟樾隔着铁路但是覆盖了五棵松、翠微，万寿路等老破小和塔楼聚集区域）。万寿路板块次新均价10万/平米左右（带有学区属性，单价看似高，但是面积段比较小，总价相对就低一些），五棵松品质社区基本成交11万/平米+（紫金长安的成交单价基本在11-12万/平米+），并且还标现出比较好的抗跌性。而岳各庄板块二手房均价仅6-8万元 /平米（丰台与海淀形成两万的价差）。新盘来了，还是有一定的吸引性（板块内上一个新盘项目还是2016年的紫辰苑，最近10年西四环内基本没有土地供应的，这次嘉棠璟樾来了，还是带有一定的稀缺性）。

生活配套方面，嘉棠璟樾在便捷度上（商业、医疗和公园资源方面）优于熙华台。

六、小区

1、开发商

①、嘉棠璟樾

城建发展+北京建工+住总金地：北京市属国企+北京市属国企+北京市属国企的组合联合开发。这三个开发商在附近都有自己的代表作（当年开发也是尽力了，未来的嘉棠璟樾必然也是要尽力的，建造水平、品质把控水平、品味就相差不是很大了）。两个关注点，会不会烂尾和减配。烂尾倒是放心，减配可能性也是比较小的（未来看到的大概就是开发商的真实建造水平，而不是故意减配的）。

未来的品质如何？虽然这次取了一个新的名字，与周边的熙华台和龙樾天元都不相关，是不是意味着品质要比这些有大幅度的提高。

我的答案是：你想多了。

下面这个是可以实现的。与周边的新盘的最大区别是结合了四代宅的因素，从大门、到园林、会所、邻里中心、风雨连廊、架空层、高得房率（阳台赠送）都配上。一定是板块周边目前最靓的那个仔--体现好房子的优势。

②、与熙华台比较

这两个项目都有北京建工深度参与，未来这里一定是熙华台的大大升级版（一定是会让隔壁熙华台业主感觉后悔买早了的味道）。

2、小区预测

产品：好房子（小区好房子元素，室内六恒系统）；

楼高：10-18层

户型面积段：99平米南向两面宽三居室；

116平米南向三面宽三居室（类似熙华台118平米户型）；

136平米南向三面宽四居室；

155平米南向三面宽四居室；（类似熙华台154平米户型）。

176平米四居室；

整体定位：刚需改善和改善。

在社区营造上，嘉棠璟樾以百分百的诚意

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