北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
请问，我也是在北京为孩子看房的，有几点疑问请教：
1、70年的公寓和商住公寓有什么区别，如果价格合适能买吗？
2、老破小如果没有办理上市手续，能买吗？会不会有后续的产权问题？因为我们老家城市也有大量的老破小，比如**局的在前几年都允许上市了，但后来又不让了，买了房的让原价退回，导致买房人有的就受损失了。
3、如果是同样价格的老破小和70年公寓，使用面积也差不多，您推荐哪种？应该怎么选？
4、除了产权问题，如果购买老破小的话还应该注意哪些？
章哥：
1、您说的商住公寓是指40/50年产权的吧，那主要区别就是这个，其他的问题都是土地性质导致的。70年公寓在各种政策方面等同于普通住宅，而40/50年的是商业地产，不能落户上学和贷款什么的。
如果价格合适当然可以买，但一般不建议。因为公寓类的一般都流动性弱，包括70年公寓，所以价格走势也偏弱。当然也有优势，那就是租金收益高，意味着居住的性价比高，如果注重居住体验的话没问题。
再有就是尽量不买50年公寓吧，毕竟属于违规开发的产品，有潜在风险，所以才没有机构和基金投资这种房的。
2、没办理上市手续的肯定不能买呗。但只要是能够办理，那就先签个协议，等人家办完了再掏钱买不就得了。
只要过了户就没有后续的产权问题了。您家乡的这种情况在北京不太可能发生，因为最基础的政策都是在北京的各部委制定的，北京也执行的最严格，也就没有后续的麻烦。而您家乡之所以出这种事儿，就是因为当地没按照政策执行，所以后来才被整改和纠偏的。
3、同等价格，那从居住角度推荐公寓，保值角度推荐老破小。应该按照自己的主要需求选。
4、买老破小主要是地段问题，首选市区成熟板块，这样才能尽量弥补居住体验的不足，也能得到更多的配套支撑。然后首选强势单位的宿舍区+有人管的，这样在维护+重建的时候有可能提前得到配资支持。避开哪些原单位灭失或没人管的，什么好政策都不好排上。
仅供参考。
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