万科与债权人博弈：20亿中票展期一年，为一揽子化险铺路

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

“不破不立。”作为一直以来房企“优等生”的万科，也走到了被外界视为生死存亡的重大关口。

上周以来，万科在传闻发酵的疾风骤雨中经历了持续的“股债双杀”，尤其是一笔即将到期的20亿元境内公开债寻求展期，引发市场热议，甚至恐慌。

在“市场化方式化解”的大指挥棒下，这背后更是一场来自万科管理层及背后大股东深铁集团与万科境内债持有人（绝大多数应是投资机构）之间的一场博弈。

结果就是，各让一步，“以时间换空间”。

果不其然。该笔公开债就是即将于12月15日到期的“22万科MTN004”中期票据，余额20亿元，年利率3%。

从持有人特别会议向外传递的信息看，该笔中票拟展期一年，展期前已产生的利息将延期至2026年12月15日支付，且延期期间不计复利；展期期间，票面利率维持3%不变，新增利息与本金的兑付一同支付。

此前多家房企曾采取分期按比例兑付，但楼市持续低迷，房企销售不佳，结果依然会陷入二次或多次展期等，市场会认为其信用修复难等不好的印象。

如今，万科管理层似乎已吸取了出险房企先烈们的经验教训，直接干脆将之展期一年，一步到位。万科与债权人达成一年展期共识，意味着将避免该笔公开债违约风险，为后续资本腾挪留出了更多余地。

此外，万科还有一笔“22万科MTN005”中票将于12月28日到期，余额37亿元，年利率也是3%。

进入2026年，万科面临到期的境内公开债总额100.53亿元，主要集中在明年的4月至7月。

这主要包括“23万科MTN001”、“23万科MTN002”、“23万科MTN003”、“23万科MTN004”均为20亿元，“松花湖次”ABS0.53亿元，以及“23万科01”公司债20亿元。

随着“22万科MTN004”中票展期一年即将落地，业内认为，万科接下来很可能对明年7月前总计到期的137.53亿元境内公开债实施一揽子展期计划。

整体来看，尽管万科不算纯正的国企，但万科展期可能仍有代表性意义，即信用风险仍存在。此外，万科事件可能会对央国企地产信用资质重新定价。

值得注意的是，按以往11月底第三方地产监测机构会竞相发布11月及前11个月房企销售榜，但至今均未发布，引发市场对房企整体销售欠佳或变差等猜测。

基于此，外界也对楼市政策层面会出台更大利好抱有更高的期待，另按今年开年各地喊出“企稳回升”的楼市基调，如今临近年底，政策端更强刺激似乎很有必要，各家房企急需拉升销售业绩等应对各种潜在风险。