Mysteel：2026年房地产市场展望——换轨未竟，压力仍在

2026年房地产市场仍处“换轨未成、调整未毕”的下行阶段。旧有依赖高杠杆和土地财政驱动增长的模式难以重启，政策重点从刺激销售转向稳预期、控风险和完善住房结构，房地产的宏观角色由“增长引擎”向“民生基石”方向转移。

尽管2024年“9·26”新政曾在一线城市带来短暂修复，但政策效应在2025年春即见顶，原因在于可被激活的改善性需求提前释放，而居民部门去杠杆、房产回报率偏低、就业与收入预期走弱等因素，继续抑制新增购房需求。库存高企叠加人口与资源向核心城市集中，也将进一步压制房价以及加剧市场分化的格局。

在此背景下，2026年将是“去库存、去杠杆、存量竞争强化”的一年，预计全国商品房销售面积与销售额同比下降5%至8%。房地产开发投资与新开工面积亦难改颓势，同比或分别下滑7%-10%及10%-14%。受此传导，2026年房地产新开工用钢量预计同比下降约4%-5%，施工用钢量下降约4%，降幅虽较2025年收窄约2个百分点，但整体需求仍呈下降走势。整体而言，2026年房地产市场将以时间换空间，等待新的制度均衡逐步成型。

【正文】

一、2025年市场复盘：数据背后的“缩量与分化”

回望2025年，房地产市场在政策托底与市场内生调整的博弈中，整体呈现出“弱复苏、强分化、深调整”的特征。虽然去年“9·26”新政曾带来短暂的情绪修复，但核心指标的走势表明，市场并未改变下行通道。

从销售端来看，量价调整压力依然显著。截至2025年10月，全国新建商品房销售面积累计同比降幅回落至-6.8%，销售额累计同比降幅扩大至-9.8%，市场“以价换量”特征愈发明显。值得注意的是，现房销售占比持续提升，前三季度同比增长9.9%，占比达35.4%，显示出购房者对交付安全性的极度关注。

从投资端来看，供给侧收缩仍在加剧。2025年10月，房地产开发投资累计同比降幅扩大至-14.7%，新开工面积降幅仍接近-20%，房屋竣工增速也在-15%至-17%区间徘徊。房企资金链紧张导致拿地意愿低迷，土地出让收入占地方财政比重已不足20%，传统的土地财政依赖度大幅降低。

在此背景下，2025年的房地产并未走向趋势性反转，其反弹更像是政策预期主导下的阶段性修复，而非需求基础驱动的可持续增长。该现实，也为2026年的市场形态奠定了“调整延续”的基本结构。

1. 政策驱动的短暂窗口：9·26新政激活需求但难改趋势

2024年“9·26”新政短暂打开了房地产市场的情绪窗口。在一系列支持政策陆续落地的推动下，一线和强二线城市率先响应，积压的改善性需求集中入市，带动销售端阶段性修复。数据显示，2024年第四季度至2025年第一季度，全国商品房销售面积与销售金额累计同比跌幅由两位数收窄至个位数；70城新房与二手房价格环比跌幅在2025年一季度收敛至 -0.3%～-0.5%，部分一线城市录得结构性上涨。市场回暖集中在高能级城市，三四线城市响应有限，这种分化也勾勒出本轮周期的一个重要特征雏形：需求和人口进一步向高能级城市集中，市场分化不再只是短期情绪波动。然而，这一轮复苏并非趋势起点，“弱复苏”拐点停留在了5月份。

2. 需求修复触顶：政策效应递减、需求池提前透支

5月份开始，全国新建商品房销售面积累计同比降幅重新扩大，并于10月下探至 -6.8%；销售额累计同比降幅扩大至-9.8%，以价换量特征愈发明显。一线城市内部市场也出现明显分化：核心板块尚能维持一定的看房和接盘热度，而外围板块的热度则快速降温。二手房市场中，买方的议价空间重新加大。自2025年年中以来，一线城市二手房的挂牌周期明显延长，房价降幅甚至超过二三线城市，市场预期从观望式修复转向主动调整。

在此背景下，8至9月期间一线城市再次加码宽松政策。北京放宽了五环以外区域的购房限制，上海出台了被称为“沪六条”的调控新政，深圳也优化了公积金贷款和购房资格。尽管这轮政策力度不弱，但市场交易和房价的边际改善却明显弱于上一轮政策出台时的表现。本质原因在于，政策依然有效，但可被激活的购房需求池在缩小。那些愿意并有能力通过加杠杆来响应新政的购房者，大多已经在上一阶段集中入市。剩余的潜在需求更多地受到房产收益率、现金流压力以及预期不稳定等因素的制约。

因此，2025年楼市运行呈现两大特点：

（1）核心城市与优质资产成为资金的“避风港”与“主战场”

一线城市及少数强二线城市，凭借人口吸附力、产业韧性与公共资源的高密度集聚，依然维持着较高的土地投资热度。这些城市的优质地块在土拍中保持高关注度与高溢价率，个别地块楼面价甚至刷新阶段性高点。这不仅是开发行为，更是资本的避险行为——土地、资金与购房需求正加速向融资能力强、产品力高、深耕核心区域的房企集中，行业集中度与资源垄断性进一步提升。

（2）全国整体土地和投资规模继续收缩，弱势地区市场进一步萎缩。

全国土地成交与开发投资在2025年延续总量下行态势，且区域间的“马太效应”加剧。三四线及非核心城市因人口流出与库存积压，市场萎缩尤为剧烈。在政策托底与供给侧收缩的双重作用下，新房市场总体呈现“量缩价弱稳”的弱平衡格局。在此背景下，“好城市+好房子”不再仅仅是改善性需求的选择，更成为了穿越下行周期、对抗资产贬值的核心结构性逻辑。

二、底层逻辑重构：土地财政退潮与房地产功能重定位

自2019年以来，全国百城住宅用地规划供应总面积较历史高点已减少逾一半，土地成交面积连续多年下滑。地方政府的卖地收入同比一度跌破 -25%，尽管到2025年10月回升至约 -7.4%，但“通过不断推高地价来拉动增长”的财政模式已难以为继。同期，土地出让收入占地方财政收入的比重从2020年超过30%的峰值下滑至2025年的不足15%。城市扩张和土地溢价驱动增长的逻辑已经难以持续，正在让位于注重存量优化和风险控制的新模式。

房地产金融链条的收缩与上述趋势相呼应。房地产开发资金来源自2021年见顶后便持续下滑。2025年10月，全国房地产开发投资累计同比降幅扩大至 -14.7%，新开工面积降幅仍接近 -20%；房屋竣工增速也仅在 -15%～-17% 区间内小幅波动。

在这种格局下，2025年中央层面对房地产的表述出现了明显变化，不再强调“刺激房地产”或“提高房地产对经济的拉动作用”，而是更加强调“止跌回稳”、“构建房地产发展新模式”、“优化住房结构”、“推进城市更新”、“提高高品质住房供给”、“扩大保障性住房体系”等措辞。语言上的变化反映出房地产功能定位的转移：房地产不再被视作宏观经济增长的发动机，而是被重新定位为公共产品和城市空间治理体系的一部分，对中国GDP的贡献或将继续下滑。在新的政策导向下，保障性住房建设、商品房存量收储、城中村改造、旧改与各类城市更新项目，或将逐渐替代传统商品房开发，成为推动房地产投资扩张的主要力量。

此外，全国多地现房销售制度也在有力有序的推进。国家统计局数据显示，今年前三季度全国商品房现房销售面积为23305.9万平方米，同比增长9.9%，约占商品房销售面积的35.4%（去年全年占比为30.8%），现房销售比重稳步上升。从产业链逻辑看，现房销售制度的推广也将直接影响房地产投资结构与施工节奏。房企将更重视竣工进度，可能加快在建项目收尾，带动竣工面积阶段性增加。同时，为避免资金占用压力，一些企业可能推迟新项目开工，或使新开工面积短期内保持低位。随着政策落地及金融、土地制度逐步配套，未来竣工环节的权重或持续上升，而“以售定建”的传统开发逻辑将逐渐被“以交付定销售”的新模式所取代，房地产行业正加快向质量导向与风险可控的方向转型。

三、展望2026年：“十五五”规划开局，换轨未竟

2026年是“十五五”规划的开局之年，也是房地产行业从“增长引擎”彻底转向“民生基石”的关键节点。在新的五年规划框架下，房地产发展的顶层设计已十分清晰：不再追求规模总量的快速扩张，而是聚焦于“构建房地产发展新模式”。政策重点将从短期的刺激回升，转向中长期的结构优化——即通过加大保障性住房建设、推进城中村改造与城市更新、以及完善“人、房、地、钱”要素联动机制，来实现市场的软着陆与高质量发展。这意味着，在“十五五”初期，行业的考核指标将更多由GDP贡献度转向居住品质、存量去化效率以及风险控制能力。

然而，宏观蓝图的切换难以一蹴而就，新模式的建立需要时间沉淀。在“旧力已去、新力未生”的过渡期内，2026年的房地产市场大概率仍将处于“缓慢下行”的状态。虽然政策层面强调“止跌回稳”，但市场自发的调整惯性依然强大。具体而言，2026年的市场走势仍将受到至少以下四方面的现实约束：

1. 房产持有回报偏低，购房动力不足。一线城市的租金回报率普遍仅为 1.7%～1.9%，尽管新发按揭利率已下行至 3.0% 上下，但考虑到存量房贷利率的调整滞后性及持有成本，租售比倒挂的局面难以在短期内扭转，“持有即亏损”的现金流压力依然抑制着投资性需求。这一点在2025年尚未出现逆转迹象，市场很难出现主动增量需求。

2. 居民不愿加杠杆是长期变化，而非短期情绪波动。2025年三季度居民杠杆率加速回落至60.4%，为2020年9月以来最低水平。这不只是谨慎情绪升温，更反映收入和就业预期偏弱，居民倾向减少负债、提高现金头寸。除非收入状况改善，否则新增购房需求不会明显恢复。

3. 库存压力偏高，仍需时间缓解。 截至2025年10月，全国商品房待售面积（狭义库存）仍维持在7.6亿平方米的历史高位。根据Mysteel测算，若以2025年现房销售流速（月均约2545万平方米）为基准，当前狭义库存的去化周期已长达29.7个月。更深层的压力来自潜在供应。若将年内累计的4.9亿平方米新开工面积纳入考量，广义库存（待售+新开工）总量已攀升至12.5亿平方米。在当前的现房销售节奏下，消化这部分库存需要约49个月（即超过4年）的时间。

若以18个月健康去化周期为回归目标，当前市场存在约7.9亿平方米的“过剩库存”。按当前市场价格估算，要实现供需平衡，需定向收储或去化约8.3万亿元的房产货值。这意味着，在整个“十五五”期间，市场都将处于漫长的“存量消化期”，庞大的存量积压将持续压制2026年的价格反弹空间与房企的新开工意愿。

4. 人口和资源向少数城市集中，其他地区难形成接力。2024年全国城镇化率已接近70%，新增人口带来的购房需求逐渐减少。人口净流入高度集中在北京、上海、深圳等一线城市以及少数强二线城市。正因如此，9·26新政后，这些城市的成交率先回暖，而其他二线城市虽有跟进，但持续性不足，三四线城市几乎没有明显反应。过去房地产行情依赖的是从一线向下扩散的空间梯度，而当人口和机会集中在少数城市时，政策刺激只能在局部产生效果，难以带动全国同步复苏。

综上所述，2026年房地产市场仍将以调整为主，更多表现为去杠杆、去库存和存量竞争。全国商品房销售面积和销售额预计同比下降5-8%，降幅或在政策托底、节奏放缓和基数效应共同作用下较2025年有所收窄，但方向上仍难摆脱下行趋势。

房地产开发投资和新开工面积同样如此。尽管降幅有望较今年缩小，但在资金回笼压力未缓解、预售模式调整和项目谨慎开工的背景下，恢复至正增长的条件尚不具备，预计新开工面积同比下滑10%～14%，房地产开发投资同比减少7-10%。因此，经Mysteel模型测算，2026年房地产新开工用钢量或同比下降约4-5%，施工用钢量下降约4%，降幅较今年收窄约2个百分点，但需求仍呈下降走势。

真正意义上的企稳，仍需等待条件具备后的自然结果，而非一两轮政策集中发力就能实现。关键在于三项变化：一是库存水平下降至相对合理区间；二是居民收入和就业预期改善，使持有房产重新具备吸引力；三是行业资金循环在新的制度框架下重新找到稳定运行方式。在这些条件未出现之前，市场上涨更多是阶段性反弹，而不是趋势反转。