香港的房子为何修那么高？

文 | 难得君

香港的房子为什么这么高？

密密麻麻的楼宇，像森林里的树木，一栋紧挨着一栋，从海边一直延伸到半山，几乎看不见缝隙。

许多内地朋友第一次看到这种景象，都会下意识地问：“这楼挨得这么近，怎么住人啊？”

这不是什么未来城市的构想图，这是香港每一天、每一刻的日常。

截至2025年，香港拥有全世界最多的超过150米的高楼，足足550座。100米以上的高楼更是全球之冠。

这里面，许多不是什么地标写字楼，就是普普通通的居住楼。家，就在那云端之上，也在那咫尺相邻的窗户之间。

这件事，得从根儿上说。

香港的地质，连着大陆南方的莲花山断裂带，山多，平地少。山丘和丘陵占了差不多七成土地。你把地图摊开看，能顺顺当当盖房子的大块平地，掰着手指头都数得过来。

可就在这大约1100平方公里的地方，挤着700多万人。这密度，在全球都是最高的。人多，地少，还都集中在维港两岸讨生活，怎么办？只能往上走，往高里盖。这是最朴素，也最无奈的选择。

于是，这座城市长成了今天这个模样。地铁开到哪儿，高楼就拔起到哪儿。

地铁站上盖商场，商场连着写字楼，写字楼旁边就是四五十年楼龄的住宅，再往外围一点，是更新、更高的住宅塔楼。

人们从地铁口涌出来，钻进大楼，上楼，回家，或者上班。整个城市像一台精密而拥挤的机器，效率极高，但也把人活动的空间，压缩在了一条条钢铁与混凝土的通道里。

这在国际上有个说法，叫“TOD”（以公共交通为导向的发展），只不过香港把它做到了某种极致。

极致之下，便生出一些外人看来不可思议的“奇观”。

在一些老区，比如深水埗、油麻地、旺角，楼与楼之间的距离，近得令人窒息。

有时候，两栋楼面对面，窗户之间的距离不到三米。这不是特例。推开窗，对面人家客厅里电视正播着什么剧，看得一清二楚；炒菜的油烟味，偶尔也会飘过来。

坊间有个苦涩又形象的叫法：“握手楼”。还有一句更直白的自嘲：“窗外唯一的景色，是邻居家的窗户。”

据说老邻居之间，从窗户递个酱油，碰个茶杯，都不是什么新鲜事。物理距离的消失，带来了隐私的绝对奢侈。

为什么会这样？

因为规矩是这么定的，或者说，过去的规矩就是这么松的。

香港城市规划的历史，简单分，大概有这么几段：上世纪20年代到60年代，人口爆炸式增长，法规宽松，楼想怎么盖就怎么盖，先住下人再说；

60年代到2000年，规划系统慢慢建立起来，地铁网络铺开，高层住宅成了绝对主流，但核心思路没变，在最小的地面上，塞进最多的人；

2000年到现在，人口增长慢了，但土地供应的惯性还在，房子还是不够，开发商在法规允许的框架内，依旧追求着极致的容积率。

那些今天看来不可思议的窄楼距，在很多情况下，是完全符合当时，甚至现在部分旧区法规的。

一种模式一旦形成，就有了巨大的惯性，改起来，伤筋动骨。

所以，香港成了一个“垂直城市”的标本，一个研究高密度生存的活体模型。

但仅仅把高楼林立归结于“山多平地少”，这个故事只说了一半，而且是比较轻松的那一半。

真正让香港的居住问题变得如此沉重、如此无解的，是另一半故事，关于土地，关于房价，关于一场发生在二十多年前，至今仍让这座城市心有余悸的“好梦”。

简单说，你现在看到香港房子盖得比天高，最直接的原因是：地太贵。

地为什么贵？

因为政府卖得少。为什么卖得少？这就要提到那个禁忌词，“八万五计划”。

1997年，香港回归。

首任行政长官董建华先生，怀着一个美好的愿景上台：他要让香港人都住得起房，实现“居者有其屋”。

他开出的药方，就是著名的“八万五计划”，每年至少兴建八万五千个公营和私营住宅单位，十年内让七成家庭拥有自己的房产。

想法好不好？从纸面上看，好极了。

但市场经济有它冷酷的逻辑。计划一公布，市场的预期瞬间改变：未来将有海量的房子涌出。人们开始观望，抛售。

屋漏偏逢连夜雨，亚洲金融风暴来袭。

香港楼价如雪崩般下跌，从1997年到2003年，跌去了近七成。

无数在楼市高峰买入房产的普通市民，转眼成了“负资产者”，他们欠银行的贷款，比房子本身的市场价值还要高。一辈子的积蓄化为乌有，还要倒欠银行几百万元。

悲剧发生了。一些人因为断供，房屋被银行收走，在绝望中结束了自己的生命。

愤怒和恐慌的情绪在蔓延。曾经抱怨房价太高、要求政府出手的民意，发生了惊天逆转。

2003年7月1日，五十万人走上街头。他们的核心诉求之一，竟然是要求政府“救市”，让房价涨回去。

董建华先生和他那让“人人有房住”的善政，成了众矢之的。

“八万五计划”被迅速实质性地搁置，董先生本人也在后来黯然离任。

这个故事，成了一个深刻的“教训”，刻在了香港政策制定者的心里，也以某种复杂的方式，融入了香港社会的集体潜意识。

它揭示了一个残酷的真相：在一个房产高度金融化、拥有房产成为最重要财富象征的畸形社会里，人们痛恨高房价，但更恐惧房价下跌。

下跌意味着账面财富的蒸发，意味着中产梦的破碎。

要论疯狂的楼市，北上广深都只能算后来者。香港的房屋单价长期冠绝全球，一个车位卖出600万天价，全港均价动辄二三十万一平米，这都是后话了。

从此之后，香港的土地供应政策变得极为审慎，甚至可以说是保守。卖地，成了“挤牙膏”。

开发商以天价拍下小小的地皮后，要想盈利，唯一的办法就是把楼盖得更高、更密，榨干每一寸土地的容积率。

所以，你会看到那些细长如铅笔、拔地而起的新楼。

这里，就触及了问题的核心，也是一个更深层次的批判：房屋，最基本的功能是居住，是给人一个遮风挡雨、安放身心的“家”。

但在香港这样的模型里，房屋早已异化。

它首先是一份昂贵的金融资产，是财富的储存器，是撬动杠杆的投资品；

同时，它也是政府财政收入的重要工具（卖地收入曾长期占政府收入的相当比重）。

当居住属性退居二线，金融属性和财政属性被无限放大时，整个系统的目标就发生了扭曲。

系统的目标不再是“让人住得好”，而是“让资产价格稳定甚至上涨”以及“维持稳定的财政来源”。

在这场扭曲的游戏里，最早被牺牲的，就是最基本的居住尊严与空间正义。

楼可以越盖越高，但人均居住面积却难以增加；窗外的风景变成了另一堵墙，因为楼距的每一寸让步，都可能转化为开发商的利润和政府的收入；年轻人奋斗的目标，从追求理想生活，异化为耗尽全家积蓄去搏一个“上车”的资格，成为维系这个高房价体系的最新一批基石。

普通民众，无论是望楼兴叹的无房者，还是耗尽六个钱包的“上车”家庭，或是被困在“负资产”噩梦里的上一代，都在这场以房屋为标的的金融与财政游戏中，承受着最真实的代价。

他们用一生的辛劳，去兑换一个最基本的需求，而这个需求的价格，却被一个他们无法控制的复杂系统所绑架。

有人会问，香港不是还有很多荒地、郊野公园吗？开发出来不就能解决问题了吗？

从工程角度看，以今天的技术，移山填海并非不可能。但这早已不是一个技术问题，而成了一个高度复杂的社会政策乃至政治问题。

增加土地供应，意味着可能冲击现有房价体系，触动庞大的既得利益，也可能会引发郊野环保等新的争议。

在“八万五”的阴影下，在房屋已然金融化的现实下，这成了一个谁也不敢轻易去碰的“高压线”。

打破这个循环，需要的不只是勇气，更是对“房屋究竟为何物”这个根本问题的集体重新认知。

于是，我们看到了今天这个矛盾的香港：一方面，它是璀璨的东方之珠，是全球最重要的金融中心之一，高楼大厦象征着财富与效率；

另一方面，它又是世界上居住空间最局促的地方之一，无数家庭生活在“纳米楼”、“劏房”和密不透风的“握手楼”里，仰望着一线昂贵的天空。

那不仅是物理的天空，也是一道由金融逻辑和财政考量划出的无形天花板。

那些数不清的、超过150米的高楼，从远处看，是都市的天际线，是繁荣的勋章；走进去，置身其中，它们更像是一座座现代居住蜂巢。

效率优先的规划，混合着土地政策的复杂历史、人性中对资产涨跌的深切恐惧，以及房屋属性被异化后的系统扭曲，共同铸就了这份独特的“垂直人生”。

这座城市教会我们，居住的问题，从来不只是砖瓦和面积的问题。它关乎土地，关乎政策，关乎历史，更关乎文明。

当房屋背离了它“居住”的初心，沦为冰冷的金融筹码和财政数字时，无论楼宇如何高耸入云，其根基下埋葬的，往往是普通人的生活梦想。

楼越盖越高，窗外的风景却越来越窄。那窄窄的楼缝间透下的光，照亮的不只是通仄的楼道，也许还有我们所有人关于城市、关于家、关于何为美好生活的一些共同迷思与沉痛反思。

写完这些，我想起我的一个香港朋友。他住在九龙一栋四十层高的旧楼上，每天通勤加起来要三个小时。他说他最放松的时刻，是下班后挤在电梯里那几十秒，因为那是唯一一段他不需要思考，也动弹不得的时间。他说，他窗外的风景，是对面楼同样疲惫的灯光。但他说，那灯光，也挺温暖，至少让你知道，这城市里，不是你一个人在扛。只是，每当夜深人静，看着那一片为巨额房贷、为寸土寸金而亮着的灯火，我总在想，这究竟是人栖息于家，还是家，囚禁了人生？

这就是香港，以及许许多多像香港一样在高速发展中城市的缩影。

我们追求高度，有时却忘了宽度；我们计算容积率和资产收益率，却可能忽略了心灵需要的容积与温度。

每一扇亮着灯的窗户后面，都是一个渴望尊严与安稳的人生。这才应该是所有高楼大厦最应该奠定的，却常常被遗忘的基石。