近五年之最！广州楼市，出现两大严峻现象

广州新房成交量，被二手远远甩在身后了。

前两天，广州房地产中介协会披露，11月全市二手住宅网签大涨23%，全年累计下来，二手网签已逼近10万套，比去年同期多1.5万套。

如果拉长时间线来看，还有2个严峻现象尤为值得关注：

5年前网签和二手不相上下的新房，如今已被二手拉开了近1倍的“量能”差距，达到近5年最高。

与此同时，一二手房的价格在拉开差距，二手房价格创下近5年新低。

｜广州航拍

｜广州楼市发布 摄

壹

在说一二手成交量差之前，我们先来看看二手有多猛。

从数据上看，今年广州二手行情升温十分明显。

截止到11月，二手网签达到99312套，距离突破10万套只差一步。

而翻阅去数据，可以发现，今年9.9万套的网签，已超过去年全年的量。

如果12月继续出现“翘尾”行情，甚至有可能站上11万套的高点位置。

｜图源：阳光家缘截图

从时间线看，广州二手已连续4年增长，目前网签套数仅次于2021年楼市巅峰期。

而随着近几年二手行情变化，它与新房已经拉开了两个巨大鸿沟。

一是网签量，分化越来越严重。

以今年为例，在二手网签逼近10万套的时候，目前新房才成交了55324套。

两者相比，差了4.3万套，是近5年来历史之最。

要知道，在2021年的时候，两者网签差距不过3531套，在2022年新房还一度超过了二手。

如今，二手直接跑在新房之前，说明市场正在经历结构性转换。

｜广州楼市发布制图

二是价格层面，二手价格创近5年最低。

新房数据看，新房和二手在2021年开始，价格逐渐走向分裂，并且随着时间推移，差距有越拉越大趋势。

｜广州楼市发布 制图

对于整个广州楼市来说，如果新房、二手两者的量价关系不平衡，对于市场的向上走强，会有较大挑战。

理由很简单，一二手在市场逻辑上，一直是相互影响的关系。

贰

从一二手越拉越大的“剪刀差”来看，我们还能捕捉到3个重要信息：

一是广州楼市购买力，对比2022年楼市低谷的时候，整体上是有回升的。

数据显示，2022年是近5年来 一二手整体网签量最少的， 加起来总共才13.9万套。

相反，截止到今年11月，全市一二手已达到15.46万套。

如果以今年单月1.4万套网签均量计算，加上12月的数据，则意味着今年一二手网签可能会有16.8万套，这将是近4年新高。

这里反映出，广州的买房人数量，并没有因为楼市调整而有所萎缩。

只不过大部分主力，是被二手市场所消化。

｜广州楼市发布 制图

而消化这些购买力的，主要是海珠、荔湾、黄埔、白云、增城等区。

像荔湾，近年二手网签逐年升高，今年1-11月的网签，对比2022年更是增加了4000多套。

另外，今年较火的黄埔、白云，也是逐年呈现明显增长。

｜广州楼市发布 制图

二是在面临新规盘的情况下，二手通过更低的价格姿态，反过来“蚕食”新房市场。

在此前，市场普遍认为， 新规盘在对二手客群会形成“虹吸”作用。

原因很简单，新规盘的高使用率，对大部分二手尤其是老破小，几乎是“碾压性”优势。

而二手要“追平”新规盘优势，就会在价格上，把姿态放到更低。

这无疑，是进一步蚕食了新房市场的份额。

所以我们可以看到，很多旧改盘在成交暴增的时候，其实是价格猛跌的。

比如前段时间14天卖9套二手的保利罗兰国际，就是因为价格猛降到2字头后的结果。

｜广州航拍

｜广州楼市发布 摄

叁

很多人可能好奇，为什么 在市场整体购买力回升，一手与二手拉开产品代际的背景下，反而是二手抢先跑出来。

甚至，随着二手成交增长，还有了“倒吸”新房的现象。

比 如楼市君注意到，一些二手房的单月网签量，比很多 新盘都要猛。

像万博和樾府，今年10月一口气网签了40套二手，与番禺大部分新盘相比，都高出一截。

｜图源：广州市房地产中介协会

这背后的原因，楼市君认为有三个：

首先从均价上看，二手房以价换量的趋势，比新房更为明显。

坦白讲，从2021年楼市进入调控之后，广州一二手房价趋势都是向下调整。

但从数据上，二手房是受业主和买家意志影响，价格下滑幅度更大。

比如在2021年，两者均价基本在3.4万/平左右，但目前，贝壳二手成交均价已经跌到2.2万/平。

而新房呢，虽然也是下滑，但幅度明显小很多。

反馈在市场和买家身上，则说明二手让利更多，性价比会更突出。

｜广州近5年网签均价变化

｜图源：中指院截图

其次，与新房库存增量相比，二手挂牌增加更猛，在一定程度上，推高了二手成交。

在2021年7月，广州可售新房套数约为69811套，而当时链家二手房源数量为80156套。

也就是说，当时两者房源数量差距并不大。

而到今年5月，贝壳内网的放盘量，已经增加到19万套左右。

新房库存虽然也增加到了12.5万套，但和二手相比，就有点小巫见大巫了。

二手挂牌的增加，一是会让二手价格更内卷；二是也会带来更多成交概率。

｜广州楼市发布 制图

再次，近两年不少次新盘进入二手市场，也拉升了广州的二手成交。

去年广州二手全面放开限售，不单直接带动了挂牌量的激增。

在深层次上，一些更具市场竞争力的次新，也因此被“解绑”。

而且由于楼龄较新和产品力的关系，它们和全新房的差距，并没有那么大。

再加上价格比周边新房有优势，很多网红次新挂牌后，往往很走量，甚至是直接和新房“抢客”。

比如品秀星樾，11月成交了18套；还有一月网签40套的万博和樾府，都是极为走量的次新。

｜图源:中介

二去年贝壳数据也显示，楼龄10年内的次新成交占比，已经达到24.76%，这在几年前，该比例才不到10%。

简单理解就是，次新的成交活跃，很大程度上撑起了二手网签的走高。

不过，在楼市君看来，不管是一手成交领先，还是二手逆势增长，其实都旗帜鲜明传递了一个意思：

市场购房的主力和需求仍然存在，接下来就是看一二手市场，如何在价格上的博弈了。