万科的麻烦，其实是我们所有人的麻烦

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

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文/刘胜军

【看到了海啸却依然被吞噬，为什么？因为海啸比你跑得快！】

【我们今天需要思考的并不是要不要救万科，而是要不要救以房地产为代表的“老登经济”】

发生雪崩时，没有一片雪花是无辜的。

万科当然不是一家完美的企业，前总裁祝九胜被抓折射出管理层道德风险的冰山。

但是毫无疑问，万科是房地产行业最值得尊重的企业，因为这家公司最懂得节制和抵御盲目扩张的致命诱惑，而野蛮扩张正是房地产行业旧模式的标签。许家印靠野蛮扩张就能跻身中国首富，又有谁能抵制这种极致诱惑？

只有万科可以。国内地产圈曾有一个“万科魔咒”——王石说，凡是想超越万科的，最后下场都不大好。第一个倒在“万科魔咒”之下的是狂人孙宏斌的顺驰，2006年一路狂奔的顺驰帝国猝然倒地。恒大、碧桂园、融创也都倒在了万科前面。

万科难以超越并非偶然，因为在昔日热火朝天房地产业，像万科那样精细化管理和创新的企业不多，其核心竞争力是一个由战略远见、卓越运营、品牌信用和组织活力构成的动态体系：

——万科坚持的 “好房子、好服务、好社区” 理念深入人心，“万科物业”成为物业管理的天花板（我所住的小区换了几个物业都不满意，最后还是选择了万科物业）。万科不追求全国撒网，而是聚焦于经济发达、人口持续流入的核心城市圈。通过“事业合伙人”制度，致力于建设稳定的职业经理人队伍。

更难得的是，万科保持着清醒的危机意识和战略定力：

——万科长期保持净负债率、现金短债比等关键财务指标处于行业健康水平。

——万科抵制多元化诱惑，坚守主业。恒大则热衷于跨界，从足球到矿泉水、新能源汽车，什么热搞什么。

——2008年，正是万科首先按照市场逻辑全线调价；2012年，也是万科率先提出行业将进入“白银时代”。

令人叹服的是，2018年，在房地产还是烈火烹油般繁荣之际，万科居然大声喊出“活下去”。郁亮不是喜欢喊口号的人，这一次他嗅到了空气中危险的味道。2018年9月的万科秋季例会上，虽然手握1600亿现金，但郁亮发出了这个行业最为清醒的预警：

——尽管万科在 2012 年就判断行业 进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折点实实在在到来了。在转折点上，我们曾经相信不会出现的东西都在出现。今天我们所面临的转折是全方位的：政治、 经济、国际、军事等方方面面。在这一背景下，我们必须对战略进行检讨，虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变，必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：“收敛”和“聚焦”，这是应对转折点和不确定情况的最好方法。只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，我们的战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。这次战略检讨，希望大家充分意识到全方位转折的到来，我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。

万科提出“活下去”的2018年，发生了两件大事：去杠杆、中美贸易战。

2020年8月，房地产行业有史以来最具杀伤力的政策呼啸而来："三条红线"（剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍）。三条红线的冲击在于：

1、开发商被迫快速降负债，资金链断裂、烂尾楼不断出现；

2、一些开发商为了活命，被迫降价卖房；

3、随着恐慌情绪的蔓延，买房者开始集体观望。对开发商而言，房子卖不掉导致的资金流枯竭比“三条红线”本身的冲击更大；

4、最终，房地产行业陷入事实上的停滞状态。

按理说，万科不该出问题：1）万科是优等生；2）万科很早就预见到了危机；3）万科有深圳地铁这个股东持续输血。截至目前，深圳地铁已累计向万科输血307.96亿。这种待遇，“融创们”都羡慕哭了。

但，万科还是扛不住了。

近日，万科债券暴跌，因为11月26日万科公告将对20亿债券展期相关事项进行审议。展期，是对“违约”的体面表达。

情况有多严重？据万科2025半年报披露，一年内有息债务1553.7亿元，而同期末公司货币资金为740亿元，较年初减少16.1%。万科投资性房地产已用于抵质押及担保的余额已高达800亿元，占投资性房地产余额的58.2%，可处置的资产越来越少。2025年1-10月权益口径销售额860亿元，同比下滑34.4%。

我看到2022年一篇文章的题目是“

最早喊出“活下去”的万科，已经上岸

看到了海啸却依然被吞噬，为什么？因为海啸比你跑得快！

万科遇到的是王阳明“知行合一”的经典难题。认知到了，但万科行动不够坚决：1）2020年三条红线出台，但2021、2022年万科依然分别斥资1349亿元、1274亿拿地，2023年才“急刹车”降为241亿。2）与其他开发商相比，万科拿地往往避开“黄金地段”，有不少是在三四线城市，一线城市土储反而不足。这种策略在牛市中没有问题，熊市就成了大问题。3）最可怕是钝刀割肉，万科营收从6000多亿跌到3000多亿、2000多亿，每下一个台阶前，都会徘徊两三年。这样的钝刀，更容易让人下不了决心。‌

2024年业绩会上，郁亮反思：“万科很早就提出‘活下去’，但考虑的还是不够全面！”

此时，万科强调“特别难”，但已经迟了。

如今看来，所有人都低估了此轮房地产下行的幅度之大和时间之长。再往深里说，市场一方面低估了政策层面的意志和执行力，另一方面高估了疫情后的消费能力和收入预期。

万科的麻烦，是所有人的麻烦

如今的万科，肯定遇到了大麻烦：1）深圳地铁毕竟不是央妈，不可能无限地给万科输血；2）只要房地产卖不动，单纯靠输血无力回天；3）祝九胜被抓，恐怕不是内部管理问题的结束而是问题的开始。

事到如今，我们必须认识到：万科的麻烦，就是我们每一个人的麻烦。覆巢之下，安有完卵？

为什么这样说？很简单，万科如果倒下，其他房企会更惨。如果房地产倒了，中国经济会遭遇严重冲击——房地产是金融危机之母。

所以，我们今天需要思考的并不是要不要救万科，而是要不要救以房地产为代表的“老登经济”？

这个问题，我们以反问的方式来推理：假如不救万科会如何？

1、房地产倒下，是经济、就业、地方财政难以承受之重。地方财政困难，又会诱发“远洋捕捞”；

2、房地产倒下，是居民财富难以承受之重，这会直接动摇消费这个经济定海神针；

3、无论新三样（电动汽车、锂电池、太阳能电池）还是人工智能，虽然是令人惊喜的新动能，但并不足以填补房地产留下的巨大缺口。结果，“新经济+房地产”对经济增长的净贡献，目前远低于“三条红线”前的数据。

4、我们不仅要关注总量，更要关注结构：人工智能即使在短期内创造大量的经济增长动力，但很可能引发财富和就业大洗牌。我们甚至可以说，从短期来看，人工智能是民生的坏消息，稳房地产对民生的意义远大于人工智能。从普通人视角看，人工智能是诗和远方，房地产则关乎柴米油盐。

今年11月，中国房地产业协会会长陈宜明指出：

——住宅是与人类共存的一项产业。因为这个地球上只要有人，就会有居住的需要，有居住的需要就一定会有人建造房子，因而就要有房地产业。

不能再犹豫了

房地产正在下坠的重力和政策的托力之间沉浮。

去年的稳房地产组合拳，一度给房地产带来回暖迹象。但实践证明，我们低估了房地产下坠的力量之大。

眼下正是最关键的时刻。如果我们不能果断行动，则房价下跌的预期可能被固化、长期化，进而主动/被动抛售增加，房价可能加速下行，的确有“硬着陆”的风险。一旦硬着陆，日本当年的“资产负债表衰退”可能重演。

我们现在还有机会，因为对房价存在“等等看”心态者目前仍是主流。千万不能把这些人推向“坚定看空”的方向。

怎么办？

第一，我们必须区分长期和短期。从长期看，必须逐步减少对房地产的依赖。但从短期看，大力稳定房地产才是稳定经济的客观需要。

第二，我们必须以理性代替感性。从感性上讲，房地产很容易被视为泡沫经济、脱实向虚、社会阶层固化等负面形象；但从理性角度讲，房地产则是居民财富载体、是经济增长和就业的支柱、是地方财政的重要收入来源。

第三，软着陆显然优于硬着陆。软着陆冲击更小，给社会更多的时间来消化。

第四，不能简单认为房子已经太多了。住房、办公楼空置率高是现实。但必须看到中国的城市化进程只是“棋至中盘”，户籍人口衡量的城市化率只有49%。随着城市化进程的推进，过剩的房子可以被逐步消化。太盟投资集团（PAG）执行董事长单伟建指出：

——过去30年商品房建筑面积（不包括自建房）总和为144亿平方米，我国人均居住面积在2020年达到41.76平方米，也就是说过去30年商品房建筑的总面积仅够3.45亿人口居住。 按照现在的人均标准，需要585亿平米才能容纳14亿人口。 换言之，以过去30年的平均建房速度，需要120多年才能建出来。 所以，无论说空置房屋30亿套，还是14亿人都住不完，都是无稽之谈。

第五，政策力度超预期，才能改变预期。如果救市策略还是“挤牙膏、小修小补”，楼市可能陷入长期的低迷。

只要下决心救，办法总会有的

笔者不赞同一些悲观论者认为房地产已经无药可救的末日论调。关键在决心。中国体制的最大特点就是政策空间大、政府力量大，只要下决心，总会有办法。建议：

1、从保交楼转向保主体，稳定开发商资金链；

2、重启以个人房贷利息抵扣个人所得税的政策，鼓励中产买房抵税，抑制提前还房贷；

3、对住房抵押贷款进行财政贴息；

4、对还房贷困难的人群，进行大规模的“技术性展期”（降低短期月供、延长贷款年限），防止“法拍房”冲击市场；

5、大力提速发展REITS，开辟市场化融资路径;

6、借鉴新加坡经验，全面取消限购，改为递增式印花税杠杆进行调节，然后用印花税收入去建设更多保障性住房。

当然，以上这些政策只是“术”，那什么是“道”？“道”就是要重申房地产作为国民经济支柱产业、作为人民美好生活向往的体现、作为居民财富载体的极端重要性。

毫无疑问，中国房地产需要从野蛮扩张的旧模式，走向高质量发展新模式的彼岸。忍受痛苦是必须的，但要胜利到达彼岸，首先要确保不能搁浅/翻船。

刘胜军‍‍‍‍‍

坚持讲真话的经济学家

“企业家精神是第一生产力”首倡者

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

佛山市专家咨询委员会第一届专家委员

致公党上海市经济委员会委员

长江国际商会首席专家

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

人大·中欧·华东师大

山东·菏泽·定陶人

【《史记·叔孙通传》：“汉王（刘邦）已并天下，诸侯共尊为皇帝于定陶”；《史记·范蠡传》：范蠡喟然叹曰：“居家则致千金，居官则至卿相，此布衣之极也。久受尊名，不祥。”乃归相印，尽散其财，以分与知友乡党，而怀其重宝，间行以去，止于陶，以为此天下之中，交易有无之路通，为生可以致富矣。于是自谓陶朱公。】

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