高层住宅：需要一代人消化的烂摊子

如果这两件事情不放在一起看，人们可能还意识不到房地产留下的烂摊子不仅仅是钱的问题，它真的是需要整整一代人去痛苦消化。香港出现17年来首次五级大火，大埔宏福苑8栋连烧，几千个单位的密集住宅，32层、90多米的高度，哪怕是作为发达城市的香港，面对这种烟囱式的火海，依然显得苍白无力，多少条生命悲惨逝去，数百计的家庭破碎。同一时期，深圳的万科也在渡劫，即便深铁集团累计输血308亿，关于万科可能要市场化破产的传言依然甚嚣尘上，万科股债双杀。遭劫的还不止万科，它在表外不受监管，疯狂流转的资金洪流留下的这笔隐秘债，未来会给经济、更多的家庭留下更持久的冲击。

为什么高层住宅越盖越多

香港此次大火有一个细节，现在绝大多数的城市消防云梯的极限高度式53米，换算成楼层大概是17层。哪怕是深圳这样的一线城市拥有价值2400万能够伸到101米的顶级云梯，数量也只有3台，且堆操作环境要求极高，一旦周围停满了车或者有障碍物，根本开不进去。这就意味着，如果住17层以上，或者深圳32层以上，一旦有了火情且内部消防系统瘫痪，基本只能靠自己。既然救不了，为什么从一线到三四线城市依然有那么多的住宅都盖到了32、33层？说到底全都是利益算计，卖地的收入要看土地面积乘以楼面价格再乘以容积率，对于地方来说，除非盖低密度别墅把单价拉到天价，否则最快的搞钱办法就是跟香港一样，改容积率。同样一万平土地，假设楼面价格5000元每平米，容积率2.0则只能盖到17层，卖地收入1个亿，要是把容积率改到3.5，就可以盖到33层，卖地收入就能到1.75亿，凭空多卖了7500万。香港好歹还能拿缺地当借口，但内地城市更多的时候就是为了利润最大化。对于开发商来说，32、33层也是最佳层高，一般99米左右，因为只要超过100米就不需要设置避难层，不仅不能卖钱，还要花大价钱来做防火隔离、消防等。香港没有这条规定，所以香港开发商对于土地利用率的压榨更彻底，40、50层更极端的都有。

开发商喜欢的33层建筑成本虽然比17层高，但只要房价在涨，多出来的房子就是纯利润放大器。为了吞下这些高价地，开发商甚至会主动去勾兑求着把容积率调高，把楼盖得更高、更密。但钱从哪来？根据相关报道，万科就发明了庞大的影子体系。

万科的影子体系（图）

在玩弄表外资金池方面，优等生万科可能半点不输于当初的恒大。简单来说就是：吸钱、挪用、赚利差。第一步，隐秘吸钱。上市公司的报表要好看，负债率就不能过高。于是万科就弄了两个看不见的小金库：一个是向员工和散户吸血的鹏金所，名义上是理财，实际是把大家的钱输血给内部项目。另一个是向大机构借钱的博商资管，注册资本1个亿，却从银行、信托那里融到了几百上千亿，这些债务全都安在这个马甲头上，万科的报表里面撇得一干二净。第二部，违规挪用。钱进来了或者是项目赚到的钱，现金流并没有分给小股东，而是被万科以“资金归集”的名义直接划走，把各个项目的闲置资金全部收走汇入它的影子池子中。第三步，高息套利。影子万科把吸来的钱再以高于融资成本的高息借回给万科本身的项目公司。在行情好的时候，房价涨，大家一起吃肉，没人查账，行情差的时候，项目亏了付不起高利息，理财兑付危机爆发，小股东才发现钱没了还背了一身债务，这个游戏就崩盘了。那么会投资赚钱的深圳国资这两年的利润也一直下跌，深铁集团除了输血308亿，当初的股权投资现在估计账面也是大幅亏损。万科的管理层通过表外的合资公司疯狂举债，利润被管理层吃干榨尽，报表上看不到，债务和风险则全丢给了上市公司，全丢给了整个国民经济来兜底。

抬头看看遍布全国、密密麻麻的32、33层住宅，前半生被“影子体系”制造的金融泡沫裹挟，掏空6个钱包，背30年房贷买下了高耸入云的一套房子和开发商转移出来的巨大杠杆，现在又要一起面对财富缩水、烂尾风险和坏账，后半生当这些100米的庞然大物逐渐老化，当开发商早已离场住在里面的我们将不得不面对电梯停运的尴尬、水管爆裂的狼藉，还有一个云梯够不到的高度。当初学华尔街的资本运作搞钱，学香港的土地开发模式赚钱，最后狂飙猛进的地产时代结束了，却留下常常的阴影笼罩着这一整代人。