通州九棵树南，中海1%溢价锁定

图片来源：视觉中国

九棵树地块若想在红海中突围，严谨的定价策略是其中重要一环。

彭红侠/发自北京

北京土地市场开始进入密集供应期。

两日前，民企懋源在与多家央企国企的激烈竞争中，经过百余轮竞价成功竞得朝阳东三环松榆里地块，溢价率达18.21%，引发业内广泛关注，被视为民企重回土地市场的重要信号。

11月27日，通州区九棵树6017地块竞价出让，中海地产、北京城建现场竞价5轮后，中海地产以12.48亿元摘得，溢价率0.97%，成交楼面价约2.29万元/平方米。这一楼面价相比周边中国铁建花语璟云低了1.2万元/平方米。从地价差来看，中海此次拿地的成本优势明显。

九棵树6017地块区位图

九棵树6017地块位于通州老城核心梨园板块，邻近地铁1号线八通线九棵树站，直线距离约700米，“含铁量”较高，30分钟左右即可抵达国贸等核心商圈。

周边生活配套成熟，商业方面有领展广场、盒马鲜生等，医疗资源包括北京中医药大学东直门医院，休闲配套设施有通州云景公园等，形成了较为完善的居住支持体系。

从规划条件看，地块土地面积约2.47万平方米，规划建面约5.44万平方米，容积率2.2，限高45米（局部60米），预计将打造洋房与小高层相结合的产品类型。

出让文件对城市设计和建筑风貌提出了细致要求，鼓励采用围合式院落布局，形成“东北高西南低”的天际线格局。一个需要注意的规划细节是，沿九棵树中路西侧退线20米，这会导致原本的容积率升高，对产品规划设计提成更高的要求。

此外，该地块北侧还有一宗规划住宅用地6016地块，用地规模略小于6017地块，约2.11公顷，地上建筑规模约5.06万平方米，预计也在出让计划中。

通州区当前新房市场总量庞大，既有八里桥的招商朝棠揽阅、梨园的招商云璟揽阅和中铁建花语璟云、土桥的金隅花溪云锦，又有宋庄的北京城建国誉颂，以及运河商务区的中建运河玖院等，在售项目众多。

不过，市场却呈现显著分化格局。今年入市的八里桥招商朝棠揽阅表现亮眼，自开盘以来去化过半，成交均价约为5.6万元/平方米。运河八子中建运河玖院亦表现强势，网签量突破600套，成交均价约6.16万元/平方米，凭借其河景资源与核心区位获得市场青睐。然而，同属核心板块的中铁建花语璟云去化相对缓慢，当前网签仅30套，即便具备1.7的低容积率优势仍面临去化压力。

朝阳外溢客群的截留困境也较为突出。从朝阳向东延伸，沿线多个项目已形成拦截梯队，九棵树地块想要从中分一杯羹，必须拿出远超现有产品的吸引力。此外，当前通州新房市场已出现降温迹象，周边项目网签均价较巅峰期均有下滑，市场环境不如从前。

二手房也同样呈现新旧分化特征。周边老旧小区较多挂牌价格在4万元/平方米左右，次新房如K2玉兰湾等项目价格则具备更高弹性。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，九棵树地块若想在红海中突围，严谨的定价策略是其中重要一环。参考朝棠揽阅成功经验，给出贴合市场的合理定价，项目可充分借助临铁属性与成熟配套，有效吸引地缘改善及国贸CBD外溢刚需客群。

对购房者而言，该地块的入市提供了新的临铁置业选择。张凯表示，在当前买方占主导的市场格局下，开发商如何在保持合理利润的同时实现快速去化，并赢得市场认可，已成为考验企业综合运营能力的重要课题。