中信信托被动接下昆明烂尾盘，生不逢时产品平庸只能打价格战

上周，阳光城在昆明另一个烂尾项目阳光城檀境（备案名：檀熙花园）过规了，这意味着因股权投资被动接盘的中信信托，终于要启动开发这个项目了。按照早前中信信托对外释放的信息，项目将由中信旗下的中信城开代建。

阳光城檀境（檀熙花园）规划建盖10栋高层住宅

中信信托其实早在2021年就取代阳光城，成为云南光乾房地产公司的控股股东，云南光乾又是檀熙花园项目公司云南光诚地产100%控股股东，这也就是说，中信信托2021年就已经取得檀熙花园的控制权，可是却一直没有直接下场开发的意思，如今一晃都4年过去了。

中信信托下决心自己开发檀熙花园，时间已经是去年初了，可是从去年初决定自己开发并计划中信城开代建，到如今项目过规，又是将近两年时间。眼下已经是年底，等项目上市销售，最快也要到明年上半年。

中信信托被动接盘，自行开发意愿不高，是檀熙花园在基坑工程已经完成一部分，连售楼部都盖好的情况下却长期摆烂的主要原因。作为信托机构，中信本来扮演的是财务投资角色，不得已操盘开发肯定不是最优解，何况中信信托与原来的大股东阳光城还矛盾重重，导致开发工作无法正常交接。

阳光城已经完成了檀熙花园的部分基坑工程

长期拖延导致檀熙花园原本还具有的一些竞争优势不断丧失，如今整个项目从规划到产品都大幅度落后于当下的新规项目，感觉完全不是同一代楼盘，即便明年上市销售，市场接受度也有很大问题，除非大打价格战，以低价抢夺客户。

檀熙花园的土地是阳光城在2020年通过土地拍卖竞得的，两宗土地总共花了16.07亿，折合每亩2025万元，价格不低不说，阳光城还需要建设1.39万平米的回迁房以及6020平米公园绿地、9929平米公安设施、5268平米幼儿园，还有道路、水务工程等，外挂成本也不小。

这样的条件和价格要是现在就是天价了，可是2020年，正是国内房地产市场达到巅峰的一年，昆明也是在这一年创造了土地出让纪录。

如今过规的檀熙花园容积率高达4.92，10栋住宅当中有4栋有32层，27层以上的也有四五栋，只有1号楼的局部是20层。因为容积率高，楼也高，檀熙花园肯定开发不了如今流行的四代宅，从楼座图看也不像是板楼，是不是按新规设计如今也看不出来，但即便是新规产品，竞争力也肯定不如周边一大堆容积率只有3.0左右.楼高最多只有20来层的新项目。

檀熙花园容积率比较高，其中还夹杂回迁房，竞争力不如新规楼盘

目前市场上距离檀熙花园最近的项目就是邦泰璟和与邦泰观云，其中邦泰璟和的容积率只有3.0，属于高赠送的新规楼盘。邦泰观云就更不用说了，容积率也只有3.3，是昆明主城第一个上市销售的四代宅，预计今年将是昆明销冠楼盘。和这两个竞品相比，檀熙花园在各方面都处于下风。

最近刚刚完成出让，由建投竞得的大商汇东侧地块其实距离檀熙花园也不远，这个项目的容积率只有3.1；大商汇西侧前卫路旁的50亩住宅地块也将在12月5日拍卖，预计邦泰很可能拿地，这个地块的容积率更是低至2.8，外挂条件很少，如果是邦泰开发，也是对檀熙花园的极大威胁。

中信信托檀熙花园周边项目分布（绿色为即将出让的地块）

最近，双塔北片区完成了调规，又新增了两个住宅地块，容积率同样只有2.8，限高才80米，这两宗住宅地块距离檀熙花园的直线距离都只有1公里多，预计明年也会出让，届时檀熙花园估计也就刚刚开始销售，作为老一代项目显然也不是新规地块的对手。

如今，檀熙花园唯一的优势可能就只剩下地段和配套了，项目位于金牛小区和金地悦天下之间，临近二环，到万达广场和南亚风情第壹城都很近，旁边是师大附小和书林小学，如果价格够低，还是具有一定竞争力的。