证监会推商业不动产REITs将带来三重利好 试点需在四方面稳妥把控

中经记者 孙汝祥 夏欣 北京报道

11月28日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称“《试点公告》”）正式发布，向社会公开征求意见。

证监会指出，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

业内专家对《中国经营报》记者表示，推出商业不动产REITs试点，将带来三重利好。

首先，试点将为房企提供退出渠道，缓解资金压力，进而助力防范化解行业系统性风险。其次，对于资本市场而言，试点将丰富REITs底层资产类型，进一步扩大REITs市场规模。同时，试点也可为公众投资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具。

支持构建房地产发展新模式

根据《试点公告》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

证监会指出，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。

“借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。”证监会如是强调试点的积极意义。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，在当前房地产市场调整背景下，房地产行业正从“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式向“投—融—管—退”的资产精细化运营管理模式转变。

“商业不动产REITs的推出，将为房地产企业提供有效的退出渠道，从更大程度上缓解资金压力，对于房地产风险防范化解也具有积极的作用。”严跃进说，“当然，从房地产发展新模式的角度而言，企业资金盘活了，也将促进房地产行业的转型升级。”

锦天城律师事务所律师顾春峰也认为，试点将助力房地产行业转型与风险缓释。“我国商业不动产存量规模达40万亿元，试点能有效盘活这类沉淀资产，为房企打通‘投—融—管—退’价值链，助力其从‘重资产开发’转向‘轻资产运营’的新模式，同时优化房企现金流、降低负债，防范行业系统性风险。”顾春峰解释道。

REITs底层资产扩容 投资价值提升

专家认为，对于资本市场而言，商业不动产REITs的推出，将丰富REITs底层资产类型，进而丰富资本市场投融资工具。

“试点将丰富REITs底层资产类型，让公募REITs从之前的基础设施、保障性租赁住房等领域，拓展到商业综合体、写字楼等商业领域，进一步扩大REITs市场规模。还能吸引保险资金、养老金等长期资金入市，提升资本市场稳定性与服务实体经济的质效。”顾春峰如是说。

同时，试点还能满足投资者多元配置需求。顾春峰表示，商业不动产REITs可为公众投资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具，填补优质标的缺口。普通投资者可低门槛参与优质商业物业投资，优化个人投资组合，共享商业不动产行业发展红利。

严跃进认为，相较于先前的基础设施REITs，商业不动产REITs更加市场化、商业化。“商业地产以及酒店等都和老百姓非常挂钩，老百姓对于熟知的项目，也可以积极参与其中进行投资。”严跃进称。

证监会指出，经过5年探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元。与此同时，市场运行平稳有序。2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

多方面把控 稳妥推进试点

关于商业不动产REITs试点的具体要求，《试点公告》明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。

《试点公告》载明，商业不动产投资信托基金拟持有的商业不动产应当符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备，已产生持续、稳定的现金流，以及中国证监会规定的其他要求。

同时，《试点公告》还指出，基金管理人、基金托管人及其他专业机构应当按照相关规定和约定履职尽责，严格遵守执业规范和监管要求，为商业不动产投资信托基金市场健康发展提供专业服务。

顾春峰认为，在推进商业不动产REITs试点时，需在资产质量、运营监管等多方面做好把控。

具体而言，一是要严格把控资产准入质量。要坚守底层资产权属清晰、合规手续齐备、现金流持续稳定的底线，重点筛选核心城市、核心区域的优质商业不动产，避免存在产权纠纷、运营惨淡的资产入市，从源头保障基金收益稳定，防范兑付风险。

二是强化基金管理人运营能力。“商业不动产运营涉及租户管理、租金调整等专业环节，要确保基金管理人具备健全的不动产投资管理和风控体系，同时督促其履行主动管理责任，通过精细化运营实现资产保值增值，避免因运营不当影响投资者收益。”顾春峰表示。

三是健全全链条监管与责任机制。顾春峰认为，一方面需完善配套规则，明确评估、法律等专业机构的责任，防止估值虚高、尽职调查不到位等问题；另一方面需构建证监会监管与交易所、行业协会自律管理的协同体系，做好风险监测处置，严厉打击违规操作，保障市场规范运转。

四是做好市场与投资者培育。“当前市场对商业不动产REITs的估值逻辑、运营模式认知尚需深化。需加强市场推广与投资者教育，引导投资者理性看待收益波动。同时积累项目运作经验，逐步形成可复制的试点模式，再稳步扩大试点范围，避免盲目扩张引发市场混乱。”顾春峰如是建议。

（编辑：夏欣 审核：何莎莎 校对：颜京宁）