北京买房：理清思路，购房建议1727

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

孩子26年9月上小学，夫妻俩都在回龙观上班，想在回龙观买套三居室，孩子到昌平实验二小上学。原先考虑的是龙腾这几个小区，也看了些，400多点能买套140的三居，但媳妇担心这些小区是经济适用房，将来不好出手。

又了解到龙泽苑东是商品房，然后还有几栋塔楼带电梯，现在看了套塔楼东南北朝向的3居室，143平要价570万，然后被边上的2居室挡光严重，基本12点以后，就看不到太阳了。我还是倾向于龙腾的三居室，但媳妇就想考虑这个，您有没有什么建议？

A：

1、您这是典型的改善购房，按自己的喜好选择才更合适，没必要听别人的建议。

2、不过多说一句，回龙观板块绝大部分都是经适房，谈不上什么不好出手。而且早期（2003年之前）的建筑质量至少和同期商品房是一致的，甚至更强。

这具体背景不多说了，天通苑也是这种情况，都是后期的几批（以2005年之后的为主）因为成本和政策原因才略有品质下降。

3、塔楼怎么说呢？曾经是北京楼市的主流，但从非典之后的近20多年来不太受追捧了，流动性和价格走势大多弱点儿。另外住建部一直在推动按套内面积计价，意见稿在2020年就做好了，如果实施，那对得房率略低的塔楼来说至少不是利好。所以如果买塔楼，尽量选户型朝向好+得房率高的，避免吃亏。

还一点，您看的这套是143平，超过140普宅线了但又不多，如果将来再次加码调控，那这种面积的在税费上可有点儿亏，也就会影响价格和流动性。所以考虑好吧，常规建议是尽量买139的。

4、其他我没什么可说的，房子是用来住的，看自己的喜好吧，家务事儿的分歧也只能内部协商。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们是泰禾北京院子的首批业主，当时8万一平买的，确实是只考虑自住了，但没想到保值这么差。最高峰传说是到过10万+，但现在可能都跌破开盘价了，我看网上最低有5万多就卖的，中介给我们的评估价说最高7万左右。

我们现在着实后悔了，房子确实是用来住的，但财产的损失也太多了。我们当时是卖掉了两套海淀的房子，卖的时候1200万，现在最少值小2000万。而我们北京院子成本接近1500万，现在却只能卖1200万，即便不算错失的升值也损失300万，还不算十年的利息。而且我们还因为孩子上学而在外租房了几年，里外里的损失。

现在我们深刻理解这种别墅的不保值了，但不知是否应该卖掉换回普宅？卖的话说实话有些可惜这么好的房子，可不卖的话担心继续损失，我们现在的资金压力也不小，很纠结。

A：

1、这种事儿谁敢建议啊？要不您还是咨询中介吧，他们肯定建议卖了置换，这样他们能挣两头儿的钱。但我不是卖房的，不合适建议。

2、我还是这句话吧，房子是用来住的。既然当初是为了改善，那如果不缺钱就继续住着呗，只要不卖也就谈不上实际的损失，不琢磨不就得了。

如果有资金需求，那就不是房子是否保值的问题了，而是没办法+必须套现的问题，不想卖也得卖呗。

所以干脆放弃什么升值贬值的想法吧，只考虑怎么解决眼下的资金压力问题。能用别的手段解决就犯不上卖房，这是最后的办法。

3、其他我没什么可说的，别墅也未必保值不好，是有可能跟上大盘而不走弱的，只是不太可能跑赢大盘而已。

仅供参考。

三

Q:

请问，我想和您认真的探讨一下，北京房价有没有可能降到万元以内？咱们可以探讨需要什么条件，然后再说可能性，不要一上来就情绪化，那于事无补，对解决问题是没有用的。

A：

1、不是，咱先理智的评估一下自己的身份和能力行吗？就算咱探讨的再好，再不情绪化，您觉得就对解决北京房价问题有用了吗？您也太看的起我了吧？我反正是无论几瓶酒几个菜都不敢这么有信心。

2、降到万元之内的条件其实不用探讨，只需照搬那些二三线城市的情况不就得了。比如山河四省的省会，二手房均价基本都万元左右吧。那这就是第一个条件，降低北京的政治文化经济科研等各方面的地位，房价自然随之下降。

然后还可以从商品供需方面入手，毕竟商品价格是供需关系决定的，供大于求则价格必跌。现在北京一年供应750万平米的住房，7.5万套，想办法增多就是了，比如明年扩大到十倍75万套，那有个两年房价就跌了。

讲个案例吧，香港在亚洲金融风暴之时房价暴跌了70%，从均价6万跌到了2万左右。其中一个原因就是董特首推出的“8万5计划”，是原有供地规模的好几倍，于是房价应声暴跌。

3、另外也可以从需求端入手，需求由人+钱+资格等三部分组成。可以先快速降低北京人口，比如把没有北京户口的都遣返，这一下子就能减少大几百万人。然后再严控房贷，不让贷款了也就都买不起了。同时提高资格门槛，拥有北京户口20年之后才可以买房。这样三管齐下，房价必跌。

4、还有可以从财政端入手，典型的就是征税，房产税+空置税+遗产税，一套房动辄每年收税几十万块钱，那肯定就都低价抛售了呗。

5、再有可以从产权端入手，引入西方法系中的“逆权侵占法”。也就是这房子产权虽然是业主的，但如果有流浪汉强占了，达到一定时间，这房子就归他了。

美国平均是10年，加拿大好像是12年，英国12年，这年限基本就是国际惯例。法国20年是最长的，最短的是西班牙，只要流浪汉不是以暴力或撬锁方式进入，48小时之后这房的居住权就归人家了，然后就可以聊产权了。

您可以参考中国香港，被人霸占12年就“拉钩上吊，一百年不许要”了。反正只要认真的保护流浪汉的零元购房权益，那房价必跌。

6、其他的我暂时没想好，就这几条吧，您看哪条合适可以继续探讨。但别拉着我了，我既没那本事也怕挨骂。

仅供参考。

四

Q:

请问，我作为一个买不起房的资深北漂儿想请教几个问题：1、北京有多少房子？2、北京有多少人没有房？3、北京有多少人有几套房？4、北京有多少北漂？5、北漂儿中有房和没房的有多少？6、您认为现状合理吗？应该怎么解决？

A：

1、北京有约800万套房，总面积约6.8亿平米，平均每套85平建面。

2、北京有大约300万户，500万人没有自己产权的房子，而且这还是偏低的估计。高了说有约400户700万人名下无房。

3、北京有250万户拥有两套或以上的房子。

4、北京合计约960个家庭，2200万常住人口，其中有1400万京籍，800万非京籍北漂儿。

5、北京整体的住房自有率是70%，其中有京户的住房自有率是80%，非京籍北漂儿有房的约30%，没房的约70%。

6、我认为“存在即合理”，但这并不是说合乎真理，只是说既然现状如此，那背后自然有其逻辑。我不知道怎么解决，这不是我该考虑的事儿。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是帮儿子问问房子的事。我儿子一直在北京工作，但因为当时对房子不太懂，于是就买了通州的公寓。本来以为能借上副中心的发展利好，但到现在还被套牢。当然这套房居住是没有任何问题的，物业费也不算贵。

只是这种公寓因为不能落户，所以对积分落户没有帮助，也就耽误了他们的积分。他们曾经想过卖掉这房，但是不好卖，而且价格几乎跌了一半，所以就一直拖了下来。

现在他们是不愿提房子的事，我是干着急也帮不上忙，主要是积蓄都在当时交首付时差不多了，这几年大环境不好几乎没攒下钱。其实他们的需求很简单，就是能自住，能加分和能让小孩子在附近上学就行。但现在我们对房子还是不十分懂，所以想请问您针对他们这种情况能有什么建议没有？或者是否知道有没有放开的政策？

A：

1、我好像提不出什么建议似的，虽然您这三项要求并不高，但关键是得有前提啊，钱，预算是多少？不谈钱的话不好聊。

2、另外他们这套公寓既然能贷款，那就应该是2017年326新政之前买的。到现在已经快十年了，快还完了吧？那要不就再等等，或许还完贷款之后的心情也好了，也就愿意探讨怎么处理这套房了。

3、至于政策我也没听说，或者说是一直都有传闻要放宽，但到目前为止还没出台。而且说实话，我对放宽政策也不认为能帮助多大。因为当年之所以爆炒公寓，是因为很多人都不懂，而且现在是大多数人都懂了，那就算放宽有意义不大了。

再有一点，即便是放宽政策了，我认为大概率也是短期行为，一旦市场好转又或改为打压的。所以如果等到政策就尽快出手吧，别长期持有。

4、其他真的没建议，我很理解您家的心情，只是帮不上忙。

仅供参考。

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