亚洲最高的住宅群“绿景白石洲”，为什么出现在深圳？

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楔子

前几天，香港大埔“宏福苑”火灾引起了公众广泛的关注，高层建筑的防火问题再一次成了“热议”的话题，因此我刷到了深圳的一个超高层住宅小区，叫做绿景白石洲。（如上图）

从照片来看，这个住宅小区真的很夸张，边上的高层小区和它一比，简直成了“小矮子”。据说绿景白石洲是亚洲最高的住宅群，还不是之一。

这就让我产生了兴趣，查询了一些资料之后，我想聊聊：为什么深圳要建这么高的住宅小区？

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项目简介

绿景白石洲，是深圳体量最大的城市更新项目之一。位于南山区深南大道与大沙河科创走廊十字交汇处（深南大道与沙河东路交叉口东北角）。

地处深圳城市发展主轴与科创产业带的核心节点，是连接华侨城、高新园、后海金融CBD等四大总部基地的关键枢纽。

项目由绿景集团开发，总用地面积约46.2万平方米，总建筑面积超500万平方米，容积率10.3。

项目分四期开发，涵盖74层的住宅、70年产权公寓、旗舰商业、塔尖办公、星级酒店等多元业态，旨在打造“无界之城”，成为深圳未来的样本城区。

从卫星图来看，目前在建设的是一期“璟庭”，据说快交房了。 二期尚未动工，三四期仍处于土地整理阶段，暂无明确开工时间。（如下图）

因为是旧改项目，涉及到回迁的村民，所以是重大的民生工程，各方都在积极推进项目的进度。

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WHY?

深圳之所以建这么高的住宅楼，和其地理环境是息息相关的。深圳属以丘陵为主，低山、丘陵、台地、阶地、平原相结合的综合地貌区。（如上图）

截至2024年末，深圳全市辖9个区，总面积1997.47平方千米，常住人口1798.95万人。（如下图）

正是因为丘陵和山地为主，所以深圳可供开发的土地有限，土地储备难度也较大。我用上海和深圳进行一下对比，大家可能就理解深圳的住宅为什么建的这么高了。

一、从土地资源禀赋来说，

上海的总面积为6340.5平方千米，地处长江三角洲冲积平原，地势坦荡低平，几乎都是可开发用地。

深圳的总面积为1997.47平方千米，以丘陵为主。本来总量就少，可开发的用地就更少了。

二、从2024年的土地供应来看，

上海2024年出让48宗涉宅用地，包含商品住房和保障性住房，覆盖浦东、徐汇、虹口等核心区。

深圳2024年仅出让5宗宅地，创历史新低，主要集中在大运板块（龙岗）、光明中心区（光明）、前海桂湾（前海）等核心区域。

三、从2025年的土地供应计划来看，

上海2025年国有建设用地供应计划明确，商品住房用地计划供应375-485公顷，其中城中村改造用地55-75公顷、旧改用地80-110公顷。保障性住房用地计划供应85-95公顷，产业用地计划供应760-880公顷。

2025年《深圳市土地整备计划》明确，全市通过土地整备完成用地不少于550公顷，其中产业用地250公顷、公共服务和城市基础设施用地240公顷、居住潜力用地60公顷）。

除了数据对比之外，我们还可以从深圳这些年的“填海造陆”轨迹，看出深圳是多缺地啊！（如上图）

早在上世纪八十年代，深圳就开始填海造陆。当时为了加强与香港的经贸往来，在临近香港的蛇口半岛和盐田区进行少量填海，修建港口和工业园。（如下图）

九十年代中期，大片的海域变成了港口、工业区、交通用地，为后续的城市建设储备了很多平整的土地，深圳的海岸线也在不断的发生着变化。（如下图）

2010年到现在的最近十年，虽然深圳填海的总量持续增加，但是填海的速度减慢了，仅在宝安机场以北和盐田港以东继续填海。

如今的深圳特区总面积是1997.47平方千米，比成立时的1890.701平方千米，多出了106.769平方千米，这些面积基本都是填海造陆而来。

根据住建部公布的数据，2018年深圳城市建设用地总面积为939.51平方千米，其中填海所得超过10%。

所以深圳建这么多超高层建筑，主要是因为土地资源紧张。其实绿景白石洲并非孤例，据说还有很高的京基璟悦府，站上了深圳的住宅之巅。（如下图）

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经济因素

正因为深圳的可开发用地比较少，所以开发的成本会更高。据统计，近年深圳城中村改造项目的拆迁成本占比超50%。

以绿景白石洲为例，该项目的回迁面积近200万㎡，占到整个项目的40%左右，也就是说可销售的面积只有60%左右。

再加上村民的拆迁费、过渡费等，预估也超过100亿，这也是不小的一笔成本。

就单单一期已缴纳的土地出让金就高达17.8亿，一期计容面积约67.58万平方米，折合成单价为2633元/㎡。

再加上项目的开发需要周期，财务成本一叠加。项目要想盈利，确实只能干到超高层了，这个项目的容积率据说超过了10。

但是不是只有建到200多米才能盈利，也说不好。因为时间拖的越长，财务成本越高，不可控因素越多。

综上所述，所以深圳的城中村改造项目，均规划了70层以上的超高层住宅，其核心逻辑就是通过“高容积率”覆盖旧改的高成本。

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问题

虽然超高层住宅有其优势，比如说用地效率高、视野好等等。但今天这篇文章是因为香港大火引发的，所以我想写写超高层住宅的劣势。

一、火灾救援问题

超高层住宅的火灾扑救实在是太困难了，因为现有的消防车根本够不到200多米。

现在很多城市的消防云梯最大工作高度大约是50米，这相当于可以救援大约15层楼的高度。

虽然深圳拥有国内目前最高的消防云梯车，可以达到100米以上，但也只是相当于约33层楼的高度‌。

对于200多米的住宅楼发生火灾，消防更是鞭长莫及。2024年深圳湾悦府发生火灾，历时接近4个小时才将明火扑灭。

悦府这栋楼超过40层，高度大于150米，发生火灾的楼层在28层上下，高度接近100米，施救就已经这么困难了，更不要说像绿景白石洲这种200多米的住宅楼了。

二、火灾逃生问题

除了火灾时候的外部救援困难之外，超高层住宅的火灾逃生也非常困难。

虽然建筑规范上考虑设置了防烟楼梯间、避难层等措施，但是在火灾突然发生时，居民大多数都是慌乱的，都分不清该往哪里跑。

如上图，为上海中海“顺昌玖里”的2栋150米的超高层住宅，每栋设置了两个避难层。如果是绿景白石洲这么高的楼，可能要设置4个避难层。因为每隔50米，就需要设置一个。

《建筑设计防火规范》中明确规定：

4.1、超高层住宅建筑应设置避难层（间）。

4.2、避难层（间）设置应符合如下规定：

1）第一个避难层（间）的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应大于50m，两个避难层（间）之间的高度不宜大于50m。

2）通向避难层（间）的疏散楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开。

3）避难层（间）的净面积应能满足设计避难人数避难的要求：

三、结构安全问题

华南地区的超高层住宅基本都是设计成塔楼的形式，所以远看就像一根根铅笔，所以被戏称为“铅笔楼”。

以前我很少关注结构问题，直到我看到了“纽约超级摩天住宅楼432被报道裂缝多达1893处”。

这栋高达425米的顶级豪宅，交房没多久就发现了结构问题，其中超过900多处被标注为“危及生命安全”。

例如在大楼核心区，被发现有一道深达25厘米的裂缝，且在快速扩展中。白色混凝土构建的大楼外立面上，也有多处裂痕。

许多类似的缝隙导致了漏水问题，从2017年至今发生了20多起漏水事故，暴雨时大楼中会形成“室内瀑布”，还加速了钢材的腐蚀，影响结构承载力。

虽然绿景白石洲只有432大楼的一半高度，但是200多米的楼要抵抗台风的光临，结构问题也是不得不让人重视的问题。

四、效率问题

超高住宅楼，大家还担心等电梯的问题。在绿景白石洲这个项目中，我看到单栋塔楼配备了6部电梯，电梯的高低分区设在了48层位置（总高74层）。

按平层6户，每户3人计算，74层如果住满人，就有1300多人住在同一栋楼里。上下班高峰的时候，等电梯确实让人有些怕怕。（如下图）

除此之外，超高层住宅的日常维护也比传统住宅麻烦。当住宅超过100米之后，不仅建安成本大幅上升，后期的管理维护成本也直线上升。

1930年，经济学家克拉克与金斯顿提出，摩天大楼的高度与成本之间并非简单的线性关系。

比如广州亚运城小区的某一栋居民楼，三台电梯上演“集体罢工”，全部停运维修。有业主统计了收楼一个多月，电梯故障情况多达69起，包括困人、异响、突然下坠、按键及开关门失灵等。（如下图）

如此频繁的故障和维护，大多数小区的物业费，怕是很难覆盖的。只有少数豪宅小区，才负担得起吧。

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结束语

深圳超高层住宅的大量存在，是城市土地稀缺、人口众多、城市更新成本高等因素叠加的结果。

尽管2025年出台的“限高令”（80米），可能改变未来超高层住宅的建设趋势。但现有超高层住宅的形成，是深圳在“无地可用”的困境中，为解决大规模人口居住问题的“无奈却必然”的选择。

随着政策的变化，绿景白石洲这样的超高层住宅群可能会成为“绝响”，但愿这道美丽的风景能“维持的久一些”！