厦门楼市：已经疯了？

厦门的售楼处，最近像被按了“慢放键”。

看房的人不少，置业顾问却一脸淡定：“再等等，年后开盘价格可能往上抬。”这不是嘴硬，是年底集体捂盘。数据更直白：过去四周，厦门全市新批预售面积环比骤降42%，开发商把子弹留到三月，赌一把“小阳春”。

岛外先热闹起来。海沧TOD璞盛上周一口气网签77套，把榜单第二名甩出两条街。买房人看中的，是家门口的地铁2号线延伸段+SM商场二期，等于把“通勤”和“逛街”一次打包。地铁一通，房价就像被插上充电宝——不涨也难的预期，被提前写进购房合同里。

但别被岛外的红光晃了眼，岛内核依旧沉默。湖滨里、峯汇里这些“老贵族”只剩尾房，想等新品？最快明年下半年。土地断供+旧改减速，岛内正从“买不起”走向“买不到”，稀缺本身成了开发商最大的护城河。

闽系房企的剧本，比厦门市场更戏剧。

2021年还十家千亿，如今只剩建发一根独苗，销售额1335亿，是第二名国贸的3.7倍。别人忙着降杠杆，它却在拍地市场继续“扫货”：去年12月厦门土拍，建发联合体又拿走两幅热门地块。底气来自“不把所有鸡蛋放地产篮子里”——供应链运营一年给它贡献4000多亿营收，现金流像自来水，拧开就有。地产下行？母公司输血就能再熬几个冬。

另一边，旧日“千亿兄弟”正排队重组。世茂境外债展期方案刚获通过，旭辉把上海总部大楼摆上了货架，能卖多少算多少。它们的故事告诉我们：高周转就像短跑，冲线前摔一跤，也最快出局。

政策端也在“纠偏”。中央“金融16条”延长执行、厦门本地公积金最高可贷120万、人才买房最高补150万，相当于政府亲自下场“发优惠券”。更鲜的招是“以旧换新”——中介帮你把老房子卖给国资平台，钱直接抵首付，置换链条一下被打通。试点两周，已锁单200套，数量不大，却给了观望者一个“下台阶”。

所以，厦门楼市到底是韧性还是泡沫？答案藏在三组数字里：

1. 连续三个月一二手房价环比跌幅收窄至0.2%以内，止跌信号出现； 2. 岛外库存去化周期14个月，低于全省平均，说明“以价换量”有效； 3. 全市居民杠杆率48%，在全国副省级城市里倒数第四，家庭资产负债表还算健康。

换句话说，价格不再俯冲、库存没有天量、杠杆未被拉满，泡沫缺少“继续吹大”的燃料；而政策底、市场底、情绪底三底叠加，韧性有了生根的空间。

对买房人，实用建议只有一句：别被“火爆”或“冰封”的单日数据牵着走，盯紧自己的现金流与真实需求。刚需岛外看配套，地铁+学校+商业，三缺二就砍价；改善岛内盯稀缺，新地块出让节奏才是未来房价的锚。投资客？先想清楚谁能接你的盘，再算租金能不能覆盖利息，否则把房子当股票打板，只会复制闽系房企的滑铁卢。

年后第一场土拍安排在三月末，如果民企开始举牌，就是市场转向的二次确认。到时候，现在惜售的开发商会连夜拿预售证，买房人从“爱答不理”变成“高攀不起”的故事，又将循环上演。

土地不会说谎，它只是把人性的贪婪与恐惧，悄悄写进每块水泥里。厦门这场看似平静的海面下，新的潮水正在聚集——等它真正涌来，你最好已经穿好鞋子，而不是忙着问“浪有多高”。