北京开盘喜报，很有故事

文/北京进深 徐迪

周五（11月28日）晚上，海淀宝山双子前后脚开盘。

今天，两张大红海报贴出来了：

北京隅·海岄没公布具体销售数字，主打一个感谢，“不负期许”。

中建壹品·海宸元境显然更自信一些，给出了183套的销售数据，另外，简洁又不失霸气地宣布——“势领海淀”。

两个项目同于11月27日取得预售许可证。

海宸元境首批10栋楼，共396套，拟售均价9.23万元/㎡。最小建面99㎡，起步价8.5万/㎡。

北京隅海岄首张预证12栋楼，共442套房源，预售均价9.3万元/㎡。预售单价最低8.4万元/㎡，楼王栋次顶层单价突破10万 。

取证当天晚上，海宸元境提前开盘锁定房源。次日转为顺销，比隔壁海岄还是快了那么一丢丢。

6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。

两个项目一街之隔，不同的资方，不同的操盘手。

他们是天生的竞品，从拿地开始较量，比总平图的质量，比售楼处的排面，比样板间的人气。

眼下，双盘同日取证，终于进入了开盘拼刺刀阶段。

· 海宸元境

西侧0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

项目占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。

规划11栋7-11F洋房，总计414户，层高3米 。

面积段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面约70/80/90㎡的顶退户型。

优先南排房源，有大量绿地和市政公园景观，视野非常好。

· 北京隅海岄

东侧0017地块，则由金隅地产以33.64亿元总价摘得，住宅楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%。

项目建设用地面积约2.86公顷，总建面约9.35万㎡，容积率2.1。

地上建面6万㎡，地下3.35万㎡。规划13栋6-11F洋房，总计458户。

对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，海岄打了个差异化，主力建面129㎡，另有108㎡三居，顶配产品为145㎡户型。

海宸元境社区体量小于海岄，但选择面更广，99㎡用来引流，181㎡大平层用来保利润。

海岄的产品面积段则更为极致，放弃了刚需群体，最小户型108㎡起步。

相同面积段，两个项目户型格局相似。

建面约107/108㎡户型

海宸元境北侧的设备平台更大，得房率略高。

北侧卧室，海宸元境是北面开窗，保证了南北通透；海岄是东面开窗。

在设计细节上，海宸是独立家政间，且有一个窗户；海岄的家政间和餐厅联通。

建面约123/129㎡户型

海岄有整面侧边飘窗，赠送面积上更胜一筹。

这个户型海岄做了标准的四叶草，南向主卧转角大飘窗是亮点。

海宸北侧两个卧室相邻，可变成大三居，灵活性更强。

建面约139/145㎡户型

在赠送上，海宸北侧有设备平台，海岄则有一整面的侧边飘窗。

同等面积段来看，海岄产权建面比海宸元境稍大，但是功能是一样的，都是三居或者四居。

对于购房人来讲，面积大了，总价自然就贵了。

以主力产品为例，海宸元境123㎡和海岄129㎡户型，都是四居产品，按照9万 的均价，总价差出50万之多。

而且海宸元境最小建面是99㎡，算上折扣，800多万就能上车；

海岄的上车门槛则拉升到900万。

区别于海淀北的高净值客群，海淀西的购房者对价格很是敏感。

想要卖出高溢价，需要在产品力上给更多的价值。

在立面上，海岄用了金属铝板 石材 玻璃，首创金属 陶板 石材竖向插接工艺。

有购房者调侃，在宝山村现如今的城市界面中，海岄造价更高的铝板外立面，总给人一种穿高级西装逛菜市场的割裂感。

当然，海岄在建材选择上是有优势的。依托集团“造好材料”的核心优势，金隅地产也构建起从上游建材，到下游施工装修的全产业链，能精准匹配更优建材组合。

但材料成本高了，最后买单的还是购房者。

现在购房者更加精明，不会被堆砌奢石材料而忽悠，他们在乎的是，多花几十万，能不能买来对等的居住体验以及未来溢价。

在园林比拼中，两家都拿出了看家本领。海宸元境有一个天生优势，它南面林地0.7公顷，比海岄南面林地大了将近一倍。

为此，海岄还砸了不少真金白银，在社区内打造立体式园林，做出了1800㎡的下沉庭院会所。