香港火灾更应该关注那些要命的超高层住宅...

你家房子是超高层住宅吗？

128人遇难，79人受伤，数百人失踪，宏福苑火灾成为香港有史以来最严重的住宅楼火灾，伤亡规模超过了1996年嘉利大厦的火灾（41人死亡）。

这场近60年来最惨烈的火灾，把超高层住宅的隐患以最悲痛的方式呈现出来。

这座建于1980年代的住宅区，是缺乏现代化的消防设施的。

这也不是什么个例，是个普遍现象，在线房地产清单显示，很多老建筑根本没有烟雾探测器或喷淋系统，火灾相关的应急配套更是形同虚设。

一旦发生火灾，外部救援几乎无能为力。

这场火灾最绝望之处在于：看着人们在高层呼救，地面救援却束手无策。

香港消防的云梯最高仅55米，大约相当于17层楼的高度。而那些动辄30层、40层的超高层住宅，一旦发生火灾，住在高层的居民几乎是在与死神对赌。

在全世界范围内，也只有极少数城市配备了百米云梯。

但百米云梯不仅价格昂贵，使用条件也极为苛刻：

需要坚固的承重地面、足够的操作空间，而这些在密集的城市小区中往往是奢望。香港这个街道密度，想进大型设备，几乎也是不可能了。

更残酷的是，超高层火灾的蔓延速度远超想象。

香港这次火灾从起火到吞噬整栋楼，只用了不到十分钟。

在这短短的时间内，居民要识别危险、决定逃生、通过可能已被烟雾封锁的通道——这一切，在超过20层的楼上几乎是不可能完成的任务。

眼睁睁的看着自己，家人，一切被大火吞噬，简直就是人类现代文明最残酷的事情了。

这就是为什么我坚决不会买考虑20层以上的房子，租我也不会租。

超高层建筑一度引领世界建筑业风尚，被视作现代城市的象征。

但其超高的建设维护成本、潜在的安全隐患、低经济回报率，以及对生态环境的影响等问题也逐渐暴露出来。

从消防角度看，超高层建筑存在先天不足。

目前国内消防云梯举升高度一般为50米，个别消防车能达到100米。这意味着，100米以上的高层建筑一旦发生火灾，基本要靠建筑自身的消防系统来自救。

然而，建筑自身的消防系统也并非万无一失。

这玩意只能处理早期的小问题，一旦蔓延开同样无能为力。

即使是安装了自动喷淋系统的高层建筑，其作用时间也仅达1小时，且喷淋系统出水强度不大，仅能用于初期火灾的扑救。

超高层建筑还不仅仅是消防问题。

它们会形成风洞效应，带来很大的风流。为了减轻自重而大量使用玻璃幕墙，会增加能耗并带来光污染、高空玻璃坠落等安全隐患。

摩天大楼盖得越高，风荷载越大，用钢量越大，结构造价越高，按照近年的建筑成本，100—200米的超高层建筑，建设成本约每平方米四五千元，200米以上的摩天大楼建设成本约每平方米1万元。

这也就意味着楼层修的越高，房价越高，买房的人负担越重。买高楼花的那些钱，很大一部分和居住品质无关，单纯就是为这个超高结构付了溢价。

建成后的维护成本更是惊人。

摩天大楼的电梯、保温、照明、清洁、物业等费用，要比普通住宅高2倍左右。

超高层住宅的问题，会随着时间推移变得越来越严重，这几乎是一场注定的“囚徒困境”。

高层住宅存在几个结构性软肋：

建设时间高度集中、空间分布过度密集、购房人群年龄高度相似。

这会让上面提到的问题，更集中的爆发，过个二三十年，小区里几千人全都是老人，想想物业费能不能收上来，小区环境会怎么样，头皮头发麻。

电梯、供水、电路等核心设备，设计寿命普遍是15至20年。大量建于2000年之后的高层，将在2030年左右集体步入“衰老期”；2008年“四万亿”催生的一批高层小区，算下时间，到2024年也会逐渐进入大修周期。

更棘手的是，高层住宅的维修成本呈指数级增长，而业主之间达成共识的难度却是几何级上升。

一栋5层老楼换电梯，只需协调10户人家；一栋33层的高楼，可能要说服上百户。

这种小区，物业想要清理下楼道估计都是难事儿，更不用谈建筑老化之后的维修和拆迁了。

城中村能拆的动，是因为经济账算的过来，人少地多。

这种超高层，没有任何人能拆的起，楼里那么多人，也没有地方能够安置。

所以，很多年之后，这些超高层住宅很可能沦为“水泥贫民窟”。

有钱的居民陆续搬走，留下的却是那些没有能力搬家的普通人，还有来来往往的租户，这不仅是建筑的老化，小区的环境也会恶化，变成脏乱差难管理的“老破高”。

香港是世界上最密集的城市之一，750万居民大多居住在拥挤的公寓里，挤在稀缺的平地上或陡峭的山坡上。许多高层建筑紧密地挤在一起，讽刺的是，香港其实还有大量的绿地公园没有开发，根本不至于挤到这种程度，这种稀缺性完全是人为制造的。

悲剧是这种高密度模式正在被很多城市生搬硬套，但这些城市同样也根本不缺住宅用地。

这是一个非常畸形的模式。

这场悲剧迫使我们重新思考：什么才是真正“好”的房子？

在这场高楼竞赛中，真正的代价是对普通人生活质量的忽视，居住体验完全是和楼的高度负相关的。

那些居住在超高层住宅中的人们，不得不面对漫长的电梯等待、不稳定水压、潜在的安全隐患以及高昂的维护费用。都不用太大的问题，万一停个电，三十多层楼你就爬吧，回家跟取经一样。

最后给买房人提个醒：与其为"高空视野"交智商税，不如选个消防车能到的楼层。

毕竟在灾难面前，再美的天际线，也比不上一扇能打开的逃生窗。