北京买房：理清思路，购房建议1726

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在有育新花园一套房子，是47平占坑房子，马上孩子小学毕业，目前是老人居住，想改善老人居住面积，之前房子一居室太小了，目前看龙乡小区70多平两居室是220万，是否可以换一下？

或者置换周边哪里，想挨着西三旗百汇买菜方便，以及这边公交比较发达，目前建议置换吗？

A：

1、房子是用来住的，既然是改善就该换就换呗。反正孩子也用完学位了，而明年又是确定性的进入低谷期了，那留着用不上学位的房子，就是用溢价来和人口大趋势对赌了。赌赢了不赚钱，赌输了则是赔钱，我觉得犯不上。

2、算算租售比和溢价率吧。育新花园占坑儿房单价6万多接近7万，租金坪效是100块钱，那租售比就是接近700。

而北京这面积小户型的平均租售比是500，最低的能到400。那就自己算算溢价率吧，至少接近40%。也就是您这套房有100多万是发挥不出任何价值的，还得承担保值风险。

3、不过龙乡70多平的才220万，单价不到3万一平？那这套房便宜的不太正常了，或是有硬伤，或是有什么隐情。

问清楚吧，别花钱买了个麻烦，或者是有可能没实现改善的效果。任何商品都不怕便宜，人们买的也是图个占便宜，但是便宜必须有便宜的道理，解释不通的尽量谨慎。

或者说如果是有硬伤，比如顶层底层或有遮挡噪音什么的，那就看自己是否能接受？另外这种房因为不好卖才便宜，那将来出手时也会同等情况。但如果没硬伤就更得小心了，去中介、物业、居委会都问清楚，也可以跟邻居大妈刺探一下情报，别有麻烦。

4、总之该换就换，自己算一下溢价率的风险和居住的性价比，做到心里有数。另外便宜的房源一定搞清楚原因，买个明白。如果没有隐情和硬伤，那220万就捡漏儿了。龙乡小区的小两居能租5000来块钱，租售比才400，绝对捡漏儿，性价比爆棚。

仅供参考。

二

Q:

最近家里有个关于换房的想法，想和您咨询，听听您的建议。目前我自住在丰台彩虹城，老人住在东城，大兴黄村翰林庭院有一套3居室之前一直在出租，前一阵合同到期租户走后，目前出租情况不太理想，并且房屋年久到了该装修的时候。

想问，大兴的房屋是降价出租、重新装修后不降价出租、还是卖掉置换丰台彩虹城的2居室，哪个更合适一些？目前我自住1居室，如果置换彩虹城，可以将1居室出租，自住2居室。想听听您的建议。

A：

1、翰林庭院，要是我就不留着了。因为这种小区是典型的自住为主的，户型偏大自住很舒服，但出租的话坪效偏低，收益率不划算，而且价格走势也弱。

三居室估计140平左右吧，价值500多万，但出租的话也就租到6000来块钱，还未必好租。而且还有成本，就算是自采暖，但也有物业费和空置期，一年落手里能有6万多就不错了，租金回报率明显低于平均值。郊区本来就租金收益低于市区，您这就更低点儿了。

而且还得装修，哪怕是5万块钱，按十年折旧期，算上利息的话每年都大几千，收益率就更低了。

再者这种小区在房龄新的时候可以算改善盘，但房龄越老，维护水平就越不好保证，价格走势也就逐步偏弱，否则也不会现在的价格。那问题来了，升值偏弱，租金偏低，成本偏高，留着的优势在哪里？

2、置换到彩虹城两居自住，那首先看自己的居住体验了，房子是用来住的，觉得舒服就应该换。

至于出租一居室肯定是划算的，现在市区小户型的平均租售比也就500，租金回报率至少2%以上。彩虹城一居室一般50来平吧，价值200万，租金只要达到4000就算收益正常，比翰林庭院的高多了。

3、从保值角度讲彩虹城属于中等，南城第一个市政配套齐全的小区，当年号称CBD首选后花园。现在看来各项都中等吧，地段儿不算多强，但随着南城改造有所提高，这种小区的价格走势没占到便宜也不吃亏。

4、总之如果是我的话就先算账，分开了算然后再比较，那数字说话心里有数，然后再做决定。

仅供参考。

三

Q:

跟某网友逗了半天咳嗽。他的大致观点是：不管开发商+中介+炒房客怎么吹，北京房价下跌就是不争的事实，而且不光是北京，是全国房价都持续下跌，请问怎么解释？

A：

1、好解释，看您的ID“股王归来”就行了，好霸气的名字哦，也解释了投资市场的涨跌循环。这市场永远是一次次的轮回，北京房价也永远是曲折波段的向上。

2、您为什么要说自己是“股王归来”呢？是不是之前赔过啊？赔干净了就去搬砖打螺丝，然后攒点儿钱了就又去股市里冲浪，认为自己这次是王者归来了，是这意思吧？

那既然您认为股市是波浪前行的，楼市怎么就不行呢？北京楼市在历史上崩盘好几次了，崩了就崩了呗，擦干净提上裤子从头开始不就得了。这参考欧美等先发国家的核心城市房价吧，涨涨跌跌无数次了，但大趋势是永远向上的，就因为对标的货币也在持续增多。

3、其实您没什么观点的，只不过是因为买不起北京的房子，所以才唱衰。但如果您20年前买房了，那或许现在就该是另一套说辞了：不管你们怎么骂，北京房价从几千涨到几万就是不争的事实。

这就是屁股决定脑袋，立场决定观点。您炒股就觉得股市有波浪，自己哪怕是赔了，也能成为下次归来的王者。但您买不起北京房子，所以就持续唱衰了。理解您，挺不容易的。

4、不过多说一句，20多年前我就总结了一个现象。就是买房的人大多数不炒股，而炒股的大多数买不起房。尤其是那些王者，梦想都是等炒股发财了就买豪宅。但很奇怪，至今我也没见过这种人，在波浪中阵亡的倒一波波的后浪催前浪，这是为什么呢？

仅供参考。

四

Q:

请问，说实话我对您很失望，盛名之下其实难副，我们的要求您一项也没做到。其实我们的要求很简单，海淀肯定有这种房，所以希望您上点心，别让我们粉丝心寒。

A：

1、您心寒就寒吧，要不然就该我心寒了。

2、要求很简单是您自以为的，但在我看来一点儿都不简单，而是非常难，海淀也几乎没这种房。500万，两居室，带电梯，溢价低，学区好，保值好，环境好，即便是有这种房子，中介人家就不能自己买下吗？就算自己钱不够，谁手机里没几个熟悉的投资客啊？有必要把捡漏儿的机会让给外人吗？

3、我能理解您的心情，像您这种要求的我也经常遇到，但我既不是中介也找不到这种房，想上心都没这能力。我明天去西天问我佛吧，但估计佛祖会说“俺也没辙”。

帮不上忙，仅供参考。

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