现房销售占比突破35％，多地加码政策推进楼市销售模式转型

本报记者 李贝贝 上海报道

随着“十五五”规划建议中房地产高质量发展要求的提出，以及住房和城乡建设部相关部署的推进，四川、福建、浙江等全国多地于近期加紧研究谋划现房销售支持政策，有力有序推进现房销售试点，力争进一步提高现房销售占比。

据国家统计局数据，2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%；今年前9月，商品房现房销售面积在商品房销售面积中的占比提升至35.4%，现房销售占比持续攀升。

中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者强调，现阶段现房销售改革并非对预售制的简单否定，而是构建“现房为主、预售为辅”的二元体系，从根源上切断烂尾风险传导链。不过，如果实施现房销售，房企面临的资金压力显著增加，需加大金融支持力度，通过提高开发贷额度、延长期限等措施缓解转型阵痛。

超30个省市出台政策，多路径推进现房销售

所谓“现房销售”，是指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房向市场出售的行为。购房者在交易完成后，即可获得房屋的实际占有和使用权，通常能迅速完成产权转移。与之相对应的“预售制”，则是指开发企业在项目建设完成前，预先销售尚处于建设阶段的商品房。购房者依据规划设计、合同约定等要素进行购买决策，并在未来约定的时点接收房屋。

今年10月底，“十五五”规划建议发布，全文在多处明确了房地产相关论述，核心内容包括推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。之后，住房和城乡建设部部长倪虹在《推动房地产高质量发展》一文中提出推动房地产行业高质量发展的六大重点任务。其中明确，在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

在国家层面明确房地产高质量发展及现房销售推进方向后，地方层面在短时间内迅速响应，结合当地实际出台具体举措。从各地“十五五”期间的规划来看，多个省份已将现房销售纳入住房发展重点任务。

例如，“十五五”时期，四川省将鼓励各地逐步提高预售条件，优化预售资金监管，有力有序推进现房销售试点；重庆市将在“十五五”期间进一步完善现房销售制度，建立现售备案管理制度，完善备案流程，力争全市现房销售占比进一步提高、稳步推进现房销售制度改革；福建省将进一步细化完善省级“十五五”住房发展规划，推动现房销售制度，研究制定差异化政策措施；安徽将坚持一城一策有力有序推进商品房现房销售工作；浙江针对现房销售项目，将落实相关配套政策，依法依规出台土地、金融、财税等相关支持政策等。

事实上，近年来已有多地积极探索现房销售模式。例如，早在2021年，北京就开始对部分地块地价竞标达到上限后实行现房面积竞标，到2022年第四批次土拍时已经实现所有地块都竞拍“现房销售”。

2024年年底，全国住房城乡建设工作会议明确将“有力有序推行现房销售”列为2025年住房和城乡建设部重点工作之一，标志着现房销售政策进入全面推进阶段。

据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策。目前，合肥、郑州等地已开展现房销售试点，海南与雄安则已全面推行。另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。

2025年以来，地方推进现房销售的力度进一步加大。例如，5月，河南省信阳市发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，其中要求新出让土地开发的商品房一律实行现房销售；10月，甘肃张掖发布《关于推进商品房销售制度改革的意见》，明确将在省级层面明确现售制度执行之日起，对新取得土地使用权的项目实行现房销售，并将该要求纳入土地出让条件；11月初，湖南平江县出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，要求新出让土地上新建的商品房项目在竣工验收后方可销售，成为湖南省内首个全面推行现房销售的县城。

现房销售倒逼转型，资金压力成核心考验

业内普遍认为，现房销售制度是构建房地产发展新模式的重要探索。随着各地现房销售政策的持续推进及配套支持措施的不断完善，预计未来我国现房销售占比将进一步提升，房地产行业将向更高质量、更稳健的方向发展。不过，在推进过程中，也应平衡“风险防控”与“企业承压”，破解现实挑战。

对购房者而言，现房销售实现了从“看图买房”到“所见即所得”的转变，有效降低交付不符、延期交房甚至烂尾的风险，权益保障迎来实质性升级。张大伟认为，现房销售要求房企必须以实物品质赢得市场认可，将风险从购房者端转移到了开发商端，“这是对购房者权益的保障，将重塑楼市消费逻辑，住房消费将从‘赌预期’转为‘验实物’。”

例如，作为全国首个省级出台现房销售政策的省份，海南自2020年开始实施的现房销售政策有效提升了购房者满意度。11月6日，克而瑞研究中心副总经理杨科伟介绍说，该省实施现房销售政策以来，截至目前新房投诉量下降67%，头部房企市场份额占比超过75%，行业集中度显著提升。

对于房企而言，现房销售则意味着发展模式的根本性转变，有助于倒逼房企从预售制下的“快建快销”转向精细化运营。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，现房销售模式下，房企为了吸引购房者，在项目规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升。现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。

不容忽视的是，推进现房销售仍面临现实挑战，其中对房企资金实力的考验最为突出：与预售制相比，现房销售要求房企承担项目全周期资金投入，直至竣工销售才能回收资金，其回款周期从期房模式的约6个月延长至现房模式的2—3年，企业需调整融资结构，转向更长周期、更低成本的资金，以维持稳定运营与合理回报。

如何在推进政策与保障企业平稳发展之间找到平衡，成为关键课题。对此，受访人士提出多维度建议。

58安居客研究院院长张波表示，长远来看，现房销售全面铺开需兼顾金融、土地、监管等多维度配套改革，平衡风险防控与市场稳定。应坚持用试点方式推进，避免“一刀切”，优先在供需稳定的城市的优质板块推进，同时考虑增加在土地拍卖中设置现房销售比例，并可考虑对现房销售项目减免相关税费，以提升开发侧参与度。

“现房销售制度全国落地需突破多重障碍。”克而瑞方面指出，一方面，需创新金融工具，如开发“现房开发贷”、销售回款定金专项融资产品，推动银行、信托等金融机构针对现房特点设计专属融资方案，缓解房企长期资金压力；另一方面，需调整土地出让政策，如延长土地出让金缴纳期限，或允许分期支付，以缓解开发商资金压力等。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，在实际发展中，现房销售应当遵循循序渐进的原则。而各地在推进现房销售的过程中，要密切关注企业的承受能力：“短期内，企业对资金的需求较大，期望通过较快的方式回笼资金。如果盲目推进现房销售，可能会给企业带来资金压力，导致企业难以适应。从长远来看，鼓励企业从打造高品质住宅、推动房企转型的角度，积极推进现房销售。”

值得注意的是，监管层已关注到房企的承压状况，部分地方已出台配套支持措施。例如，四川为支持房企现房销售，计划在“十五五”期间鼓励各地通过适当下调土地竞买保证金缴纳比例，放宽分期开发和价款缴纳时间，优化调整开竣工时间，允许分期分宗办理建设用地使用权登记等方式；鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，优先向现房销售试点项目提供开发贷款，开发贷期限延长至现房销售阶段，同时积极对商品房现房销售试点项目依法依规落实税费优惠政策等。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁