“我想卖掉深圳房子，去香港买房收租”

最近，市场开始流行起一种说法：

“这一轮全国楼市回暖，要从香港开始了。”

据中原地产数据，香港前10月住宅累计买卖6.46万宗，总成交额4919.9亿——全年有望创下2021年以来的四年新高。

而微妙的是，当中，内地买家就录得11290宗成交，占私人住宅总成交量的24%，总成交金额突破1000亿，预计全年成交会创新高。

▲内地客成交占比突出

就连深圳业主，也开始加入到这场“抄底香港”的行动中。

“有没有必要卖掉深圳房子

去香港置业?”

“有没有必要卖掉深圳一套闲置的房，去香港置业？”在社交平台上，有深圳业主发问。

这两年以来，有类似想法的业主越来越多。

他们有的是深圳房东，手上有房子闲置，想买到香港，看看有没有更保值的资产。

▲图源：@玩图思瑞

有的觉得深圳房子跌太狠、想要找更好的投资渠道，犹豫要不要买入香港。

▲图源：@Dobby爸爸 HK

有的甚至是手持深圳自住房，想卖掉房子租房住，再买在香港出租——只为了利益最大化、保卫财产。

▲图源：@yuanyuan

而另一边，有的老深圳早就出手了。

最近，一位朋友告诉我们，她的阿姨红姐前段时间就在香港买了房。

作为“香港老投资家”，红姐以前在香港也买过房子、开过餐厅，有一套房还租给了香港知名演员。

“这次她卖掉了在南山白石洲的2套小区房，去香港全款买了套房出租。”

朋友说，红姐还有点唏嘘，“本来那两套房高峰期卖掉能赚3千万，现在只能赚一千万了。”

红姐置换到香港，一来是租金回报率更高一些，二来也存着抄底的想法。

类似的情况，在全国多地的高收入群人中上演。

近期，大V@罗兰朵女士 发布的视频，就描述了一位粉丝富婆在香港买房的经历。

对方想买在香港的原因是“听说今年香港房价涨了”，哪怕被告知其实是还在跌，她也还是要买：“卡里钱太多了，我挥霍无度。”

▲图源：@罗兰朵女士

最后，富婆粉丝买下了两套800-900万的房子，每套月租2万。

房价租金双涨！

香港买房，真的能赚吗？

事实上，内地人到香港买房，原因有三：

一是，香港“撤辣”，内地人买房门槛和成本都降低；

二是，认为香港楼市大跌后回暖，适合抄底；

三是，为了香港的高租金回报率。

我们先来看，香港目前能不能抄底。

到目前为止，香港私人住宅售价指数从2021年的历史峰值393.9下跌至292.5。

整体大跌约26%，跌幅和深圳相近。（深圳房价较2021年高峰期下跌约26.4%，数据来源：@乐有家研究中心）

但比起深圳持续阴跌，香港10月的全港私人住宅楼价指数已升至294.3，连涨5个月，同比去年升1.13%。

所以，业内对香港都比较乐观。

中原集团主席施永青预计，香港楼价将在三年内升穿2021年楼市高位，与今年3月的低位相比，升幅达41.85%。

▲图源：和讯网

近期，瑞银报告也认为，香港楼市正处于转折点，预计3-5年内会回升；早在今年6月时，摩根士丹利也曾表示，香港房价从高峰下跌30%后，可能正迎来一个持续4-5年的上升周期。

这些预测的出发点，则基于人口、经济和金融等因素。

宏观层面：

香港失业率从从疫情后的8%下降至最近的3.8%，市民家庭收入也在缓慢增长；通过“优才计划”等政策，吸引了更多内地人才赴港等。

直接因素：

包括香港通过“撤辣”、房贷利率下降至约2.95%等等，使得租金回报率超过了房贷利率，从而吸引了部分投资需求。

但香港本地市民的看法，却两极分化：

▲香港市民有人看涨，有人看跌

再看租金回报率。

截至9月，香港的租金已经连升8个月、创历史新高（美联数据）。租金回报率也不断提升，其中约40㎡以下的小面积住宅，平均回报率更是高达约3.7%！（克而瑞数据）。

▲香港不同面积的住宅，租金回报率走势 | 图源：克而瑞

甚至，部分房源已经月租＞月供！

今年7月，在克而瑞监测的143个成分屋苑中，就有104个的租金回报率高于拆息按揭息率。

比如，位于西环的嘉辉花园，一套月281呎（约26㎡）的住宅，总价421.6万，月供1.2万左右，却能租到1.5万！

减掉月供后，还有2900元的收入。

▲月租＞月供的房子 | 图源：克而瑞

但这些高租金回报率的房子，楼龄在40年上下，而大部分内地买家都更喜欢买一手房。

比如前面提及的富婆粉丝，约800万买入一套房，月租2万，租金回报率约3%，再算上差饷、物业税、物业费等，租金回报率降至约2.28%。

▲ 以总价800万，租金2万/月，面积332呎(约31㎡)为例，去掉固定支出后，租金回报率降至约2.28%

而香港房贷利率最低也要约2.95%。除非全款买房，否则买房出租很难有盈利空间。

另外，一旦香港房子有漏水、堵塞等问题，也是房东负责，人工费也是一笔不小的成本。

这样看来，香港买房出租的收益，似乎并没有那么诱人。

但对于闲钱较多的富人来说，可能这些都不是重点，因为比起炒股大跌、理财暴雷等风险，买房收租的“稳健”才是最难得的。

▲富婆粉丝反驳“买房出租不如理财”的说法 | 图源：@罗兰朵女士

最后，对高租金回报率感兴趣的朋友，或者也可以看看深圳的小区：