2025上海集中土拍总结：量增、价涨、热情高

来源：乐财聚

截至目前，上海今年已经结束了九批次集中土拍，十批次土拍将于明年1月举行，仅有2幅地块，因此可以提前对2025年上海集中土拍市场进行总结。

相比于2024年，今年上海集中土拍呈现出量价齐升的走势，在土地出让面积、成交金额、整体溢价率方面均有明显上升。

1、量增

2025年至今，上海集中土拍共成交土地面积181.87万平方米，如果计算未来进行的十批次，全年总量将达到约191万平方米，2024年全年为168万平方米。

不过，虽然比去年有明显增加，但与2022年和2023年相比仍然有很大差距，这也符合客观规律，土地资源有限，上海为了增加供应，今年将一批商办用地转化成住宅用地，满足市场需求。

2、价涨

价格上涨主要从两个方面呈现，第一个是土地出让金，2025年至今集中土拍总成交金额约为1406.7亿，如果算上十批次2幅地块，也不会超过1500亿，而2024年全年为1342.2亿。

第二个是板块地价上涨，尤其是市区，几乎每一次土拍都会刷新楼板价纪录。徐汇滨江、浦东新杨思、浦东北蔡、虹口四川北路、静安大宁、杨浦东外滩、普陀真如等板块单价地王均在今年易主，徐家汇地块更是以20万每平楼板价刷新全国单价地王纪录。

此外，一些外环热门板块地价也在今年刷新，包括浦东唐镇、浦东曹路、闵行莘庄、嘉定新城等板块地价也来到历史新高。

3、热情高

热情高主要体现在溢价率方面，今年目前集中土拍整体溢价率为15.4%，2024年则为11.6%。

从个案来看，今年已经有6幅地块触发竞品质环节，2024年为3幅。今年溢价率超过20%的地块有14幅，去年有8幅。溢价率超过40%的土地今年有4幅，去年为2幅。

从各种维度来看，房企今年参与土拍的热度都高于去年，最主要的原因在于今年供应了更多市区宅地，叠加豪宅牛市效应，促使房企全力争夺土地。

郊区宅地依然延续了过去的走势，部分在郊区深耕的房企会选择拿地，因其对当地市场熟悉，并且拿地竞争并不激烈，最为典型的便是国贸深耕松江新城。

整体而言，今年上海土拍市场非常热闹、高潮不断，虽然临近年底房企考虑资金收紧造成土拍热度有所下滑，依然不改全年趋势。

2026年随着住宅新规带来的房企产品创新能力深化，为其土拍提供了更高的容错率，市场有希望保持持续向上的走势。

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