烂尾十余年重生，碧海玖号花园“偷面积”有点狠

文/粤进深 李奕和

深圳宝安碧海，即将迎来一个低密新盘。

就在前两天，碧海玖号花园传出展厅已开放。

项目预计下个月初开放样板后，即将入市。

这个盘，此前一直较为低调，市场上没什么声量。

但传出即将入市后，还是引发了较大的关注。

其中一个重要的原因，是项目仅有2.2的容积率。

要知道，在深圳这座“牛马”之城，新房容积率普遍较高。

即便近段时间以来，土地市场容积率有所下降，但也稳定在3.1左右。

容积率低于3的项目，还是较为少见。

碧海玖号花园的关注度，正来自于此。

项目位于宝安西乡街道铜鼓堡路与宝源路交界处西南侧，临近西乡体育中心和碧海湾公园。

规划方面，碧海玖号花园总占地约4.16万㎡，总建面约13.13万㎡，容积率2.2。

共建设7栋22-26F住宅，还有一栋多层公寓和商业，配建一所幼儿园。

其中住宅约7.9万㎡，商业4900㎡，单身公寓4900㎡，公共配套设施约2500㎡。

总户数大约600多套。

住宅主要为2梯4户和3梯3户，面积为105-188㎡的纯4房。

项目首批入市将推1栋和3栋，建面约106-122平，4房产品。

部分105、112㎡的户型图已经传出。

具体看，毕竟新规户型，使用率应该还不错。

两个面积段户型房间，甚至餐厅、卫生间都有飘窗。

主卧都有270°飘窗。

看得出，通过全屋飘窗，应该能“偷”不少面积。

比较想要吐槽的，项目105㎡A户型、112㎡B1户型，入户门都是直对主卧房门。

这一点，见仁见智吧。

还有一个是，112㎡的B3户型，主卧就在客厅沙发墙的一边，动静分区跟隐私上稍有不足。

碧海玖号花园的开发主体为深圳市锦新明集团有限公司。其董事长、经理为魏吉刚。

项目其实有一段较为曲折的历史。其原为民营企业锦新明公司旗下项目。

早在十多年前项目就已启动，不过因当时开发企业较为激进，过度依赖高成本的民间借贷，导致资金断裂，项目基坑开挖后就一直烂尾。

此后直到2023年锦新明通过重整，意向投资人新美实业进入，项目才迎来转机。

新资方接手后，2024年项目地块的“建设用地规划许可证变更”。

地块属性由原来的“商业 居住”混合用地，变更为二类居住用地（R2），容积率降为2.2。

项目也成为片区容积率最低的小区之一。

不仅如此，新美实业还引入了苏州资产、香港新福港地产合作。

说说碧海玖号花园的优缺点。

优点方面：

1、显而易见的一点，2.2的容积率，住起来舒服，不压抑。

2、景观生态也是一个，靠近高尔夫球场、碧海湾公园及海景，西向可看公园绿地海景。

3、产品上，上面也说到，新规，户型方正实用，使用率较高。

4、还有一点，纯四房，大面积改善户型，较为纯粹。

当然，不足其实也很明显。

1、说的比较多的一点，位于机场航线下，噪音不小，需要适应。

2、小区跟恒生医院仅一路之隔，除了许多人心理上比较介意，也需承受医院附近道路拥堵，噪音带来的影响。

3、位置上紧靠宝中边缘，不属于前海或宝中核心区，配套各方面等跟宝中核心区会有一定差异。

价格方面，附近在售新盘京地海樾府7.4万/㎡。二手挂牌价则在6.3-8.1万/㎡。

市场预测，碧海玖号花园预计7.5-8万/㎡。如果按这个价格，相对附近要高出一些。

不过，项目附近的在售新房比较少。后期看市场接受度吧。