保租房供应占比超九成，集中式公寓格局被重塑

在二十届四中全会上，中央提出“加大保障和改善民生力度”“推动房地产高质量发展”“加强普惠性、兜底性民生建设”等核心内容，正深刻改变着住房租赁行业。

这一政策驱动力已在供应端有了体现，政府加大了保障性租赁住房的供给力度，10月保租房在集中式公寓新开房源中占比高达93.7%。意味着每新开10间公寓，就有超过9间是保租房。

这一供应结构的转变正重塑市场格局，各城市市场亦呈现结构性分化。

10月的集中式公寓市场正经历着深刻的结构性调整，市场呈现出“新增供应结构转型、租金整体承压”的特点。

根据克而瑞长租数据显示，截至10月底，核心八城集中式公寓房源累计规模合计144.5万间。其中，上海房源规模41.8万间，占八城整体比重达28.9%，深圳房源规模33.9万间，市占23.5%，两城规模占比合计超过52%，显示出一线城市在租赁市场中的强大吸引力，整体活跃度更高。

在二线城市中，杭州以18.8万间的规模显著领先于同级城市。

规模同比变化来看，武汉、成都两城保租房项目加速入市，推动城市整体规模同比涨幅均达40%左右。

从新增供应来看，10月22城共计新开57个典型集中式公寓项目，房源约1.90万间，其中涉及保租房项目40个，合计房源数1.79万间，占比高达93.7%，而市场化供应仅为0.11万间。

从累计数据来看，今年截至10月底，22城共计新增集中式公寓房源接近20万间，其中保租房房源有17.24万间，占比达到了87%。

这一数据表明，保租房已成为集中式公寓新增供应的绝对主力。市场的增长逻辑从市场化驱动，转变为“市场+保障”双轮驱动。

保租房的大规模集中入市，成为影响核心城市租金的关键变量，整体起到了平抑租金水平的作用。

核心8城集中式公寓10月的平均租金是100.5元/㎡/月，环比下降0.18%，同比下降3.13%，在宏观经济、保租房集中入市和季节性因素影响下，整体租金面临一定的下行压力。

‌各城市集中公寓市场租金水平呈现出结构性分化。

广州和深圳凭借较高的外来人口占比，租赁需求坚韧，实现了租金同环比双涨，其中广州集中式公寓10月租金坪效为89.9元/㎡/月，同环比分别增长1.24%、1.41%，整体呈平稳波动态势；深圳集中式公寓租金为107.7元/㎡/月，环比上涨3.16%，同比上涨1.99%，经过毕业租赁旺季，多数“城中村”租赁项目回收以价换量营销策略，城市租金止跌上涨，预计后续以稳为主。

除了广州和深圳，其余六城租金同环比均下降。

在上海，保租房对租金的平抑作用仍在持续，10月上海集中式公寓租金坪效为147.3元/㎡/月，同比下降2.96%，租金同比降幅持续收窄，但环比小幅波动整体以平稳为主。

北京集中式公寓租金同比在8月份由正转负后，10月份继续探底，同比下降2.19%，主要原因在于城市新增供应持续攀升，导致需求不及供应规模，加之租赁淡季影响，集中式公寓租金同比持续下探。

保租房的集中入市对租金的平抑效果在成都和杭州尤为明显。

受低价的保租房项目持续入市影响，成都集中式公寓租金降幅超10个百分点，10月租金63.9元/㎡/月，环比下降2.74%，主要原因在于，成都集中式租赁规模较小，但保租房占比较高，市场租金受保租房租金影响较大。

同样还有杭州，新建类保租房规模入市加剧市场竞争，10月租金下降至75.9元/㎡/月，环比下降1.94%，同比降幅超8.6%，后续集中式公寓租金还有下降的可能。

保租房占位已经从“十四五”的“规模扩张与体系奠基”，转向“十五五”“精准保障、品质升华与运营增效”的深度协同，预计保租房供应高峰将延续至2026年，后续有效供应将进入平稳期。值得注意的是，保租房正在改变租赁市场的供应结构，并是维持租金稳定的“压舱石”，民生保障功能凸显，但集中供应加速短期内还会继续影响租金表现。