董小姐｜龙湖出现一些小苗头

好久没有关注龙湖。

最近，董小姐跟许多朋友聊天，听说这段时间，龙湖特别喜欢对内强调用户价值，各个航道都在做管理整合，围绕客户槽点开展专项工作。

几乎每月都开前瞻会，集团有一半的精力放在盘活现有资产，另一半精力在抠产品和服务。内部感觉很卷，而未来会更加卷。「龙湖是一家躺不平的企业。」

龙湖还出现了几个有趣的苗头。

首先是组织上的变化。董小姐发现，龙湖正在陆续把一些职能平台化，把业务管辖权从各航道统一抓到集团；从各地的管控脉络看，五大业务航道（地产、商管、资管、物业、智慧营造）之间的界限正在变得越来越模糊。龙湖未来可能变成一家「小」公司，管控一盘棋，组织精简，各地也没那么多航道之分了。

最先动的是研发和投资。

据董小姐了解，今年，龙湖在集团先是成立了一个新的研发平台，负责人由原C1地产研发总经理段杰担任。

这个平台一成立，就把地产、商管、资管、物业、代建这五大航道业务过去各自独立的研发业务都合并，统一管起来了。

最近，龙湖继续动作。

集团新成立投资平台，把五大航道的投资条线，都合并到一起。投资平台最新的负责人是常克艺，他之前是地产C1航道的投资总经理。

目前，其他航道的投资总既向各航道总经理汇报，又多了一个汇报条线，向集团投资平台汇报。航道总扛指标，集团投资平台管刻度。这一切还在过渡期。

再往下，龙湖各个地区的投资平台，新设了3个投资中心（C1地产+C5代建，C3资管+C2商管，C4物业）。以后趋势可能是，地方的地产跟代建的投资合并，资管和商管的投资合并。

在此之前，龙湖各地不同航道都有自己的投资部。合并以后，有的投资部负责人直接变成了新的地方投资中心负责人，有的则变回了员工。

新的集团投研平台成立后，带来了一个小变化。

现在，龙湖每个投资人员都被要求最好成为一个多边形战士。以后既可以拿地或做好投后管理，也可以拓商业，还可以拓代建；研发人员则要在地产、商管、代建业务上全部拉通。

这段时间，C1地产航道划拨了不少人去其他业务航道。董小姐了解到，集团正在倡导龙湖地产投资条线的人都能向外「串一串」，鼓励大家「活水」到地产业务之外，体验不同航道的投资。在此之前，地产投资团队大部分都在干投后，比如解决合作争议，合作退出，调规换地等等。

龙湖内部的朋友告诉我，集团的投资平台化，是为了梳理所有业务的投资逻辑，哪些不赚钱就坚决撤掉，比如一些亏钱的长租公寓。哪些挣钱就投力气做，要帮集团统一投资刻度。

除了集团，各地也在发生一些小变化。

龙湖各地区公司总经理，现在也开始感受到一些管控意志上的变化。

据董小姐了解，目前，龙湖各位地总正在被要求，加码对其他业务航道的统管。

在此之前，龙湖地区总经理的绩效考核里，虽然也包含各个航道业务。但是由于过去地产开发业务比较饱和，内部并没有刻意强调城市总对其他业务的结果做管控，只是名义上如此。

尤其一些新晋的城市总，对于当地非地产开发业务，其实管的并不多。

但是，今年开始，伴随着地产开发业务量的下降，龙湖地总对商管、代建、长租、物业业务的管控，被提高到一个更重要的位置上。

内部反复强调说，每个地区的总经理，都要把所有业务抓全。各地航道总都要同时向地区总经理汇报。

这么一来，地区总统管一切业务的苗头更浓了。

据说，这么做的理由之一是，「对外而言，每个地方都应该只有一个龙湖，龙湖的生态要保持一致。」

这会导致各地的业务航道分界线，越来越弱化。落到个体的话，地区总才是地方的总舵手，一个现实是，现在有些地区的代建业务量不比地产开发量小。

如果说，上述组织变化还只是龙湖内部的管控调整，不具有太多的行业外部意义。那么，接下来，龙湖在业务端的第二个苗头，可以给外部同行发出更多的信号。

董小姐了解到，龙湖正在加码对养老业务的重视。

龙湖目前对资管赛道的态度是，长租公寓会继续做，但是，亏损的要坚决退出，只保留挣钱的项目，以及，要更加重视拓展养老业务椿山万树。

龙湖的养老从17年左右开始试水，一直不温不火，规模不大，自从划归到C3资管航道旗下，重要性正在上升。现在内部的态度变了，认为养老公寓更有前景。

董小姐听闻，这段时间，C1地产航道有不少营销、客研的朋友，都转到了养老业务上。目前的项目主要在北京、重庆、成都等。

内部的理由是，做养老门槛高，有人口老龄化风口，未来谁运营能力强，谁就更有机会。

据说，目前龙湖在建的综合体塔楼里，有一部分将会设置为养老公寓。内部觉得，一些存量商办更适合改成养老业态，从而提升资产质量。

一位龙湖的朋友说，冠寓不赚钱的项目要清退，但也不会直接改为养老公寓。养老公寓有自身的配置标准。

「集团重视养老，但也并不盲目，还是有刻度要求。目前的投资刻度是，养老项目前三年和前六年的Y-COST要比行业均值高，且聚焦在一线及二线核心城市。」

从重资产角度看，这个要求不算低。

总的来说，龙湖做养老，整体还在前期发展阶段。

龙湖不是第一家开始重视养老业务的公司。这段时间，董小姐见了很多险资和大型房企，大家都纷纷表现出对长租和养老公寓的浓厚兴趣。

房企做养老，也有需要避开的坑。比如，大家总是对中高端养老消费市场过于乐观，其实，市场增量很大，竞品多了以后，客单价很容易低于预期。因此，养老项目的实体投入成本也会直线上升。

「养老公寓的坪效虽然比长租公寓高，但是养老项目的运营成本也更高。」

要是与开发项目的成本绑定，养老项目前期还可能背负巨大的资金利息，甚至一开始就是一个负资产。

养老行业还是很卷的。这个赛道目前的主流玩家是谁呢？

董小姐了解了下，大概有两类。

一类是具备医疗能力的医院企业，以及具备绝对渠道优势的险资；另一类是各地政府平台、城投公司，市属国企，他们以低成本获取的项目，做成养老业态有很大的成本优势。

也就是说，想在养老赛道杀出来，成本、渠道、团队优势，怎么着都得占几样。

不知道龙湖对此的长远规划是什么，先养一支成熟的养老运营团队，再谋求养老资产退出路径？

董小姐会持续关注。

你们怎么看龙湖最近的两个小变化，欢迎留言告诉董小姐。

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